房地產開發企業建設項目交易成本控制研究

趙云飛 程東浦

(1.遼寧葫蘆島龍灣中央商務區管委會，遼寧 葫蘆島 125000; 2.遼寧省興城市城鄉規劃設計院，遼寧 葫蘆島 125000)

·房地產開發·

房地產開發企業建設項目交易成本控制研究

趙云飛1程東浦2

(1.遼寧葫蘆島龍灣中央商務區管委會，遼寧 葫蘆島 125000; 2.遼寧省興城市城鄉規劃設計院，遼寧 葫蘆島 125000)

通過對交易成本的理解剖析，分析了我國房地產開發企業建設項目交易成本的影響因素及其產生的本質，并以此為基礎構建了地產開發企業動態聯盟，以期通過聯盟的構建，從根本上降低交易成本，從而促進房地產業的升級和長遠發展。

房地產，企業，成本控制，動態聯盟

近些年，隨著我國宏觀政策的調整和前期眾多新房地產開發商的涌入，這些房地產開發企業的生存壓力越來越大，目前國內房地產開發市場所呈現出來的形勢對房地產開發商而言并不樂觀。房地產業在國民經濟發展中發揮了重要作用，而且可以得出這樣的結論：增速的減緩說明了房地產業的需求市場已經慢慢趨于飽和狀態，競爭也愈演愈烈，粗放的管理模式已不能滿足時代的需求，房地產業需要往精細化管理方面發展，成本管理是其核心。

房地產業有別于制造業、服務業等其他行業，其產品(房地產建設項目)投資大，生產周期長，產品個性化及生產的一次性導致監督、履約困難，再加上涉及的參與主體眾多導致了比其他行業更高的交易成本。因此對房地產開發領域的交易成本進行識別和控制是很重要的，而目前房地產開發企業的成本管理研究大多集中在實體成本上，對交易成本研究方面相對較少和不夠系統，本文以房地產開發企業建設項目的交易成本為主要研究對象來探討成本控制的問題。

1 房地產企業建設開發項目交易成本研究現狀

1.1 房地產企業建設開發項目交易成本

交易成本首先在科斯的《企業的性質》中提出，文章認為價格機制在運行過程中存在交易成本，這點是企業產生的一個原因[1]。事實上，由于產業的細分，生產的各個部分都有交易成本的存在，因此對交易成本進行精確的定義與劃分其實很難，文章沿用威廉姆森的方法，即把房地產建設項目生命周期分成各個階段，每階段都以核心契約簽訂為分界點，將交易成本區分為契約簽訂前發生的事前交易成本與契約簽訂后發生的事后交易成本[2，3]。如今，“超級專業化”時代使房地產項目運作的各個階段相互割裂，導致房地產開發企業不能更好地集成化管理項目的各個全生命周期，從而使得交易成本也越來越高。

1.2 房地產企業建設開發項目交易成本研究現狀

在國外學者的相關研究中，針對房地產開發企業建設項目交易成本的研究甚少，而對范圍較廣的工程建設項目交易成本的研究相對較多，大部分集中在機會主義行為對交易成本的影響。S.Ping Ho和Liang Y.Liu的分析表明，承包商的機會主義行為和頻繁的訴訟與承包商在決策過程中的成本密切相關[4]。W.Lo，C.L.Lin及M.R.Yan認為，事后機會主義行為會隨著業主嚴格管理程度的提高而降低，這有助于我們找到控制承包商機會主義行為的新方法[5]。國內大部分對工程建設項目交易成本圍繞著承包商的機會主義行為展開，而對房地產企業建設項目交易成本的研究較少。祝錫永、劉子衛分析認為：懲戒機制失靈和監督不力導致了承包商道德風險的主要外因，信息不對稱是直接導致承包商道德風險的原因，導致承包商道德風險的最根本原因是僥幸心理和人的逐利性[6]。楊艷、吳佳明等人研究了建設工程項目的交易成本的類型和產生的外部影響因素與內部影響因素，并對建設工程項目交易成本的控制進行分析，得出完善建筑市場信用體系及加強委托代理風險防范機制和加強業主與承包商之間合作伙伴關系可以降低交易成本[7,8]。

從以上的分析中可以得出，大部分國內外學者對房地產開發企業建設項目交易成本的研究重點都放在了機會主義行為對交易成本的影響上，也都抓到了降低交易成本的實質——加強業主與承包商之間的合作關系，但是大部分的學者都著重理論上的分析，沒有涉及到加強業主與承包商之間合作關系的具體途徑。所以本文從產生交易成本重要影響因素和尋找加強業主與承包商之間合作關系的具體途徑方面著手研究怎樣更好的降低交易成本，進而有利于房地產業的快速健康發展。

2 房地產開發企業建設項目交易成本的重要影響因素分析

房地產開發企業建設項目在交易過程中必然產生大量的交易成本。首先，建設項目是具有高度復雜性的長期交易活動，加上項目的一次性和信息不對稱，導致了房地產建設項目交易過程中高度的不確定性，消除減小這種不確定性，要采取一定的協調工作。而正是這種協調工作會產生一些交易成本。其次，由于眾多參與方的理性有限，不可能預見未來合同簽訂完后涉及的各個細節問題和突發事件。這就是不完全的契約問題，為了處理這個問題，往往涉及到責任的確認，明確責任往往意味著價格談判，而這個談判過程就會消耗很多的有形與無形的成本。第三，項目一旦開始，項目的所有參與方就被緊密綁定。在這種情況下，就必然有機會主義行為的存在，要想消除這種機會成本，就會同開發商進行反復談判，而這種談判帶來的成本不容忽視。

高度的不確定性、參與方的有限理性與機會主義行為是房地產建設項目產生交易成本的重要因素，而這些重要因素的形成也都源于項目的一次性交易，正因為項目的一次性交易，所以才會導致項目交易中不確定性、參與方有限理性與機會主義程度的加深，進而使得交易成本更大。而項目的一次性交易是項目的本質，我們無法改變，因而交易成本不能在項目層面上進一步降低，只能在企業層面上更好的控制與降低。

3 房地產開發企業建設項目交易成本控制的有效途徑——動態聯盟的構建

房地產開發企業建設項目需要眾多的參與者，而這些參與者都是以組織的形式參與的，而這些組織都是所屬企業這個相對穩定環境中的一員，因此，如果在企業層面上形成穩固的關系，項目層面上才會有更好的溝通，從而才會更好的降低交易成本，實現共贏。房地產開發企業動態聯盟可以把游離在建筑市場中松散的、缺乏長期合作的且與房地產開發企業密切相連的企業整合到一起，改變各個企業之間的一次性交易關系，使其形成長期穩定的網絡組織，通過優勢互補，實現價值增值。房地產開發企業是建筑產品的開發者，位于建筑產品產業鏈的最上游，開發企業作為一個“系統集成商”將土地、資金、設計、施工、監理、物業、營銷等資源集合在一起，有必要進行信息的集成和共享。同時每一個開發企業開發的項目具有同質性，因此房地產開發企業適合構建長期的動態聯盟。房地產開發企業通過建立長期的動態聯盟，就會降低交易成本，降低交易風險，最終實現各方利益的最大化。房地產開發企業的動態聯盟結構示意圖如圖1所示。

1)企業層主要是由動態聯盟委員會來管理。實力強大的房地產企業發起成立聯盟委員會,相關其他企業派駐代表參與動態聯盟里的最高權力機關是聯盟委員會，在信息集成的基礎上，負責項目組織信息的管理、組織成員的管理、聯盟的運行管理、項目實施和項目管理及聯盟平臺開發維護等。

2)會員層可以由建筑市場上與房地產開發企業有密切聯系的企業組成。聯盟委員會采用一定的評價機制與準入機制對相關企業進行篩選。會員企業可以通過動態聯盟的門戶平臺，主動申請加入；另一方面動態聯盟委員會可以根據自身平臺和具體項目的情況從市場上搜尋適合的企業邀請加入。聯盟中的所有企業都要與聯盟委員會簽訂聯盟協議，接受組織內外的監督管理。

3)項目層是針對具體的一個地產開發項目，結合企業自身的實際情況，組合而成的項目層面的動態聯盟。在實際操作中地產項目的發起者通過動態聯盟的運作平臺向聯盟成員發布項目的招標信息，會員企業根據實際情況進行項目投標。該地產開發項目的發起者與動態聯盟委員會對投標企業進行考察衡量，確定合適的會員企業組成聯盟伙伴，進行項目的開發建設。動態聯盟委員會全程對企業間的合作進行管理監督，促進平臺的良好發展。

從以上分析可知，房地產開發企業動態聯盟的構建降低了建設項目交易中的不確定性、參與方的有限理性和減少了機會主義行為的產生，一定程度上抑制了交易成本的產生；不僅如此，房地產開發企業動態聯盟的長期建立更是加強了業主與承包商之間的合作關系，這種合作關系彌補了項目層面一次性契約關系的不足，從而大大降低了交易成本[9]。如監督成本、協調成本、保證成本，更重要的是避免了事后機會主義行為的發生：如開發商想用最低的價格招標一個高資質的施工企業，而施工企業又想用最低的成本獲得最大的利益，經常采用低價中標，然后再破壞合同價格，這是一種典型的時候機會主義行為。房地產開發企業構建的長期動態聯盟就可以杜絕這種情況的發生。

4 結語

在房地產開發項目管理中引入動態聯盟的思想，是企業管理中的一個重大變革。雖然動態聯盟的思想理論相當成熟，但在地產項目開發管理中的應用不太成熟，構建穩定的房地產開發企業的動態聯盟仍需要克服許多的困難因素[10]。只有在政府的大力推動下，動態聯盟內成員企業相互協同合作下，該企業動態聯盟才能更有效地運作，才能實現動態聯盟整體價值最大化，才能更有利于房地產項目交易成本控制。

[1] Coase,Ronald H.The Nature of the Firm[J].Economica,1937(4):386-405.

[2] Williamson,Oliver E.Transaction cost economics:The governance of constructual relations[J].Journal of Economics Issue,1979(2):233-261.

[3] 威廉姆森.資本主義經濟制度[M].北京：商務印書館，2004：103-106.

[4] S.Ping Ho,A,Liang Y.Liu,M.Analytical Model for Analyzing Construction Claims and Opportunistic Bidding [J].Journal of Construction Engineering and Management,2004(2)：42.

[5] W.Lo,C.L.Lin,M.R.Yan.Contractor’s Opportunistic Bidding Behavior and Equilibrium Price Level in the Construction Market[J].Journal of Construction Engineering and Management,2007(6):46.

[6] 劉子衛,祝錫永.工程項目中的道德風險研究[J].工程建設與設計，2007(3):21-23.

[7] 吳佳明.工程項目建設中交易成本控制研究[D].北京：北京交通大學，2008.

[8] 楊 艷.基于供應鏈的工程項目交易成本分析及控制研究[D].長沙：中南大學,2009.

[9] 楊 艷，周慶柱.基于供應鏈合作伙伴關系的項目交易成本分析[J].價值工程，2009(7):111-113.

[10] 林 鳴，馬士華.動態聯盟：項目管理新模式[M].北京：電子工業出版社，2003.

Study on construction project transaction cost control of real estate development enterprises

Zhao Yunfei1Cheng Dongpu2

(1.LiaoningHuludaoLongwanCentralCommercialAdministrationCommunity,Huludao125000,China; 2.LiaoningXingchengUrban-RuralPlanning&DesignInstitute,Huludao125000,China)

Through analyzing transaction cost, the paper analyzes factors influencing construction project transaction cost of domestic real estate development enterprises and its nature, and establishes dynamic alliance of real estate development enterprises, with a view to reduce transaction cost through establishing alliance, and to promote real estate industry upgrading and long-term development as well.

real estate, enterprise, cost control, dynamic alliance

1009-6825(2015)07-0210-02

2014-12-29

趙云飛(1972- )，男，高級工程師； 程東浦(1987- )，男，助理工程師

F293.3

A