略論房地產企業資金與成本管控的結合

伍明新

（南寧市賓陽城建集團 財務部，南寧 530400）

0引 言

房地產問題一直是人們討論的熱門話題，除了房價高以外，作為我國經濟增長的支柱產業，房地產行業的發展對于我國經濟的正常運行有著難以估量的作用。由于政策和市場的原因，房地產市場的競爭日趨激烈。2014年，我國國內GDP增長速度創下了1991年以來的新低，房地產行業也背負著沉重的經濟負擔。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產銷售帶來了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態。專家指出：2015年是我國人口結構的拐點，中長期剛需人口逐漸下降，房地產行業面臨高庫存和人口結構的雙重壓力，從長遠來看，房地產行業較難持續擴張。在激烈的市場競爭中，房地產行業應該不斷尋求新的利潤增長點，房地產企業應該認識到資金和成本的管控對于企業提高經濟效益和提升競爭力的重要性。

1 房地產企業資金與成本管控存在的問題

1.1 缺乏事前控制的意識

目前，較多房地產企業僅僅只是在施工階段注重了成本的控制。研究表明，設計階段對于整個項目的成本的影響達到了70%以上，因此，房地產企業需要在設計階段就注重對整個項目的成本加以控制。房地產企業可以將成本的管控效果與設計費用掛鉤，對于成本管控較好的設計方案，企業可以給予設計單位一定的獎勵，以使設計單位提高對于成本管控的重視程度，從而較好地對整個項目的成本進行管控。

1.2 缺乏完善的成本管控體系和方法

由于我國房地產行業發展較晚，大多數房地產企業缺乏合理的成本管控方法。房地產企業對成本進行管控的信息化程度不高，很多房地產企業缺乏一個合理的成本管控系統，僅僅是依賴于財務部門對成本進行控制，不利于房地產企業達到成本管控的效果。 另外，部分中小型房地產公司的成本控制仍然停留在紙質化階段，這樣既增加了工作量，也不利于成本管控工作的開展。

同時，我國房地產企業沒能夠形成完善的成本管控系統，不能及時對項目的成本進行跟蹤和反饋。有的房地產企業對國外先進企業的成本管控方案進行了“移植”，卻忽視了國內外房地產行業在施工、市場以及政策上的差異，造成了“水土不服”，雖然應用了先進的成本管控方法卻達不到良好的效果。另外，對于房地產成本管控，沒有設置懲罰的標準，不注意對成本管控的情況進行考核，使房地產企業的成本管控工作得不到很好的開展。

1.3 規模開發對資金造成較大負擔

如果房地產企業可以合理地利用規模開發，則會給企業帶來較大的好處。如果企業資金狀況良好，能夠實現多個項目同時進行，規模開發則會降低企業的成本。例如，規模開發會增加材料和設備的使用率，可以在供應商那里得到較大的優惠，另外在規劃、設計和銷售各個環節的費用都會因為規模開發而減少成本支出。但企業在進行規模開發的同時，如果不注重對企業資金流的科學管理，可能會給企業造成較大的風險。例如貸款金額所占比重較大，可能會由于工期的延長或者銷售情況的不好而給企業造成較大的資金壓力。

1.4 成本控制與資金安排不匹配

房地產項目從設計到竣工，經歷的時間較長，整個項目的費用會受到很多因素的影響，如建筑材料的價格、房地產行業的行情以及國家政策的變化等?，F階段，由于材料和人工費用的上漲，以及國家的宏觀調控，房地產企業在資金配置方面難以做到和成本完全匹配。另外，如果國家進行緊縮的調節，必將會影響到房地產企業的資金來源，對于房地產企業而言，則會面臨較大的財務風險和經營風險。

2 房地產企業做好資金與成本管控相結合的對策

2.1 事先做好項目規劃

房地產企業應該在開發階段對于項目的成本進行初步的估算，包括開發項目的市場定位的預測，并將成本管控體現于前期設計過程中。一般來說，良好的成本節約應在設計階段做好規劃，可以達到整體成本節約的70%。企業各部門應配合成本管控相關人員對于項目的各項費用支出做出合理的估計，使企業的管理者事先估算出整個項目的資金規模，做出正確的資金管理決策。同時，企業的決策者要根據企業自身情況和項目的實際情況，合理地安排項目的工期，從而使工程項目的各項工作有序地進行，從而使成本得到有效控制。另外，企業應根據企業自身的資金情況和項目期限的長短，選擇合理的融資方式，管理好企業的資金流。

2.2 施工期間做好項目的進度安排和資金支付

在房地產企業的項目建設中，要及時關注企業的資金變化和成本控制情況，從進度和額度兩個方面對整個項目進行控制。對于進度，房地產企業應編制出合理的資金預算來保證項目的順利進行，按工程的進度，結合項目的開發情況和整個企業的資金情況，對企業資金的日常進出進行管理。對于額度而言，房地產企業應對承包單位進行嚴格監督，在確保項目質量的基礎上，減少支出。成立專門的成本管理部門，對于施工過程的各項支出進行嚴格的檢查和審批，及時進行成本的統計，對于實際的成本支出和預算的差異進行分析，及時對施工情況進行改進。財務部門要在提前做好預算的基礎上，及時了解各個項目的進展狀況，明確企業的資金運轉情況，對各個項目所需要的資金做出合理的安排，保證各個項目的順利進行。

2.3 建立完善的成本管理體系

房地產企業應建立完善的成本管理體系，以保證項目成本管理的有效進行，以提升企業的盈利能力。要把成本管控的理念納入從設計到竣工的各個環節中，對于預算和實際執行出現的差異要及時跟進、分析、找出原因，及時采取能夠節省成本的措施。另外，要讓企業的全體員工參與到預算管理和成本管控的工作中，在日常的工作中建立完善的成本管控機制和監督考核機制，堅持權利和責任相結合，將成本管控納入員工的考核指標。對于成本管控考核的結果進行嚴格的獎懲制度，對于能夠很好地完成成本管控的部門，進行一定的獎勵；對于沒有按要求達到成本管控效果的部門，除了給予處罰外，還應找出原因，確定改進方案。通過嚴格的考核制度，在整個企業加強成本管控的意識，調動員工參與成本管控的積極性，使企業更有效地開展成本管控工作。例如，萬科是國內首屈一指的大型房地產企業，萬科建立了高效的采購平臺（中國房網），極大地減少了采購的成本。同時，萬科還和建筑商形成了很好的雙贏關系，具有良好的溝通渠道。

2.4 樹立全局觀念，做好資金與成本管控的結合

房地產企業要做好資金與成本管控的結合，既需要有全局意識，也需要企業的各部門加強配合和合作。對于財務部門來說，需要管理企業自身運營所需要的資金，也要考慮未來要用的資金。對于同時進行多個項目的企業，投入的資金較多，很多企業需要通過融資來保證多個項目的正常進行，同時又要避免占用資金過多造成較大的成本支出。財務部門需要對每個項目的資金情況進行合理的估計，也要清晰地了解本企業的資金運作，才可以制訂出合理的資金方案。另外，企業在融資時，應根據項目周期的情況選擇合適的融資途徑，在保證項目的正常進度的同時，盡量減少資金成本，節約利息支出。企業在借款時，應使用短期借款為主，進行及時的償還后再進行下一批短期借款的申請，這樣周轉可以提升企業在金融機構的信譽度，還節省了貸款的費用。例如，富力的經營模式就得到了業界的高度認可，在房地產行業的相關產業中，除了鋼筋、水泥等領域之外，都建立了自己的生產線。富力通過完整的產業鏈有效降低了自身的工程成本，另外富力還致力于集中采購和標準化設計的實施，這成為了富力降低生產成本的另一項有力措施，這些成為了富力屹立于房地產市場的基礎。

工程管理的相關部門應根據企業的戰略目標，對項目的各方面做出合理的規劃，使完成的項目符合產品標準，同時符合企業的長期發展。對于施工單位的進度要加強監督，盡量減少拖延工期的現象，從而也就縮短了資金占用的時間。

3結 論

隨著國家進行宏觀調控，以及當前人口結構對于住房需求的變化，房地產行業的暴利已經消失了，加強資金和成本的管控，提高管理水平是房地產企業進一步發展的重要途徑。房地產企業的資金管理和成本管控貫穿于房地產經營的全過程，并且需要全體員工的參與，企業要樹立全局觀，從企業的戰略目標出發，做好事前、事中和事后的資金管理和成本管控，以成本控制界定資金安排，以資金計劃指導成本支出，為企業的整體經營和發展提供依據，全面提升企業的競爭能力，促進企業實現預期的戰略目標。

［1］丁立秋．房地產企業成本管控相關問題研究［J］．經營管理者，2014（2）．

［2］張鑫．房地產企業成本管控探究 ［J］．會計師，2014（12）．