房地產企業項目管理存在的問題及對策

[摘要]項目管理對于房地產企業自身競爭力的提升具有重要的意義，科學有效的項目管理工作能夠有效的杜絕不正當競爭行為，維持正常秩序，為行業穩定發展創設良好的環境。房地產企業項目管理工作需要進行管理理念的創新，引進嚴格的成本控制機制：完善售后服務以及房地產項目管理體系，提高各環節管理水平，使得工程質量有所保障，進而為企業創造更多的經濟效益和社會效益，注入新活力，本文詳細分析了當前房地產項目管理中存在的問題.提出了有效的解決對策。

[關鍵詞]房地產企業；項目管理；問題；對策

1、房地產項目管理中存在的主要問題

1.1管理理論指導相對缺乏

房地產市場火爆時，開發企業出于市場狂熱以及對暴利的追逐盲目跟風上馬開發項目，投機目的很強雖然在這樣的情況下仍然有企業賺到錢，但是隨著房地產市場日漸飽和，競爭日趨激烈，靠傳統“拍腦袋”、“憑經驗”的項目開發運營方式逐步暴露出它的弊端：直接導致成本增高、樓盤滯銷、資金回收期延長，甚至項目爛尾，資金鏈斷裂、企業破產等情況屢見不鮮究其原因是缺乏成熟完善的房地產項目管理理論知識指導，忽視專業經營方法，阻礙了企業的健康發展。

1.2忽視房地產企業項目的可行性研究

由于房地產項目資金投入巨大，開發周期長，對政策和市場變化敏感，進行立項前的可行性研究、充分論證，已是行業的通行做法。但是投資者的趨利性和市場跟風行為，開發企業往往省略了這一關鍵而重要步驟或者流于表面，缺少實證資料，數據不全、深度不夠，不具備參考價值：一是部分項目投資者為了拿到政府優惠政策，低價拿地進行囤地賺取因土地升值帶來的價差，不是真正想搞開發：第二是受時間、成本、費用、人力資源等因素的影響，企業對于房地產開發項目的基礎調查不到位，不經過嚴密的市場調查，缺少產品定位分析，貸款融資方案，導致項目結果是輕則項目開發失敗、企業破產，重則擾亂市場次序，導致社會不穩定。

1.3項目計劃和進度控制不嚴格

由于房地產企業項目管理所處的內外部環境，項目的計劃和進度管理存在許多不足。凡事預則立，不預則廢。項目計劃和進度管理的前提條件在于房地產企業經營者能夠做好項目進度的事前規劃。但是，實踐中，部分房地產企業的項目進度計劃卻往往是十分混亂，沒有賦予充分的重視，在項目開發過程中往往沒有對房地產項目的實際情況進行“摸底”，來制定相應的實施計劃和進度安排，更不用說專門有部門和人員來負責進度監督和管控了。第二，在項目實施過程中，房地產企業對工程前半期往往疏于監管，對于施工進度過分自信而導致松懈而到項目中期之后，則叉為了盡快完工，追趕工程進度，往往犧牲了工程的質量，增加項目投資，無形中提高了房地產項目的投資成本，降低了房地產企業的利潤。

1.4缺少風險防控預案和手段

市場經濟條件下，任何商業行為都是有風險的。房地產項目開發的全過程都面臨各種風險：政策風險、市場風險、安全風險、法律風險、資金風險等。它們隨時都可能爆發，影響項目進程。現實中的開發企業經常抱著僥幸心理，沒有對這些可能的風險進行研判，提前制定有針對性的預案。當風險出現時，缺乏應對措施，或者應對不當不及時，項目推進因此付出不必要的成本，乃至項目天折。

2、完善房地產項目管理的有效策略

2.1做好市場調研，找準自身定位

開發商在開發之前應積極進行市場調研，了解市場現狀以及消費者的需求，實行信息化管理，實時掌握市場動向，以免出現信息滯后的情況。在了解市場的基礎上，認真分析自身實力以及不足之處，并明確自身在市場環境中的位置，找準定位，從長遠考慮，合理確定所從事的房地產項目類型。然后進一步深入調查，從實際出發，積極開發能夠以最低消耗獲取最大效益的項目。調研工作及市場定位是房地產開發的前提，必須加強重視。根據市場需求搞好產品定位，比如若是經濟發達區，可多建別墅、高檔住宅等；若是貧困地區，則應減少高檔次住宅的建設，以經濟房為主，進而占領更多市場。

2.2更新房地產項目進度管理理念，創新進度管理模式

為了提升房地產企業項目進度管理，可以從以下幾個方面入手：第一，建立精細化管理的企業文化，“精細化管理”的“精細化”，其特點就體現在，企業管理的模式從以往單憑經驗的粗放型管理，轉變為依靠真實的數據，對項目工程的管理進行細致的分工、規范和分段，以實現管理活動在各個環節無孔不入的滲透進度管理，看似簡單，實則與其他各個要素緊密相連，因此必須樹立精細化管理理念。第二，創建進度管理創新模式，積極借鑒和運用現金的進度管理工具，實際上，現代進度管理的技術理念和手段己經十分豐富，市場上也有多款軟件可供中小房地產企業經營者選擇和使用，特別是新興的信息通訊技術的廣泛應用。

2.3加強自身建設，強化售后服務

正確定位只是基礎，此外還需完善自身建設，得到市場和消費者的認可，如此才能長久發展下去。從國內現狀來看，購房是個人和家庭的頭等大事，消費者購房時通常會綜合品牌、信譽、價格、質量、服務等多種因素加以考慮。因此，開發商必須加強自身內部建設，樹立良好形象，根據消費者心理，積極打造信譽品牌，以贏得消費者青睞，而這一切都要建立在高品質的基礎上。另外，銷售人員的素質極為關鍵，高素質以及良好的服務水平往往更能吸引打動消費者。所以開發商應定期展開專業培訓，提升銷售人員的綜合素質，并建立良好為民的售后服務，以吸引更多的消費者。

2.4加強管理工作的信息化建設

在當前信息化時代，信息化建設及管理水平對企業意義重大。房地產資金投入大，生產周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設不僅是辦公自動化，還在于針對房地產企業自身的管理工作需要有效適應自動化管理軟件，從而加強項目開發管理及工作中各部門的有效聯系，提升信息的交互速度與質量，避免因信息孤島而出現管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業樹立現代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。

結語：

房地產開發是一項長期工作，內容繁雜，涉及諸多部門，其管理工作應貫穿于各個環節。房地產項目管理的水平高低影響并決定著房地產開發項目成敗，也關系著房地產開發企業的發展前景。特別當前我國經濟進入轉型期，房地產市場也面臨調整，需要相關房地產企業提高項目管理水平，不斷改進項目管理工作。