物業管理面臨的問題與相關對策

摘 要：物業管理的發展，為改善人們居住條件和環境上起到了重要作用，是新型化小區建設不可或缺的部分，對穩定人民生活和促進社會和諧發展，推進城市化進程有重大意義。積極的面對物業管理中的問題，并用相適應的對策處理問題，使物業管理在傳統管理小區的方法上添加新的內容，緩解小區服務與居民生活在對接中產生的新矛盾，使之更符合現代化小區建設的要求，走人性化、親民化的物業管理路線，與小區居民和諧互助，才是物業管理得以有效開展的真諦。

關鍵詞：物業管理 問題 相關對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）04（a）-0185-01

為響應國家號召，建設現代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環境的同時，也帶來種種問題。例如小區的公共秩序，公共安全，生活配套設置，衛生環境等都需要新的管理方式來應對這些問題。物業管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時俱進，參與新問題的解決。隨著社會保障體系的發展，人們追求高的生活質量與品質，物業管理勢必經歷一個由發展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰可以促進物業管理自身的完善，是不可或缺的一環。

1 物業管理面臨的難題和挑戰

1.1 缺乏專業高素質人員的配備

一般的小區用傳統的物業管理模式就可以應對，現代更多的傾向于高檔住宅區的追求，目前專業人員明顯不足，能夠在日常雜務中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對高科技智能運用和引入信息技術的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會發展需求，他們嚴重缺乏相關操作經驗，面對出現的問題往往“有心無力”。配備高素質物業管理人員也少不了專業技能，如使用電腦系統，善于公關，掌握多語言等，都是對人員配備上的要求。

1.2 管理人員缺乏專業素質和法律意識

目前物業管理是一個新發展行業，管理人員的素質良莠不齊，加上管理企業不愿意花成本去讓物業人員參加培訓，也懈怠于對內部員工職業道德素質的強化，沒有完整規范化的管理體制，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務質量受人詬病，服務和被服務的主體關系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。

物業管理服務于小區，畢竟不單單是道德上和素質上的要求，它是有法可依的。目前管理人員的法律意識淡薄也是一個重要問題。從整體形勢上看，物業管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，全國都缺乏系統完善的物業管理體系，半數以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規，即便有落實的效果也是差強人意，這些問題都制約了物業管理的發展。

1.3 物業管理中設施、安全、環境等問題

管理企業自接手物業管理，就該清楚自己的法律義務和責任。從不同省份不同地區都出現過類似與開發商相關的法律糾紛。主要現象有：房屋質量差，小區開發時與入住后環境差異大，許多內容與宣傳時候不符合。等房屋出現大面積的漏水、開裂等問題，環境無法居住，沒有按承諾書按裝設施等。業主的問題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業身上，各種不滿和情緒上來時，最常見以不繳納物業費為主要表現。

大多數業主對物業管理存在認識上的誤區，他們意識里的物業無非是替小區搞衛生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區公共設備等，認為這些都是低成本的服務運作，涉及不到物業費高收取。因此在物業管理費繳納問題上出現的事情也較多。前面講述業主的問題，使管理企業無形中增加了收費困難，還有問題是物業本身管理工作不合理，業主以服務不周投訴，更有甚者物業公司為謀取利益偷偷設項多收物業費，為了利益使企業形象受損。

2 針對物業管理出現的問題可采取的對策

2.1 依法管理

參考我國物業管理立法的情況，物業管理的相關法律體系所包含的內容有：（1）物業管理對建筑房屋的管理范圍；（2）小區相應配套設備的管理和維護；（3）環境衛生條例的制定；（4）區域安全和消防設施的管理；（4）組織業主，大家共同參與組建物業管理委員會；（5）物業管理人員職責范圍和責任承擔的劃分；（6）策劃宣傳小組，給業主和管理人員普及法律知識。以上是主要的法律涉及面，通過法律法規的約束和保障，物業管理才能順利開展。

2.2 引入專業化和規范化的管理模式

專業化是指物業管理針對小區具體問題采取專業解決方案，減少矛盾和糾紛的發生。所謂專業不是單單增加物業管理成本，配備超員的專業管理人員，而是在發揮資源共享上，實現資源的合理利用。例如小區衛生可交給清潔公司負責，既能減少物業的工作量，還能專業化的裝點美化環境；小區的安保人員聘用專業培訓公司的職員，他們在巡邏方面受過專業訓練，提升小區的安全級別，提高業主居住的身心舒適感；小區的設施定期請專業公司進行檢查和維護，及時修理問題設備，最大程度的保養，延長設備使用年限，減少物業支出。

規范化是指認清服務主體，增強服務理念，管理企業認識自身的不足主動引進國內外已經成熟的物業管理經驗，來規定和完整物業管理體系。通過調查業主所需，更好的提高服務質量。

2.3 科技的運用管理

在通訊技術，計算機網絡、多媒體、近遠程控制等現代科技的普及上，為物業管理增加科技化設備，已成為一種高效的需求。科技在物業管理上發揮的最大優勢是建立完整的管理系統，同時大大節約了管理成本。高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業管理系統建立后，企業就可以隨時隨地的檢查和監督小區物業管理問題，系統都能把問題及時、準確的記錄，給企業提供可參考資料，使企業能根據相關情況及時制定應對措施。

2.4 政府監管制度的加強

物業管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨立靠企業運行，有時候確保不了執行力度，政府雖在相關領域制訂了一系列法律法規，但是對小區物業管理委員會等組織的參與度不夠，沒有給予物業行政人員相應的處事權限，使得一些物業投訴問題告誡無門。政府監管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導管理人員更好的服務于小區業主。

3 結語

物業管理是市場經濟下的產物，只有認真面對物業管理中出現的問題，企業才能意識到問題出現的源頭所在，為更好的解決問題和采取相關對策。逐步減輕物業管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質和專業訓練，經受住現實問題的考驗，才能使管理企業在適應社會發展需求上充滿勃勃生機和進取的動力。

參考文獻

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