兩房春秋

金融風暴后有媒體曾經調侃，當時美國連流浪漢都“買得起”住宅，因為買房的錢來得“太容易”，實際上是兩房改變了美國人住房貸款的游戲規則。

蕭條帶來四不像

2008全球金融風暴后，國人通過媒體的頻繁提起認識了“兩房”，一個叫房利美Fannie Mae（聯邦國民房屋貸款協會）、一個叫房地美Freddie Mac（聯邦住房貸款抵押公司），顧名思義是為美國公民購置住宅房產服務的，服務方式是提供貸款擔保。

在高度自由化的美國經濟中，兩房長期以來卻是“四不像”，既不是完全的私有化企業，也不是完全的國有化機構。歐洲的業界和經濟學界認為，在全球資本主義的心臟存在這樣的機構而且市場體量巨大是一個悖論。

兩房的誕生有頗為特殊的背景：1938年以美國為首的資本主義世界“大蕭條”（ Great Depression）時期催生了房利美。

美國大蕭條時期有大量按揭購房者還不起銀行貸款，一旦斷供按揭，銀行手中會留下壞賬抵押物房屋，貸款風險很大，故銀行不愿意為潛在買房者提供按揭貸款。

房地產市場一直是美國經濟支柱產業之一（哪怕在美國制造業或金融業在全球雄踞冠首的時代也是如此，房地產數據如今仍然是衡量美國宏觀經濟狀況的關鍵參數）金融業不積極支持房屋消費，將拖延美國經濟復蘇進程。

時任美國總統的羅斯福被認為對扭轉大蕭條經濟有巨大貢獻，房利美就是其杰作，1938年美國聯邦政府創設了房利美，構想是：由聯邦政府為銀行提供資金，銀行再向民眾提供購房貸款，滿足“居者有其屋”的社會普遍需求。

房利美的運作方式并非直接向銀行注資，而是為銀行的房貸違約風險提供擔保，房利美負責從房貸發放銀行買入其抵押債權，經過打包轉變為投資債券出售給債券投資人，銀行得到資金并且轉移了違約負擔，房利美接收房貸的違約風險，債券投資人分擔債券利率風險。

業界也將房利美視為新型債券中介機構，它成功地拉動了美國的住房市場增長，解決了很大一部分美國民眾擁有自主住宅的需求。房利美是作為聯邦政府機構創立的，資金來自政府撥款，然后再通過房貸債券化輸送給私有銀行，銀行給購房者提供房貸。

自此，“政府背景”就成為房利美的標志，這個標志的信用度幾乎是“無限”的，除非政府（國家）破產。

運行30年后，房利美這種完全國有的貸款資金供應模式在美國日益自由化的資本主義中在理論和實踐上被認為有改革必要，1968年，時任美國總統的林頓.約翰遜Lyndon Johnson主導，用一種新制式改造房利美，所謂“政府贊助”的私有化股份制企業GSE。還有一個設計是引入競爭機制，1970年發起成立另外一個私有股份制公司房地美，與房利美一起承擔相同的公共和市場職能。

因“政府贊助”和房利美的“胎記”，市場和業界還是為兩房打上了政府（準確說是美國財政部）的烙印，自此兩個非國非私、似國似私的四不像在美國房地產業+金融業大行其道數十年。

有西方媒體將兩房的存在斥為“荒謬”，認為美國政府應該是自由資本主義原則的堅定貫徹者，兩房的準私有化結構顛覆了本來的市場規則。

不可否認的是，兩房的存在對美國住房市場的繁榮和資本價格不斷走高的消費時代功不可沒。21世紀初，美國房價5年內上漲了60%。

2006年一季度，美國房價的增長速度是年化13%～14%。是年，美國房地產總價值平均到每個公民，相當于人均公民所得的200%，10年間這個比重升高40%。引起關注的另外一個數據是當時住房價值中的按揭占比達61%，也即在當時的美國人擁有的私人住房中一大半在理論上是銀行資產，從2006年前推10年，這個占比僅為50%左右，再往前的1960年代這個占比僅為20%左右。

時任美聯儲主席的格林斯潘認為，2000年以后的發達國家經濟繁榮、消費主義盛行、個人資產價格上升與房地產繁榮有莫大的關聯。

有人甚至認為，房地產繁榮帶來的資產價格飆升，對小布什贏得2004年大選功不可沒，之前的任何一位美國總統任期內，住房價格的漲幅都不如小布什時期。比如羅納德.里根時期住房價格上漲24%已經很耀眼，小布什第一任任期的35%則破了里根時期的記錄。

而格林斯潘本人也因為房價高升備受贊許，媒體認為，格林斯潘的貨幣政策帶給住房市場的繁榮，為美國人獲得5萬億美元的資本所得至關重要。

在美國住房市場一片高升的場景背后，兩房的存在和作用是關鍵之一。金融風暴后有媒體曾經調侃，當時美國連流浪漢都“買得起”住宅，因為買房的錢來得“太容易”，實際上是兩房改變了美國人住房貸款的游戲規則。

這種無抵押的貸款模式為美國人的家庭不動產貢獻良多，格林斯潘卸任前（2005年）曾經發表報告，稱美國家庭從兩房為主的按揭貸款再融資市場獲得的不動產收益有6000～8000億美元。

兩房被“欺詐”

兩房次級貸款債務崩潰是華爾街金融風暴的起點，金融風暴最初的稱謂即“次貸危機”。

2008年華爾街金融危機全面爆發前，兩房的資產負債表已經不堪重負，媒體披露，截止2008年7月～9月，兩房手中合共有5.4萬億美元債券組合（約合33.48萬億人民幣），表現為房屋抵押貸款債券或者對抵押貸款的擔保。2008年美國GDP總值為14.7萬億，兩房的債券組合總值幾乎相當于美國GDP總值的40%，與當時的美國債務總和相當。

2007～2008年一年間，由于美國住房市場中抵押貸款違約率大幅上升了100%，兩房無法回收的次級債券及擔保虧損累累，難以抵消，如果兩房倒下，后果無法承受。兩房在2008年5月一季度出現22億美元虧損后，美國財政部在是年二季度的7月份放話，財政部準備“無限制”地為兩房提供貸款，維持兩房運作。

2008年9月7日星期日，美國政府宣布正式接管兩房，在美國政府的聲明中沒有“國有化”的字眼，但輿論普遍認為實際上就是將兩房國有化。起初的說法是美國財政部分別向房利美、房地美各注資1000億美元（約合6200億元人民幣）。2010年有媒體報道認為。實際上的注資額為1450億美元，2013年的數據是1880億美元。

美國財政部強力介入兩房的行動獲得大部分媒體的褒揚，媒體認為，兩房支持了美國房地產市場貸款的80%份額，如果兩房不存，美國房地產市場的前景無法預測，將嚴重拖累經濟復蘇。

兩房國有化意味著其企業宗旨的改變：不再以私人股東的利益為追求，用時任美國財長漢克.保爾森Hank Paulson的話表達：維護金融系統穩定，保護納稅人利益。

贊揚兩房國有化的另外一個角度來自對房價影響的分析，兩房以往的負面作用之一是為吹大美國的資產泡沫提供“氣體”，在置于公共部門監管之下后，不再可能一味助推資產價格的快速上升。美國業內人士也認為，按揭業主和擬購房人士均認可，美國政府接管兩房將減輕其利息負擔（住房貸款利率降到6.2%以下）。

有分析認為，政府為私人股份公司提供無限制的貸款擔保是相當荒謬的做法，充滿不確定性。現在政府從幕后走向前臺，基本排除非透明因素。美國投資大腕巴菲特也認為，美國政府別無選擇，兩房國有化是正確的。

美國政府國有化兩房的受益者還有全球投資人，也包括持有兩房債券的中國。之后的發展證明，兩房債券的全球持有人并未“吃虧”。

兩房手中持有的大量爛賬，即所謂“有毒貸款債券”是令兩房被拖入絕境的核心因素，這些有毒債券的來源是華爾街商業銀行和投資銀行。

后金融危機時代，美國政界在關于如何檢討華爾街金融風暴以及兩房的未來定位問題上產生了激烈的觀點交鋒，一部分討論者關注到一個問題：給兩房喂食那些有毒貸款債券的銀行業在兩房次貸危機中扮演了什么角色？

監管層給出的診斷是——欺詐。

2010年7月，美國利貝保險公司Liberty Mutual Insurance Co對華爾街頂尖投行之一高盛集團Goldman Sachs Group Inc.， GS提起訴訟，訴由是高盛以誤導手法“欺詐”自己，把本已經“一文不值”的房利美優先股（作價6250萬美元）推銷給利貝保險，要求高盛賠償因聯邦政府救助被稀釋股權和停掉股息造成的損失。利貝保險認為，高盛明知房利美的再融資債券和擔保有重大風險，還故意夸大其穩定性和收益，令投資人上當。高盛則通過反向操作兩頭賺大錢。高盛則回應此說無根據，進行抗辯。

兩房更認為自己是“受害者”，因為將有毒房貸債券賣給他們的銀行疑似存在欺詐嫌疑。美國聯邦住房金融局FHFA于2012年提出，對兩房在2005年9月～2007年10月間購入的銀行房屋抵押債券的承銷商的銷售憑據向曼哈頓地方法院提控，指控這些承銷商誤導兩房購買行為。在第一批被提控的承銷商中就有上訴高盛集團、德意志聯邦銀行等巨頭。

美國司法部通過聯邦法院指控美國最大的評級機構標準普爾Standard Poor’s，指控認為，標普在給住房貸款衍生品的評級過程中加入了夸大部分，掩飾了次級房貸的風險，經濟繁榮時期這些評級很高的衍生品被銀行賣給兩房，推動了金融危機的發生，標普則辯解說已經在2006年“降低”了相關衍生品的評級。

2013年1月，美國銀行BofA、富國銀行Wells Fargo、花旗集團Citigroup、摩根大通JPMorgan等10家銀行巨頭同意向兩房支付總計200億美元賠償，了結監管方的兩項指控：抵押貸款標準過分寬松、濫用抵押品贖回制度。在此之前，這兩項指控已經迫使華爾街巨頭們向兩房支付了數百億美元賠償。

美國銀行是美國第二大商業銀行，此次向房利美支付的賠償款為116億美元，消耗了美銀該年度利潤的大部分。說起來美銀的這筆賠償有點“代人受過”，這些賣給房利美的房貸債券是原美國國家金融服務公司Countrywide推銷的，2008年金融風暴時期，美銀并購了國家金融服務公司，債權債務轉移到美銀。

事情似乎遠未終結。

2013年7月，花旗集團與房利美的訴訟和解協議以9.8億美元代價達成，房利美指控花旗將有毒按揭貸款擔保推銷給自己，按房利美的擔保原則這些有毒貸款本不應被擔保。

2013年11月，曼哈頓地方法院裁定，美國銀行及其雇員向兩房通過所謂“高速泳道” Hustle貸款程序推銷給兩房的有毒房貸是詐騙行為，需向兩房支付賠償金，美國政府還以“為獲利而進行抵押貸款詐騙是不可容忍的”為由要求美銀及其雇員支付罰金。

2015年3月，對此事還未罷手的美國聯邦住房金融局FHFA將野村證券和蘇格蘭皇家銀行RBS訴至曼哈頓聯邦法庭，涉及10億美元賠償，訴訟指控兩家跨國金融巨頭（野村控股發起債券、RBS承銷）推銷給兩房的債券有虛假陳述，FHFA抽查的貸款樣本中68%不符合承銷標準，且虛假上浮11.1%的價值。

糾結的前路

被政府接管后的最初的兩年，兩房的財務表現并不見好，2010年一季度財報，房利美延續此前的虧損，并且要求聯邦政府繼續撥款85億美元，抵消因為信貸和擔保損失造成的準備金減記。有參議員建議將兩房虧損納入聯邦預算，視同政府負債。2015年5月，美國參議院否定了一項提案，該提案要求將兩房的救助上限重新定在4000億美元（該上限于2009年年底被奧巴馬政府取消），意味著美國政界不大認同兩房的止損已經完結。

2010年6月，美國聯邦住房金融局FHFA宣布，由于數十億虧損導致股價下跌，兩房已經不符合主板市場對上市公司股價水平之標準，兩房退出紐交所市場，轉為場外交易。也有人認為，FHFA此舉是在為兩房改革鋪路。

2010年年初，伯南克在美國參議院作證時發表看法認為，兩房“非公非私”的性質不可以長久，伯南克本人傾向于將兩房私有化。

到2010年年中，伯南克在參院的證詞還認為，也可以有兩種選擇，一種是分拆兩房，變為數家私營機構，或者干脆變身公用事業機構。伯南克認為，無論何種組織機構形式，前提是為美國住房信貸市場提供足夠的暢通的融資，又不能產生系統性危機。

2011年5月，兩位美國參議員聯名提出議案，建議由五家私營機構取代兩房，但同時美國政府繼續通過私營企業支持抵押房貸市場，這些企業只為符合標準的貸款提供資金，政府也僅對貸款本身提供擔保而非針對企業本身。

白宮也在2011年開始策劃如何“終結”兩房本身的業務，按白宮的方案，將逐步淡化兩房在美國住房市場的地位，使已經占美國房貸市場份額大約90%的兩房的作用逐步減小，用其它私營機構的作用取代兩房。

媒體認為，白宮內部在如何處置兩房的問題上是有爭議的。

2011年擔任白宮經濟顧問的奧斯坦.古爾斯比Austan Goolsbee在與奧巴馬面唔時說，如果因為兩房答應會有更好的表現就將它們“放走”是愚蠢的，他形容兩房是干了壞事被投入“監獄”的囚犯。古爾比斯還對媒體說，如果將兩房繼續回到金融風暴前的商業模式，顯得“很無恥”。

然而美國經濟的逐步復蘇帶動美國房市逐步活躍，房價的上漲和房貸違約率下降，兩房的利潤開始由負轉正，到2013年三季度，兩房已經歸還了聯邦政府在金融風暴中注資的股息1460億美元，分析認為，兩房很快就會把政府的注資還完。

兩房的另外一個收入來源是金融風暴后收回的止贖住宅的出售，不少華爾街私募基金等機構通過競爭出價向兩房購買這些住宅，成為大房東，然后轉手出租給租客。市場反應令兩房在此類交易中態度強硬，拒絕大幅度折價。

2014年3月，美國參議院金融委員會領導成員達成一致，將逐步關閉兩房，但設想中取兩房而代之的并非完全的私營機構，而是政府所有的再保險公司，也為民間再保險公司提供一部分市場份額，民間再保險機構承擔自身的抵押貸款風險損失。目的是“用強大的私人資本保護納稅人，同時建立穩定的二級市場。”當然，兩房在立法和法案通過期間繼續提供固定利率的長期抵押貸款。

然而這個法案在參院金融委員會22名成員中，只獲得兩黨共6名委員支持，并不足以使參院多數黨領袖有將其提交參院全體會議表決。不出業內人士所料，到2014年7月參院休會之前，此法案尚在爭取更多議員支持中，已經不可能在當年獲得表決機會，終結兩房的進程擱淺，分析人士估計，再次啟動這個過程至少要等到2017年，在下一任美國總統任內再議了。

2015年3月，兩房宣布調整貸款方式，因為利率上升將導致部分購房者可能違約，這些購房人是通過奧巴馬政府2009年的一項房貸可負擔調整計劃HAMP獲得本金和利率優惠的，但期限只有五年。

兩房還在以本身的軌跡推動美國住房市場的運作，美國政府和國會也將繼續糾結兩房的命運。有一點可以肯定，對美國經濟至關重要的房地產市場離不開兩房，無論兩房是否終結，其提供長期固定利率的市場使命不可能終結。