房地產評估的趨勢研究

摘 要：在最近美國房地產的繁榮與蕭條之后，對房地產評估進行細碎化以及對房地產評估方法有更深地了解已成為該領域重要的關注問題。在房地產評估研究領域，我們看到的三個主要趨勢：（1）空間計量經濟學的擴張；（2）土地價值和改善值之間差異的識別；（3）承認價值溢價源于更加可持續的發展形式。文章通過對國內外空間計量經濟學實證的研究，發現空間計量經濟學存在的不足之處，以及未來的發展方向。

關鍵詞：房地產評估；空間計量經濟學；土地價值；可持續性

引言

房地產評估研究的學術領域跨越許多學科，不僅包括經濟學、地理學、城市規劃和設計，而且商業、金融、統計和專業的房地產部門和學校。鑒于這一領域的動態特性，定期反思當前的發展，它可以對房地產評估的學術研究提供很好地洞察。隨著幾十年的發展，國外空間計量經濟學研究被廣泛運用至各個社會科學方面，包括社會學、犯罪學、政治學、經濟學等等。目前我國學者對于空間計量經濟學的研究與應用才剛剛起步，主要的應用領域集中在省域科技創新、經濟增長的收斂性等方面。

1 空間評估方法

為了處理空間計量模型的復雜性，在過去的幾十年里許多先進的空間計量方法已經被開發。這些工具大致可以分為兩類：處理空間依賴性和處理空間異質性。

1.1 空間依賴性

空間依賴性也叫空間自相關性，是空間效應識別的首要來源，產生于空間組織觀測單元之間缺乏依賴性的考察。空間依賴不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨立性，而且意味著潛在于這種空間相關中的數據結構，也就是說空間相關的強度及模式由絕對位置（格局）和相對位置（距離）共同決定。

空間依賴性表現出的空間效應可以用以下兩種模型來表征和刻畫：當模型的誤差項在空間上相關時，即為空間誤差模型；當變量間的空間依賴性對模型顯得非常關鍵而導致了空間相關時，即為空間滯后模型（Anselin，1988）。

1.2 空間異質性

空間異質性又稱空間差異性，是空間計量學模型識別的第二個來源。空間異質性指地理空間上的區域缺乏均質性，從而導致發達地區和落后地區、核心區和邊緣地區經濟社會發展和創新行為存在較大的空間上的差異性。空間異質性反映了經濟實踐中的空間觀測單元之間經濟行為（如增長或創新）關系的一種普遍存在的不穩定性。空間變系數的地理加權回歸模型（Geographical Weighted Regression，簡記為GWR）是處理空間異質性的一種良好的估計方法。可以對多元的空間關系做出推斷，特別是對國家的政策。總之，GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法，衡量住房屬性和住房價格之間的現有關系的空間異質性問題。

2 土地價值

最近的一些研究已經轉向了更加密切關注土地價值的機制，以便更好地了解近期房地產價值波動的時間和地理成分。在這領域的研究可以分為兩大顯著及相關類型：研究，旨在跟蹤土地價格指數以及把房地產價值分解為土地及結構件。

2.1 土地價值指數

眾所周知，房屋價格指數（HPIS）是房地產評估的重要指標。土地價值的類似指標，卻是少之又少。2007年初期，少數的研究人員試圖擴大對土地價值的檢測方法。從1970年到2000年代中期，居住用地價值比整體房價漲得更快，可以肯定的是這些價格趨勢有一個地理因素在內。

這項工作表明，在過去四十年里土地價值已經經歷了巨大的變化，其中一些研究，以及一些后續的跟進，主要是從探討的土地價值，以及如何將它們從改善值中分離開來，或如何將房地產價值分解成各個部分。

2.2 房地產價值的分解

將房地產價值分解成土地部分和改進部分，Davis and Heathcote （2007） and Bostic， Longhofer， and Redfearn （2007）是這種方法最早的支持者，因此，我們應該預料到土地價值和改進值對外部沖擊有著不同的反應。此外，Davis and Heathcote （2007）解釋說，改善值只不過是建筑成本的折舊估計。因此，這些價值受到材料和勞動力成本指數的限制外，對于其他商品的原材料和勞動力是變化的，因此根據價格的變動，建設成本（改善值）通常顯示更大的經濟趨勢（Oliner et al.， 2010）。在另一方面，土地在空間上是固定的，并在本地供應受限，這意味著土地價值更容易受從外部需求沖擊所產生的大的波動的影響。

3 可持續性和房產價值

在過去的十年可持續發展已成為城市學者關注的主要議題。大量的文獻已經踴躍去證明把城市擴張、節能建筑的益處和更加緊湊的發展形式更緊密相連聯系到一起，現在幾乎普遍被城市規劃者所接受。然而，綠色建筑和緊密發展可以通過發展更傳統的形式指揮價格溢價。

3.1 綠色建筑的溢價

隨著房地產行業的極速發展，大量建設會導致資源和能源被消耗。人們越發意識到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經濟效益與綠色認證的建筑相關，可提高價值，它的能源成本節約是最明顯的。在某種程度上，綠色建筑的用戶應該是愿意支付更高的租金。此外，如果綠色建筑被認為是風險較低，它可以指導價格溢價。例如，在事件中招致稅務執行費用的風險較低，能效法規在未來頒布。這些溢價是由綠色建筑產生的大收入流，因為這些建筑同時享受更高的租金和入住率，從而導致房產價值溢價。綠色建筑的溢價也會隨地理環境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物，在規模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區的建筑物都會產生更大的價格溢價。

3.2 緊湊發展的價值

除了對綠色建筑的價值的研究，城市研究者們越來越多的把自己的注意力放在識別價格溢價上，可歸因于更方便，聯系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設計上，因為如果處于遠離工作，員工，服務和運輸的位置即使是一個凈零能耗建筑是不可持續的。城市經濟學家長期以來一直在關注可得到性和區位屬性在塑造土地價值所發揮的作用，但這只是在最近，房地產評估研究已經投向可持續發展的范圍內。

4 結論

文章強調了在房地產評估中三個顯著的趨勢：（1）利用復雜的空間建模技術；（2）恢復對地價的興趣；（3）研究可持續發展形式對房產價值增長的影響。然而，考慮到緩慢的把空間直觀的方法整合進房地產評估領域，對于研究人員仍有機會對房地產估價產生變革。

5 不足和發展方向

空間計量經濟學隨著研究的進步在理論和實證方面上都有了很大地改進，但仍存在著諸多不足和問題。針對這些問題，專家們也提出了各種處理辦法，主要包括在以下幾個方面：其一，空間權重矩陣的設定。其二，空間異質性和處理變結構模型的問題。現今，地理權重回歸模型是處理空間異質性的主要方法。因此，空間計量經濟學另一發展方向可以是空間異質性的相關問題。

參考文獻

[1]Anselin， L.（1988）. Spatial econometrics： Methods and models. Dordrecht： Kluwer Academic.

[2]Davis， Morris A. and Jonathan Heathcote， 2007， “The Price and Quantity of Land in the United States，” Journal of Monetary Economics， vol. 54（8）：2595-2620.

[3]Bostic，Longhofer，andRedfearn，“LandLeverage：DecomposingHomePriceDynamics”，RealEstateEconomics，2007，35（2）：183-208.

作者簡介：藍可凡（1985-），女，重慶九龍坡人，中級工程師，主要研究方向：成本管理、土地資源。