住宅產業化設計研究

前言

我國房地產行業發展至今，定位已經明確，產品要求也較為清晰，即價格不高、質量可靠。未來，住宅產業化將是中國房地產行業企業的一條出路。

價格不高意味著土地、資金無法再獲得超高利潤回報，企業必須在提高資金周轉率（縮短工期）、降低建造成本上下功夫。質量可靠意味著以前半手工式的現場作業方式不行了，更談不上節能、環保、綠色建筑等方面高技術的新要求。住宅產業化是能夠達到縮短工期、減低成本、保證質量等目標的。

一：住宅產業化的定義及現狀

住宅產業化定義：

（Housing Industrialization），是指用工業化生產的方式來建造住宅，是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗、能耗。

國內產業化現狀

目前國內產業化以萬科和遠大住工為代表，走在行業的最前端。

萬科——萬科的產業化率是最高的，技術也是最先進的，但局限于目前國內的行業形勢，還無法大面積推廣。

代表作品是2006年上海浦東新區的“萬科新里程”，也開啟了萬科住宅產業化市場化的新里程。

遠大住工——湖南遠大住工是國內第一家以“住宅工業”行業類別核準成立的新型住宅制造工業企業，是產業化住宅建成最多的行業領導者。

如果說萬科是中國的iPhone的話，那遠大就是中國的三星，究竟誰更勝一籌，我們拭目以待～

國際產業化現狀

美國工業化住宅從汽車房屋起家，目前在美國，每16個人中就有1個人居住的是工業化住宅。美國住宅大部分以低層木結構為主，用戶可自行設計房屋，再按照住宅產品目錄，到市場上采購建筑房屋所需的材料、部品等，最后委托承包商建造。

法國的標準化住宅

法國是住宅工業發展比較早的西方國家，法國政府從1968年開始要求設計師與施工企業合作開展住宅標準化的定型設計工作，然后采用公開發行設計圖紙的方式，使得所有廠家都可以生產。目前法國的住宅工業化路徑是發展通用構配件制品和設備再到其他。

日本的工業化住宅

日本是推行住宅工業化較早的國家之一，日本從1968年開始住宅產業化研究，已經形成標準化的產業體系。目前每一條生產線八個小時可以生產10到11棟住宅，48分鐘一棟！運到現場一天就可以組裝完成！

二：設計及生產流程

疊合樓板

是由預制板和現澆鋼筋混凝土層疊合而成的裝配整體式樓板。

預制板既是樓板結構的組成部分之一，又是現澆鋼筋混凝土疊合層的永久性模板，現澆疊合層內可敷設水平設備管線。

疊合樓板整體性好，剛度大，可節省模板，而且板的上下表面平整，便于飾面層裝修，適用于對整體剛度要求較高的高層建筑和大開間建筑.其最大跨度可以達到9m。

（類似還有疊合梁柱、疊合剪力墻、疊合陽臺等。）

三.決策階段的概算評估

高成本和不成熟的產業鏈是開發商不敢做住宅產業化的原因，

我們可以通過成本對比來決策是否采用產業化住宅，通過成本協議的方式推動住宅產業化的實踐。

下面我們對傳統建筑方式和整體裝配進行一個比較和總結：

1：技術手段方面

傳統現澆方式——設計技術成熟、簡單，圖紙量少，各專業圖紙分別表達本專業的設計內容，結構專業用平法表示結構特征信息，采用一般的設計院普遍掌握的繪圖表現方法。

施工過程中按工種配備專業技術人員，相互配合施工，容易出現“錯漏碰缺”等情況。

設計費便宜（30～50元/平米）

裝配整體式——圖紙量大，除了各專業圖紙分別表達本專業的設計內容外，還需要設計出每個預制構件的拆解圖，拆解圖上要綜合多個專業內容，例如在一個構件圖上需要反映構件的模板、配筋以及埋件、門窗、保溫構造、裝飾面層、留洞、水電管線和元件、吊具等內容，包括每個構件的三視圖和剖切圖，必要時還要做出構件的三維立體圖、整澆連接構造節點大樣等圖紙。

設計費較貴（50～300元/平米）

造價差異和對策——設計費的差異主要是構件拆解圖工作量增加了設計成本，如果項目規模大，標準構件重復率高，模塊種類就相對較少，設計費上升的比例就少，反之。項目規模越小、構件重復率越低，設計費上升的比例就越大。因此，應盡量優化設計，提高構件的重復率是控制設計費增加的有效手段。

2：生產情況

傳統現澆方式——現澆構件價格主要取決于原材料、周轉材料和施工措施，樓面和剪力墻的措施費最高，工藝條件差影響質量經常造成返工，季節和天氣變化造成施工效率下降也是成本上升的原因之一

裝配整體式——預制構件生產主要依賴機械和模具，占用時間過長推高成本，工人可以在一個工位同時完成多個專業和多個工序的施工，生產質量、進度、成本受季節和天氣變化影響較小。

造價差異和對策——提高建筑的預制率可以發揮裝配整體式的優勢，預制率過低將導致兩種工法并存，大量現澆不能節省人力，同時又增加了施工機具的投入成本，裝配式施工只有提高生產和施工的效率才能降低成本

3：質量情況

傳統現澆方式——質量難以控制，普遍存在大量的質量通病

裝配整體式——質量易于控制，基本消除各種質量通病，復雜構件的生產難度、運輸風險較大

造價差異和對策——合理拆解構件降低生產難度，減少返工浪費可節約成本

4：材料消耗和建筑自重

傳統現澆方式——材料消耗和損耗較高，跑冒滴漏嚴重，構件表面抹灰往往高于設計標準，增加了建筑自重

裝配整體式——由于構件尺寸精準，可取消抹灰層，節約材料，建筑自重減輕20～30%，可進一步優化主體和基礎結構，節省造價；沒有跑冒滴漏，降低了材料消耗和損耗

造價差異和對策——裝配整體式應優化設計，提高構件精度，使安裝簡便，可減少裝飾修補的費用，節約成本

5：施工速度

傳統現澆方式——現澆施工主體結構可做到3～5天一層，各專業不能和主體同時交叉施工，實際工期為7天左右一層，各層構件從下往上順序串聯式施工，主體封頂完成總工作量的50%左右

裝配整體式——構件提前發包，可做到各層的構件同時并聯式生產，在同一構件生產過程可集成多專業的技術同時完成，現場裝配式安裝施工上可做到1天一層，實際3～4天一層，主體封頂即完成總工作量的80%

造價差異和對策——如果預制率過低，工期仍由現澆部分決定（例如內澆外預制體系），拉長工期會造成重型吊裝設備閑置浪費而增加成本

6：施工措施

傳統現澆方式——滿堂模板、腳手架，外加到頂，不斷重復搭拆

裝配整體式——取消滿堂模板和腳手架，外腳手架只需要兩層

造價差異和對策——樓面、樓梯采用預制構件可節省內腳手和模板，外墻保溫裝飾在工廠一體完成，可節省外腳手架

7：管理費用

傳統現澆方式——分包較多，工期長導致管理成本高。

裝配整體式——多個分部分項工程在工廠里集成生產，分包較少，管理成本低。

造價差異和對策——能在廠里集成生產的盡量集成，減少分包可節約管理成本。

8：材料采購和運輸

傳統現澆方式——原材料分散采購和運輸，采購單價較高。

裝配整體式——原材料集中采購和運輸有價格優勢，但增加了二次運輸

造價差異和對策。由于存在二次運輸，應選擇項目就近的預制廠生產。

結論：從以上對比可以得出——

1、規模越大成本下降越明顯。（據遠大提供數據，建筑面積大于5萬平方時才有價格 優勢）

2、預制率越高、構件重復率越高，成本下降越明顯。

3、構件運輸越方便，二次運輸成本越低。

4、分段流水施工效率越高，施工周期越短。（合理組織施工程序及設計施工場地）

四：戰略合作和發展愿景

一直限值住宅產業化發展有兩個因素：

一個是完整的產業鏈，一個是成本。

產業鏈：沒有任何一個企業可以在完成征地 審批、設計、生產、運輸、管理、建造、銷售、服務等一條龍的事情后，還能賺到錢。萬科也不能。

成本：高昂的建造成本與狹窄的市場形成死循環。如果蘋果只推出1部Iphone，肯定沒人買得起。

所以我們現在看到了：

政府：“產業化住宅好，我們全力支持！”

產業化住宅生產方：“高成本低售價，與傳統建造方式無法形成競爭力和規模優勢～”

開發商：“成本優勢不明顯，萬一搞砸了可要賠上身家啊，還是保守建造吧～”

購房者：“管他什么方式，我只要價格更便宜！質量更好！”

設計院：“住宅產業化？市場不明朗，等等看吧～”

國內形勢分析：

1：人口紅利減少：

2012年是中國的劉易斯拐點。中國改革30年的飛速發展，離不開人口紅利帶來的巨大優勢。而隨著中國老齡化的到來，人工成本將向30年來的房價一樣穩步快速上升，這將成為工程建造不可忽視的一個方面。

2：一線房價穩步走高：

高企的房價為住宅產業化提供了合適的利潤空間。

3：綠色、低碳、可持續發展：

低技術、勞動密集型的行業勢必會被逐漸 淘汰，綠色住宅無疑是未來政府推動的主流。

4：政策紅利：

北京等一線城市已經實行，建產業化住宅，獎勵3%建筑面積的規定。假如兩棟5萬平方米的公租房，就能給甲方帶來1500平方米的額外建筑面積。在寸土寸金的一線城市，沒有人能拒絕這個大紅包。

5：城市化要軟著陸：

30年的城市化大發展，為我們帶來豐碩的成果。但“城市vs農村”這種剪刀差式的發展已經到了盡頭，所以城鎮化是目前我們找到的唯一出路。而大量次城市的建設無疑將為產業化住宅提供大展身手的廣闊天地！

結語

住宅產業化，是地產行業醞釀已久的一場產業革命，也必將帶來地產行業的一次洗牌。

對設計院即是挑戰，更是機遇。

更綜合的技術要求、更高的設計費、全新的設計模式——這些，你都做好準備了嗎？