萬達轉型馬不停蹄

龔小鋒

地產企業要轉型做服務業，地球人已經不能阻止萬達了。

連日來萬達馬不停蹄，萬達商業地產登陸H股并推出輕資產化模式、電商公司獲得注資、金融板塊加速并購、萬達院線即將上市，幾乎每一步都是能影響行業格局的“大招”。

萬達仿佛中國經濟的一個縮影，在經歷了長時間的高速增長之后，開始各個板塊大舉發力。1月18日，萬達集團在召開年會之后的次日，對外公布了一份萬達集團董事長王健林的工作報告，信息含量極大，尤其重點闡述了萬達第四次轉型。

轉型服務型企業

位于湖北武漢萬達楚河漢街項目中的漢秀和電影樂園，可以說是王健林心中的一號工程。這兩個文化項目總投資70億元，是世界文化產業投資最大的項目之一。

去年底，王健林到達香港的前一站就是武漢。去年12月20日晚，萬達歷時5年打造的漢秀首演，更像是萬達上市前的一次超規格路演。全球十幾個國家的大使、張藝謀、楊麗萍等著名藝術家和王健林一起觀看了這場由國際頂級藝術家執導的“秀”。

除了一些觀眾吐槽沒有看懂它講述的故事外，這場秀將魔術、舞蹈、雜技和高臺跳水用令人眼花繚亂的技術包裝，充分體現了“有錢任性”，王健林盛贊漢秀“超過了國外的任何一臺秀”。

在逐漸遭遇“成長的煩惱”之后，萬達集團的文化、旅游等業務近年確實快速增長，使得王健林有信心在2015年推出第四次轉型計劃。王健林的工作報告顯示，萬達將去房地產化，轉型為服務業為主的企業，到2020年形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。

萬達憑什么摘掉地產的帽子？從萬達發布的2014年業績來看，去年集團收入2424.8億元，其中萬達商業地產合同銷售收入1601.5億元，依舊占據不只半壁江山。

金融和電商板塊萬達基本處于剛剛起步階段，萬達要實現第四次轉型，主力就是依靠文化旅游板塊。

2014年萬達文化集團收入341.4億元，完成年計劃的108.9%，同比增長32.3%。此外，萬達旅業達到75.1億元，萬達影視收入4.3億元。這意味著萬達文化及旅游的主要收入超過了四百億，雖然成長迅速，但短期內尚無法與商業地產抗衡。

不過，王健林依舊信心滿滿地放出豪言，“到2020年，我們要開業15個左右的萬達城，只要每個萬達城旅游人次達到1500萬，我們的理想就實現了。”王健林此前也告訴記者，萬達文化旅游的目標是“2020年做到2億旅游人次”。

一向雷厲風行的王健林給出了兩個轉型目標，一是2020年集團服務業收入、凈利占比力爭超過65%，房地產銷售、凈利占比低于35%；二是海外收入占比超過20%。這被外界視為萬達判斷未來轉型是否成功的標準之一。

王健林此前表示，“我的夢想就是把萬達帶到世界超級企業，成為一流的跨國企業。這個夢想無法以非常精確的數據來確定，但大致可以定義為總資產達到1萬億，營收收入達到6000億”。

而這次的工作報告給出了更精確的闡釋，在上述數字背后，還加上了2020年凈利潤600億元。屆時，萬達將成為國際化科技服務型企業。

商業地產“輕重并舉”

從萬達一貫用詞嚴謹的作風來看，相比前三次轉型，第四次轉型范圍更廣、力度更大。商業地產輕資產模式的變革，被王健林寄予厚望。

1月14日晚，萬達商業地產宣布展開實際行動，與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。萬達相關負責人表示，這標志著萬達商業地產將走上“輕重并舉”的發展道路，開創全新的商業模式。

一直以來，萬達引以為傲的是“重資產模式”，憑借“18個月一個萬達廣場”在全國跑馬圈地，現在萬達推出“輕資產”模式，上述20座萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務都由萬達操作，使用萬達品牌，資產歸投資者，萬達與投資方從凈租金收益中分成。

萬達的輕資產模式沒有任何房地產銷售，徹底去房地產化，成為一種準金融投資行為。對投資者而言，除了獲得現金回報外，還可享受投資資產的全部增值收益。

而在此前的2014年12月23日，萬達商業在港交所掛牌。全球最大的房地產IPO、香港近三年最大的IPO、民企在香港最大的IPO，萬達商業創下諸多之最。從招股說明書上看，萬達商業地產的資金流頗為充裕，上市后的融資規模也較為可觀。

對于為何會在這樣一個時間節點選擇向輕資產轉型，中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，今后這些項目如做得好，可以往資產包里裝，裝到上市公司去。而這四家機構都是戰略性的投資，最后可能要退出，屆時不排除有一部分資產可能會賣給萬達。

“商業地產經過這么多年的發展，對專業的重視程度越來越高，從開發競爭轉入運營競爭。傳統重資產模式逐漸走到頭了，尤其三四線城市地產銷售不容易，這一點萬達肯定意識到了，所以要減輕商業地產的負債”，王永平告訴記者。

但關于這20座萬達廣場何時何地開建，萬達并沒有給出具體信息，今后萬達會維持“輕重并舉”商業地產模式。據知情人士透露，萬達還與多家海內外大型投行、保險公司和基金洽談，上半年有望簽約更多輕資產萬達廣場投資協議。

輕資產并非萬達一家的選擇，同樣還有剛剛涉足商業地產領域的萬科。去年底，萬科引入凱雷、麥格理等投資機構，將北京金隅萬科廣場等項目打包出售，借助投資方的資金，迅速在商業地產領域擴張。

此后萬達商業地產有了全新的定位，要做“中國生活消費綜合性平臺提供者”，從中不難發現萬達“去地產化”的決心和方向。在王永平看來，萬達商業地產最后可能會聯合自己組建金融公司，進行其他物業的收購，畢竟萬達有其行業眼光和專業判斷，能夠幫助收購的項目進行運營。

被低估的萬達院線

在萬達商業地產順利登陸港交所的半個多月后，萬達院線在1月22日登陸深圳證券交易所，成為滬深兩市“院線第一股”。

根據萬達院線公告，萬達院線本次擬發行數量為6000萬股，發行價格為21.35元/股。募資金12.81億元（扣除發行費用，募集凈額12.4億元）。

和萬達商業地產相似的是，萬達院線目前仍處在被低估的階段。萬達院線21.35元/股的發行價，為2013年發行攤薄后每股凈利潤的22.96倍，而如果對應發行前總股本所對應的市盈率，則只有20.53倍，遠低于中證指數公司公布的行業平均61倍市盈率，近3倍的溢價空間，被指嚴重低估。

借力于商業地產，萬達院線在成本上優勢巨大。招股書顯示，截至2013年12月31日，萬達院線及下屬已開業的83家影院與關聯方萬達商業地產達成房屋租賃服務關系。2013年，萬達院線向萬達商業地產的支付費用為2.22億元，占營業總成本還不到7%。

此次IPO，萬達將募集資金的主要用途放在擴張影院上。萬達院線指出，20億元募集資金中將有16億元用于新建50家影院。萬達的目標是，到2016年底，擁有260家影院，銀幕超過2300塊，成為世界排名前列的電影院線運營商。

而按照王健林此前的預測，到2020年的時候萬達集團旗下的電影院線，國內的萬達院線和國外的AMC要占據全球20%的票房市場。

基于此，萬達院線上市前各家機構分析師預測，萬達院線一旦上市，其市值短期可沖500億元，未來規模或將突破800億元。

據悉，萬達集團未來會將旗下的其他電影類資產也注入到萬達院線中來，萬達集團目前在電影產業鏈上已經全覆蓋，目前的業務涉及電影的投資、制作、發行和放映。

與擬在香港上市的萬達商業地產類似，萬達院線的股權同樣牢牢控制在王健林家族手中。招股說明書顯示，王健林通過萬達投資持有萬達院線68%的股份，共計3.4億股，發行完成后持股比例為58.49%。

王健林之子王思聰直接持有萬達院線500萬股。此外，王健林的四名兄弟分別持有300萬股。

金融、電商動作頻頻

萬達轉型的重中之重就在于金融和O2O。一名熟悉萬達的人士透露，這兩個屬于控制級和整合級的業務，萬達所有的產業如房地產、商業、旅游、文化等等，都可以通過這兩個業務平臺進行整合。

去年的8月29日，萬達、騰訊及百度聯合宣布在香港注冊成立電子商務公司。隨后的12月26日，萬達集團與快錢公司在北京簽署戰略投資協議，萬達獲得快錢控股權，這是萬達在互聯網金融領域首樁并購。

萬達集團擁有全球最大的線下消費平臺，2014年客流超過15億人次，預計到2020年將超過60億人次。萬達旗下的所有業務板塊均將使用快錢支付平臺，并將推出商家與會員使用快錢的大力度優惠措施。未來快錢還可以為萬達電商建立大會員系統、提供大數據服務等重要支持。

2015年元旦假期剛過，萬達電商獲得注資的消息隨即傳出。1月4日，境外兩家互聯網投資基金作為財務投資人，出資10億元，獲得萬達電商5%的股份。這意味著成立僅4個月的萬達電商估值已達200億元，創造新創立電商公司的估值紀錄。

據了解，這僅是萬達電商的第一輪融資，萬達電商還將在2015年第四季度啟動第二輪募資，屆時萬達電商的價值會進一步顯現。

目前，萬達電商平臺已經步入實質性建設階段，免費wifi布局完成，beacon技術完成試點，大數據中心已啟動建設，幾十款O2O服務軟件正在研發中，預計2015年四季度萬達電商將全面上線運行。

如果一切順利，萬達將在全國一百多個萬達廣場開通電商服務，2015年開通萬達所有廣場、酒店、度假地電商服務，實現對萬達消費終端全面覆蓋。

在萬達商業地產香港上市之前，王健林曾表示，集團其他方面的資產也會根據運營情況籌劃上市，電商平臺也在其中，不過，王健林并未給出明確的時間表。

隨著萬達“O2O”動作的進一步推進，對于此次注資是否是萬達電商上市醞釀前奏，引發業內人士的進一步猜想。不過，萬達集團并未有進一步的透露。