湖南省婁底市房地產業可持續發展研究

一、當前湖南省婁底市房地產業的基本情況

20世紀90年代以來，乘國家房地產業飛速發展的東風，婁底市房地產業也得到了迅猛發展。居民的住房條件大幅改善，人均住房面積達到40多平方米，城市面貌煥然一新，相繼被評為全國宜居城市、全國文明衛生城市。婁底市房地產業對CDP、財政收入的貢獻也越來越大，同時帶動了大量的勞動力就業，有力地推動了婁底市的城市化進程，但2013年下半年以來，受國家宏觀經濟政策及多個因素的影響，婁底市房地產市場持續低迷，房地產開發投資增速回落，施工面積減少，房價雖然基本穩定。但商品房銷售萎縮，房地產企業資金空前困難。

二、婁底市房地產業存在的主要問題

婁底市房地產業面臨如此嚴峻的局面，固然與國家的宏觀經濟政策變化有關，但更要清醒地認識到婁底市房地產市場存在的問題。

（一）房地產開發過度，供求關系發生變化，商品房空置率偏高

婁底市和全國一樣，經歷了十多年的房產開發大躍進，房地產市場的供求關系發生了根本的變化，即供不應求變為供過于求。據調查。婁底城區的原住居民（包括行政事業單位干部職工、國有企業干部職工、街道居民、農民拆遷戶等）一般每戶有兩套以上住房，個別單位戶均四、五套，目前婁底的空置房已達幾萬套。

（二）房地產開發環境不優，報批報建手續用時過長，規費過高

一是土地招拍掛不科學。對一塊土地。均是劃作幾塊進行招拍掛。開發商為了利益最大化，往往犧牲容積率、綠化率，致使開發項目品質不高，消費者不滿意。二是部分職能部門的報批報建手續過長，有的甚至要幾個月時間，無形中推高了企業的開發成本，降低了開發利潤，影響了企業的發展。三是規費過高，據開發企業反映。婁底市房地產開發需繳納的各種規費為全省最高，企業負擔過重。

（三）房地產開發企業融資難度大

房地產業是資金密集型行業，金融支持對房地產的發展影響較大。在國家加強宏觀調控的大背景下，銀行大幅減少甚至停止借貸房地產開發所需的資金，使得項目前期資金緊張。而按揭貸款額度受限、資金到位滯后造成房地產企業資金回籠慢，現金流量緊張。不少房地產企業被迫另尋出路，依靠民間借貸的方式籌集資金，借款利息往往是同期銀行利率的數倍，融資成本陡然升高，個別企業甚至靠借“高利貸”度日，導致房地產項目風險增大。同時，婁底市的民間借貸現象比較混亂，難以管理，一度出現了抽資潮，對房地產開發企業資金產生了很大影響。而實際上，房地產開發的利潤也難以維持長期支付高額利息，影響行業的健康發展。

（四）新城區配套設施建設滯后

就中心城區基礎設施建設來看，目前學校、醫院、公園、公交線路等基本在樂坪街、長青街周圍，其他區域近兩年才新建了城南中學、吉星小學，公交、醫院、公園等生活配套設施均不是很完善。配套設施建設的滯后給已入住業主的生活造成了諸多不便，也延緩了改善型業主的入住步伐，致使房屋銷售后空閑率較高，同時，也降低了為子女教育投資的城區外來群體的購房意愿。

（五）開發規模和品質有待進一步提升

企業實力不強、項目規模不大、樓盤品質不高仍是婁底市當前房地產開發的主要問題之一。婁底市的房地產開發企業準入門檻較低。大部分企業自身實力不強，先天性不足?？癸L險能力低。很多企業要靠民間借貸來保障發展資金。大多數本地中小房地產企業在管理理念、誠信經營方面較為落后。項目公司充斥市場，違法違規行為時有發生，不僅影響了房地產業的可持續發展，也擾亂了正常的房地產市場秩序。特別是部分樓盤規模小，缺乏創新意識，盲目跟風，戶型單調。配套功能不完善，無法滿足多層次、多年齡段的住房消費需求，進而造成了房屋滯銷率和空置率的提高，房地產開發的集約化、規?；б鏌o法得到體現。

三、促進婁底市房地產業可持續發展的對策與建議

房地產業可持續發展與否，對婁底市的經濟發展、人民生活水平的提高有著十分重要的意義。要深刻領會以習近平為總書記的黨中央對我國未來經濟發展重大戰略部署，順應潮流，審時度勢，克服當前困難。轉變思路。抓住機遇，推進婁底市房地產持續健康發展。

（一）加強引導，積極消化存量

近幾年以來，婁底市的房地產企業對宏觀經濟形勢認識不清，存在著極大的盲目性。政府要加強對國家宏觀經濟政策和形勢的研究，積極引導企業把資金投放到國家政策支持、市場需求大、符合發展潮流的產業中去。就當前來說，婁底的房地業產主要是消化存量。在今后一個相當長的時期內，主要是把現存的土地規劃好、經營好，把城市的配套搞好，而不是無限的向周邊擴展。

（二）構建以市場為主、滿足多層次需求的住房供應體系

立足實現房地產市場滿足多階層需求“齊步走”的供應體系，一方面從土地供應、規劃調整人手，增加旅游、休閑、工業廠房等專業性房地產供地，轉變房地產增長方式和發展路徑。進行結構性調整，拓展旅游地產、休閑地產、養老地產、工業地產等領域，推進房地產多元化發展。實現產品發展產業化、機構專業化、開發精品化。另一方面試行公共租賃房與廉租住房“并軌運行”，以“公租房并軌”作為調整現有住房供應體系的突破口，取消經濟適用房，實現以政府為主提供低收入人群基本住房保障。

（三）發揮房地產業在新型城鎮化中的重要作用

緊緊圍繞婁底市新型城鎮化建設的奮斗目標，牢牢把握推進新型城鎮化的機遇，發揮房地產的主力軍作用，不斷引進國內知名度高、有實力的大型房地產企業集團，提升城市整體住宅品質，帶動住房消費投資。科學制定城市住房規劃，重點加快以城南新區為主的新建城區內教育、醫療、商業、公交等配套設施，特別是中、小學校的建設，形成完善的統籌城鄉發展的基礎設施體系、公共服務體系和制度體系。加快全市承接產業轉移的步伐，加大各行業的用工需求，加強高新人才的吸引力，在大力推動產業融合中，充分發揮房地產業的作用。

（四）進一步規范房地產金融服務

作為資金密集型產業，目前大部分房企，尤其是中小企業，信貸應是其主要融資來源。要引導金融機構主動與房地產企業對接。加大對房地產的金融支持。進一步提高房地產業放貸規模。支持房地產抵押貸款融資，拓展房地產信托、委托貸款、資產債券等業務，提高企業拿地積極性。同時金融證券管理部門要規范民間投資、借貸、典當等行業的經營行為，搭建平臺，引導其與房地產業強強合作，聯手共贏。加強宣傳，引導企業自覺防范和降低民間融資風險。

（五）簡化報批報建程序，開辟“綠色通道”，適度降低規費

切實落實現行政策，繼續簡化報批報建程序，同時還要在現有基礎上實行“再提速”，特別是對企業的貸款手續要開辟“綠色通道”，在最短的時間內辦結。職能部門要加強協調協作，盡力為企業營造好的政務環境。如一些運轉正常、信譽度好的企業，對其項目報批報建費用可以延期至辦理商品房預售許可證時繳納，經依法依規批準提高容積率應補交的土地出讓金及規費可以延期至該項目辦理聯合竣工驗收時繳納。進一步規范稅費征管行為，公開收費項目。對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省明令規定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，清除一些不合理的收費項目。適當減免部分收費項目，對能按低標準收取的稅費（如電力設施費）。盡量按低收取，以減輕開發商負擔。

（六）進一步穩定房地產投資

把握承接產業轉移的機遇。加大房地產招商引資力度，尤其是引進在商業、旅游、養老等方面具有成功經驗和相當實力的大型房地產企業來婁底投資。積極探索工業房產市場化、住宅房產產業化的可行性發展方式。進一步開放房地產市場，推進房地產項目審批制度改革，優化投資環境。鼓勵本地房地產企業做大做強，引導中小企業兼并重組，增強實力。創新開發理念，推進房地產開發產業化、規?；⒕坊?，實現集約效益。

（七）以產業轉型為先導，推進婁底市經濟發展，加快城市化進程

房地產業的發展歸根到底要靠經濟的發展。人口聚集，居民收入的提高，城市化的進程。婁底是一個以能源、原材料為基礎的新興工業城市，國家的經濟轉型使得婁底的傳統產業遇到了前所未有的挑戰。尤其是今年以來婁底發生了民間借貸危機，更是說明傳統的經濟發展模式走到了盡頭。那么，下一步婁底產業發展的方向如何選擇？什么才是婁底未來的支柱產業？以上是擺在婁底市委、市政府領導和全體婁底人民面前的一個需要深思的課題。

高新技術產業是未來我國產業發展的主要方向，但在婁底這樣一個內陸三線城市。沒有技術和人才優勢，發展高新技術產業不太容易。招商引資關鍵點不在于能否引進來，而在于招進來的企業能否生存下去，盲目以土地優惠，稅收等政策支持為條件的招商引資，最后可能變成圈地運動，助推房地產泡沫。不僅不能促進婁底的經濟社會發展。反而給婁底的長遠發展留下后患。婁底應以大電商為平臺，大物流為中介，發展勞動密集型產業，在勞動密集型產業中又以重點選擇家具、辦公用品產業。

第一，符合世界產業轉移潮流。這個產業最早誕生于英國工業革命后的歐美，上個世紀六十年代，轉移到了日本、韓國，上個世紀八十年代又轉移到了臺灣，上個世紀末本世紀初轉移到了大陸沿海地區，現在由于沿海土地成本、人工成本、運輸成本等原因。已逐漸失去競爭優勢。需要再一次轉移，這次轉移的目的地主要是中國內陸。婁底比鄰廣東承接西部，具有很強的區位優勢。

第二。婁底具備人才優勢。一方面是技術人優勢，婁底是一個出能工巧匠的地方，早在改革開放初期，婁底的師傅就南下廣東，東去上海，廣東、上海等地的家具師傅有許多都是婁底人。另一方面，婁底人具備經商才能，婁商特別是其中的漣商走南闖北，在中國的每個角落都有他們的身影，他們最了解市場，最了解消費者。

當然，婁底發展家具、辦公用品產業，那么其他地州市，比如湘潭、益陽和婁底是有同樣的優勢，憑什么取得成功呢？法寶就是先行一步。前幾年，由于房地產等行業發展向好，一般的地方還看不上勞動密集型產業，既使當前，房地產等行業遇到了不少危機，還有不少地方，不少人仍然在等待房地產業的轉機。如果婁底迅速采取行動實施產業轉型。就占有先機。當然。要把家居、辦公用品產業打造成為婁底市的支柱產業，還要有一系列的優惠政策和措施。因此，建議：1.在萬寶新區建立家居、辦公用品產業園；2.給予從事這個行業生產、經營者特殊的土地、稅收金融優惠政策；3.在這個大產業的前面發展電商和物流，以大電商為先道，以大物流為中介，推進家居、辦公用品這個大產業的發展。

經濟學里有一個著名的理論，那就是“聚集和擴散”理論，意思就是某個地方、某個產業如果先擁有某種優勢，那么這個產業就會迅速向某地集中，而越是集中。產業鏈越是完善，交易成本就越低，而這又會推動這個產業進一步聚集。浙江義烏的小商品產業就是這一理論的典型案例。義烏這個地方本不具備小商品生產的什么優勢，甚至原來還不通火車，但由于他們先行，給予小商品生產特殊的優惠政策，這樣一來，有不少小商品生產經營者聚集到了義烏，形成了一個完善的產業鏈，使得義烏的小商品生產成本越來越低，于是更多的小商品生產都聚集于此。形成“聚集效用”。最終造就了今天的義烏。

（作者單位：湖南省婁底市房產局）