房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理過程中的控制問題探析

摘要 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作風(fēng)險(xiǎn)性和艱苦性，必須在管理過程中實(shí)行有效的項(xiàng)目控制，項(xiàng)目控制是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益目標(biāo)和過程的前提和關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)管理的發(fā)展，項(xiàng)目控制技術(shù)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要手段，已越來越廣泛地應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中。項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制等三方面的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目 施工管理 施工質(zhì)量 工程進(jìn)度 造成造價(jià) 投資效益

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及規(guī)劃建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強(qiáng)弱電、經(jīng)濟(jì)、金融、營銷、園林、管理等多專業(yè)的系統(tǒng)工程。要使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功，獲得預(yù)期回報(bào)，需要以上各專業(yè)技術(shù)人員的共同參與，并由具備綜合能力的高素質(zhì)管理人才，對開發(fā)項(xiàng)目全過程進(jìn)行有效的組織、協(xié)調(diào)和控制，才難做到在滿足市場上的消費(fèi)者對產(chǎn)品質(zhì)量等要求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。

二、質(zhì)量控制

1.合同中事先約定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)有關(guān)“驗(yàn)收規(guī)范”對項(xiàng)目過程質(zhì)量進(jìn)行檢查、驗(yàn)收。

2.市場調(diào)查數(shù)據(jù)要真實(shí)可信，研究方法要科學(xué)有據(jù)，決策內(nèi)容應(yīng)翔實(shí)可行。

3.設(shè)計(jì)須符合國家規(guī)定的設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程、設(shè)計(jì)內(nèi)容要新穎獨(dú)特。

4.主要材料使用前要有試驗(yàn)報(bào)告、重要設(shè)備訂貨前要考察、比選。

5.裝修材料要“封樣”，不按樣本訂貨必須要清退出場。

6.工程施工質(zhì)量要跟蹤，工序結(jié)束要報(bào)檢，隱蔽工程要有專人負(fù)責(zé)。

7.設(shè)備安裝后要試運(yùn)行。

8.不合格工序必須返工，并有嚴(yán)格的懲罰措施。

傳統(tǒng)的質(zhì)量管理，注重在生產(chǎn)過程中對作業(yè)或活動(dòng)的不斷量化、比較和調(diào)整，使產(chǎn)品符合質(zhì)量。該過程也稱之為質(zhì)量監(jiān)督。而質(zhì)量保證則是一種更高層次的質(zhì)量管理。它是為保證最終產(chǎn)品滿足預(yù)定的功能要求而采取的有計(jì)劃、有組織和系統(tǒng)的質(zhì)量管理活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理體系包含了兩個(gè)系統(tǒng)，一個(gè)是管理性的質(zhì)量保證系統(tǒng)（以業(yè)主、監(jiān)理公司為主管理），一個(gè)是作業(yè)性的質(zhì)量控制系統(tǒng)（以設(shè)計(jì)單位、施工單位為主管理），二者相輔相成使房地產(chǎn)開發(fā)工程的高質(zhì)量得以保證。在質(zhì)量保證系統(tǒng)中，由監(jiān)理公司具體負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督，并對業(yè)主負(fù)責(zé)。

從工作內(nèi)容說，開發(fā)商項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)量控制過程中主要側(cè)重于對工作質(zhì)量的管理和整個(gè)項(xiàng)目的全過程、全方位（即包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本等）宏觀管理，而監(jiān)理公司監(jiān)理則是對具體實(shí)體工程的施工過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。

項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)建立項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控體系，確定項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任，對項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)施監(jiān)控。在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任有：

（1）設(shè)計(jì)單位對編制的建筑工程設(shè)計(jì)文件質(zhì)量負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)文件必須符合國家頒布的有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足項(xiàng)目開發(fā)的市場需求及經(jīng)濟(jì)需求。

（2）建筑施工企業(yè)對承擔(dān)的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，因此應(yīng)逐級(jí)建立質(zhì)量責(zé)任制，設(shè)立質(zhì)量檢查測試機(jī)構(gòu)，用于工程的建筑材料必須經(jīng)過檢驗(yàn)，工程交工必須具備國家與合同規(guī)定的條件，施工企業(yè)對所承包的工程負(fù)責(zé)保修和維修。

（3）建筑構(gòu)配件生產(chǎn)單位和建筑材料、設(shè)備供應(yīng)單位對所生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。

三、項(xiàng)目進(jìn)度控制

應(yīng)以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)總目標(biāo)計(jì)劃為最終目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔(dān)違約金及罰金，而且會(huì)形成大量的利息指出，給投資控制帶來重大影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度控制比一般的工程項(xiàng)目控制更具有經(jīng)濟(jì)意義。

在三大控制中，進(jìn)度控制處于中心地位。進(jìn)度控制實(shí)際上是對所有項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)程的管理，并以之為中心來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。但這并不是說要其他兩控制服從于它。進(jìn)度控制的基本職能可歸納為：進(jìn)度計(jì)劃的編制和審定，項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)督和糾正措施，設(shè)計(jì)文件、設(shè)備、材料的催交，工程進(jìn)展報(bào)告。

項(xiàng)目經(jīng)理建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系。按項(xiàng)目的進(jìn)展過程可將進(jìn)度計(jì)劃分為：設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃、竣工驗(yàn)收計(jì)劃等。同時(shí)與項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等各分項(xiàng)計(jì)劃要相互銜接，形成一個(gè)完整的計(jì)劃體系。進(jìn)度計(jì)劃一經(jīng)確定，應(yīng)作為工作安排的依據(jù)和工作考核的標(biāo)準(zhǔn)。

值得強(qiáng)調(diào)的是，進(jìn)度計(jì)劃絕不僅是工程任務(wù)的時(shí)序安排，而應(yīng)是基于工程任務(wù)的科學(xué)分解，在仔細(xì)地考慮了工程活動(dòng)的邏輯順序、相互銜接以及設(shè)計(jì)、設(shè)備、材料和勞力準(zhǔn)備等諸多因素的基礎(chǔ)上運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)圖法對開發(fā)項(xiàng)目做出最佳化的進(jìn)度安排。

由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的大型化、工程化、復(fù)雜化，因此，即使再周密的計(jì)劃也難免出現(xiàn)偏離。實(shí)際上偏離的事件是經(jīng)常發(fā)生的，進(jìn)度控制的過程就是不斷地跟蹤計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離，分析原因，采取果斷的糾正行動(dòng)。

尤其注意的是，如果關(guān)鍵路徑上的工程活動(dòng)被延誤，就要對其后序的工程活動(dòng)進(jìn)行分析，制訂出最科學(xué)的趕工計(jì)劃，以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。關(guān)于控制的手段，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要是合同控制、管理程序控制、進(jìn)度跟蹤和信息反饋，合同中有關(guān)于進(jìn)度控制目標(biāo)的條款和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)措施，例如將工程款支付與工程進(jìn)度掛鉤，完不成進(jìn)度目標(biāo)，便得不到支付；關(guān)鍵日期不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，要罰款等。實(shí)踐證明，這些手段是非常行之有效的。

項(xiàng)目經(jīng)理和管理團(tuán)隊(duì)只有及時(shí)準(zhǔn)確地掌握工程進(jìn)展及有關(guān)情況，才有可能及時(shí)采取相應(yīng)措施實(shí)施工程控制。因此現(xiàn)代項(xiàng)目管理都非常重視建立完善的工程進(jìn)度跟蹤和信息反饋制度。

該制度要求項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對各承包商的工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，將了解到的情況編成工程進(jìn)展報(bào)告。進(jìn)展報(bào)告有信息性的，分析預(yù)測性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報(bào)形式。不僅發(fā)展商內(nèi)部管理部門要有月報(bào)，供應(yīng)商和施工承包商也要向業(yè)主提交報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括：重大事件，設(shè)計(jì)、裝修、施工的進(jìn)展描述，存在問題及其處理結(jié)果，合同落實(shí)情況，形象進(jìn)度，人員及工程量統(tǒng)計(jì)等。

隨著工程的進(jìn)展，各階段控制的重點(diǎn)應(yīng)有不同。如工程初期，工程量的增長是主要矛盾，此時(shí)施工現(xiàn)場作業(yè)面寬，有條件平行作業(yè)，此階段的重點(diǎn)應(yīng)促使承包商完成進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的工程量，為工程的進(jìn)一步展開創(chuàng)造條件。到了工程后期，各分包單位均已進(jìn)場，配合協(xié)調(diào)成為主要矛盾，此時(shí)的重點(diǎn)應(yīng)放在促使承包商按系統(tǒng)、按區(qū)域流水作業(yè)施工的進(jìn)度目標(biāo)上。此外，進(jìn)度控制中對設(shè)計(jì)文件和設(shè)備材料的催交工作也是非常重要的，設(shè)計(jì)的完成和材料的及時(shí)供應(yīng)是項(xiàng)目正常運(yùn)作的必要保障。因此，項(xiàng)目經(jīng)理要重視設(shè)計(jì)、設(shè)備材料交付計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。

四、投資控制

它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，與質(zhì)量和進(jìn)度控制一起構(gòu)成了項(xiàng)目管理的目標(biāo)控制系統(tǒng)。從客觀意義上講，投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)才是開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的真正體現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)投資能否得到有效的控制，對于在市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)開發(fā)成敗有重大影響。

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制，按項(xiàng)目建設(shè)程序，可大致分為六個(gè)階段。即項(xiàng)目可行性研究階段形成的項(xiàng)目投資估算，初步設(shè)計(jì)階段形成的初步設(shè)計(jì)概算，技術(shù)設(shè)計(jì)階段形成的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)概算，施工設(shè)計(jì)階段形成的項(xiàng)目預(yù)算，招標(biāo)采購階段形成的合同價(jià)格和實(shí)際支付的合同款及竣工驗(yàn)收后實(shí)際發(fā)生的結(jié)算。在這些階段中，初步設(shè)計(jì)概算應(yīng)不大于項(xiàng)目投資估算，擴(kuò)初概算應(yīng)不大于初設(shè)概算，依次類推。只有在投資控制中堅(jiān)持這一原則進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)施，最終的實(shí)際支付才不至于超過估算和概算，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可行性研究中提出的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，項(xiàng)目才有生命力。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)是包含若干個(gè)環(huán)節(jié)，其各個(gè)環(huán)節(jié)均與建筑工程有一定的相關(guān)性，如果對一個(gè)房產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目全過程實(shí)施項(xiàng)目管理，可按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身特點(diǎn)及其內(nèi)在的邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地組織、協(xié)調(diào)和控制，最終高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)——房地產(chǎn)開發(fā)利潤最大化及資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)的最大化，筆者近年來所從事的房地產(chǎn)工作嘗試采用了項(xiàng)目管理模式進(jìn)行管理，收到了較好的效果。

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