土地儲備項目風(fēng)險預(yù)警控制

摘要：近年來，我國土地儲備制度不斷完善，相應(yīng)項目也明顯有所增加。作為一個越來越受關(guān)注的項目，土地儲備項目也有一定的風(fēng)險性。這種風(fēng)險是由多方面原因?qū)е碌模热缛谫Y渠道較為單一；相應(yīng)的制度、法規(guī)不夠完善。就目前的形勢看，各國均或多或少存在商業(yè)銀行因巨額貸款而受到影響，金融風(fēng)險大增等現(xiàn)象。本文針對土地儲備項目的風(fēng)險性及相關(guān)預(yù)警機制的控制進(jìn)行了深入的剖析和研究。

關(guān)鍵詞：土地儲備；風(fēng)險預(yù)警；控制

中圖分類號：F301文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

八十年代起，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始興起，到九十年代進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，時至今日，已經(jīng)取得不俗的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的興旺，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。作為房產(chǎn)開發(fā)的前置環(huán)節(jié)，土地儲備項目也廣受人們關(guān)注。

1土地儲備項目概述

（一）土地儲備制度基本概念

土地儲備制度是政府常用的一種調(diào)控手段，用來控制城市土地開發(fā)利用，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。具體的做法是依照法律程序、市場機制、土地利用總體規(guī)劃以及城市規(guī)劃，通過不同方式將分散的土地集中起來，再進(jìn)行開發(fā)和整理，從而滿足城市用地需求。

（二）土地儲備項目的常見融資方式

在國外，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)的融資方式主要有股權(quán)融資和債券融資兩種。前者主要是以股權(quán)出售的方式直接從市場獲取資金，這種方式更為直接；而后者則是通過發(fā)現(xiàn)債券或者依靠貸款融資。在我國，土地儲備資金主要來源于政府撥款、商業(yè)銀行貸款，或者通過其它一些渠道。由此可見，我國的土地儲備項目融資渠道較為單一，這就不可避免地為土地儲備項目帶來了更高的風(fēng)險。涉及到的利率、本息償還，以及土地價格和資金等等方面，均存在或大或小的風(fēng)險。

（三）土地儲備項目貸款的風(fēng)險解析

縱觀我國現(xiàn)階段土地儲備項目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)狀況，形勢并不容樂觀。各地均設(shè)立了土地儲備機構(gòu)，對土地進(jìn)行收購、儲備以及前期開發(fā)。在此過程中，要投入大量的資金，這為銀行帶來了機遇。同時，土地儲備作為一種壟斷性的項目，需要的資金流較大，也為銀行帶來了一定風(fēng)險性。目前，我國在相關(guān)方面的法規(guī)和制度尚不夠完善。對于土地儲備項目，很多銀行盲目爭搶信貸資源，卻缺少足夠的防范意識，以及風(fēng)險預(yù)警機制，無形中帶來風(fēng)險，為自己埋下了隱患。其所面臨的具體風(fēng)險主要有以下幾方面：

1、宏觀經(jīng)濟(jì)形式帶來的風(fēng)險

土地儲備項目面臨的風(fēng)險來自多方面，除上述所說的法律法規(guī)不夠完善，還有因政策的變動而產(chǎn)生的風(fēng)險；房地產(chǎn)泡沫帶來的風(fēng)險，以及經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的風(fēng)險。

（1）政策風(fēng)險

從某種程度上，政策的變動對土地儲備項目是有益的，標(biāo)志著相關(guān)法律法規(guī)的完善。但在變動期間，為土地儲備中心的運作帶來了一定困難，也使一些金融機構(gòu)對該項目缺少足夠信心。

（2）地產(chǎn)泡沫暗藏風(fēng)險

這里所說的地產(chǎn)泡沫，也即地價泡沫，是指土地價格超出其價值，并持續(xù)上漲的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)形式為，當(dāng)人們普遍看好房地產(chǎn)市場時，供需增大，致使房產(chǎn)價格一路走高，銀行資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)，達(dá)到一定程度后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求的局面，房產(chǎn)價格大幅下跌，土地和房屋大量閑置，銀行之前貸出去的款項大部分變成呆賬和壞賬。

（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律風(fēng)險

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的角度，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會呈現(xiàn)出一定周期性。國家經(jīng)濟(jì)的宏觀形勢的變動必然會對土地儲備項目產(chǎn)生一定影響。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的變動對土地儲備項目所產(chǎn)生的影響是直接而巨大的，進(jìn)而也影響著土地儲備項目的貸款。

2土地儲備項目風(fēng)險預(yù)警控制

2.1宏觀調(diào)控

面對土地儲備項目存在的風(fēng)險，土地儲備機構(gòu)要發(fā)揮自身作用，采取相關(guān)措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。同時，土地儲備中心也要啟動相關(guān)預(yù)警機制，采取一些有效手段，將房地產(chǎn)市場周期性波動帶來的風(fēng)險降到最低。國家相關(guān)部門也應(yīng)該采取措施，對土地儲備項目及整個產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，盡可能的規(guī)避項目運行中存在的問題，使土地儲備項目的風(fēng)險最小化。

2.2減少政府干預(yù)

從宏觀角度，政府對土地儲備項目的干預(yù)是有益的，促進(jìn)了該項目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。但實際也存在這樣一種情況，個別地方政府為使一方經(jīng)濟(jì)等各方面穩(wěn)定，會采取一定措施令土地儲備機構(gòu)收購?fù)恋亍Υ耍嚓P(guān)土地儲備機構(gòu)陷入被動，無形中也為自身埋下了隱患。此外，還存在這樣一種情況，個別地方政府為解決資金問題，以土地儲備為名，對銀行資金進(jìn)行挪用。面對轉(zhuǎn)移到己方的還款責(zé)任，土地儲備機構(gòu)壓力巨大。因而，為使整個產(chǎn)業(yè)鏈能夠良性發(fā)展，使土地儲備項目能夠有序進(jìn)行，地方政府一定要減少對土地儲備機構(gòu)的負(fù)面干預(yù)。

2.3完善相關(guān)法律法規(guī)

土地儲備制度在運行過程中，常常會出現(xiàn)各種問題，歸根結(jié)底，這些問題大多是由于相關(guān)法律法規(guī)不夠完善導(dǎo)致的。因此，國家不能僅僅依靠政策或相關(guān)條例，也不能完全依賴各省市的土地儲備機構(gòu)，宜盡快建設(shè)一部全國性的法律或者行政法規(guī)，對土地儲備項目及相關(guān)機構(gòu)進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)。一旦完善、明確的法律法規(guī)出臺，土地儲備在收購過程中面臨的困難便會有法可依，一些問題將迎刃而解。如此一來，土地儲備項目的風(fēng)險便會大大降低。

3結(jié)語：

綜上所述，土地儲備項目對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重大影響，而現(xiàn)階段，由于我國缺少完善而明確的法律法規(guī)，加之其它一些主客觀方面的原因，致使土地儲備項目存在一定風(fēng)險性。為此，國家和相關(guān)機構(gòu)一定要采取措施，建設(shè)和啟動土地儲備項目的風(fēng)險預(yù)警機制，達(dá)到切實降低風(fēng)險的目的，使該項目及整個產(chǎn)業(yè)鏈良性發(fā)展。

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