房地產(chǎn)輕資產(chǎn)商業(yè)模式淺析

汪洋

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，傳統(tǒng)開發(fā)模式已無法滿足企業(yè)的發(fā)展需要，需盡快尋找一種新的商業(yè)模式，既可以提升企業(yè)盈利能力，又能降低資本運作的成本。近些年流行的輕資產(chǎn)模式有著種種優(yōu)勢，但對房地產(chǎn)企業(yè)而言，該模式能否適用還需進一步進行論證。本文從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析入手，重點分析了行業(yè)模式調(diào)整的緊迫性，并對輕資產(chǎn)模式是否適用于地產(chǎn)開發(fā)進行了初步論證。

關鍵詞：輕資產(chǎn)；商業(yè)模式

國際經(jīng)驗表明，在房地產(chǎn)行業(yè)起步階段，對應國家人均GDP為800-1000美元；當GDP達到3000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始加速發(fā)展；達到7000美元左右時，房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整和穩(wěn)定增長階段；達到12000-13000美元時，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入飽和階段。2014年，我國人均GDP已經(jīng)接近7000美元，已逐步由加速發(fā)展時期過渡為穩(wěn)定增長和調(diào)整期。

從2014年房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展情況來看，樓市全面上漲格局已不復存在，大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉變成普遍下跌。隨著市場供求結構的調(diào)整，以及樓市長效調(diào)控機制的深度推進，長期以來支撐房產(chǎn)投資性需求的諸多因素正在消退。開發(fā)商不再唱主角，購房者才是市場真正的核心。

市場的調(diào)整與轉變進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭，也進一步壓縮行業(yè)利潤空間。房地產(chǎn)銷售價格的下降及各項成本費用的上升直接導致房地產(chǎn)公司利潤空間的下降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平同比有所下降，其中三線城市房地產(chǎn)毛利率水平下降最大。2014年前三季度毛利率為28.8%，低于2013年同期31.2%的水平。其中一線為31.2%，同比下降2.6個百分點；二線為32.1%，同比下降3.1個百分點；三線為29.1%，同比下降5.2個百分點。從公司整體凈資產(chǎn)收益情況來看，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至12.26%和18.18%。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司中分別有54%和42%的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，主要企業(yè)收益水平下降，周轉速度降低，導致凈資產(chǎn)收益水平整體下滑。

市場結構調(diào)整、房價下調(diào)、成本攀升等因素壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。房地業(yè)最終要告別“粗放、高利潤”的“黃金時代”，開始回歸理性中速發(fā)展的“白銀時代“。

在”白銀時代“，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)模式已無法滿足企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。需尋找一種新模式既可以提升企業(yè)盈利能力，又能降低資本運作的成本。

通過初步研究發(fā)現(xiàn)，近些年，在互聯(lián)網(wǎng)、零售等行業(yè)流行一種商業(yè)模式，資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)形態(tài)較輕，且企業(yè)高度關注知識運用，能夠?qū)崿F(xiàn)較高的投資收益。在該商業(yè)模式中，企業(yè)主要依靠核心價值進行發(fā)展，而不是依靠核心業(yè)務的發(fā)展。例如，生產(chǎn)型企業(yè)一般都會將生產(chǎn)外包，從生產(chǎn)、加工的環(huán)節(jié)中解放出來，從而降低資金的占用，集中精力做好設計、研發(fā)工作。該模式被稱為輕資產(chǎn)模式。

目前對輕資產(chǎn)模式的研究還沒有形成系統(tǒng)的體系，只有少數(shù)案例或者實證的研究。通過對部分資料的總結歸納，可進一步概括出輕資產(chǎn)模式的特點：

（1）輕資產(chǎn)商業(yè)模式能幫助企業(yè)提升ROE，從而使企業(yè)價值快速增長；

（2）輕資產(chǎn)商業(yè)模式能夠提升企業(yè)運營效率，是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源；

（3）輕資產(chǎn)商業(yè)模式重點關注企業(yè)發(fā)展過程中的兩個環(huán)節(jié)：研發(fā)與銷售，更容易獲得較高的利潤，提升企業(yè)收益水平；

（4）企業(yè)價值最大化將驅(qū)動企業(yè)選擇輕資產(chǎn)商業(yè)模式，同時輕資產(chǎn)商業(yè)模式也能撬動企業(yè)價值最大化。

輕資產(chǎn)模式有著種種優(yōu)勢，但對房地產(chǎn)企業(yè)而言，該模式能否適用還需進一步進行論證。

對于一個資金密集型行業(yè)來說，在銷售價格、生產(chǎn)成本一定的情況下，降低資金成本與提升周轉速度將幫助企業(yè)實現(xiàn)更高效益水平。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，更是如此。

我們選用杜邦模型來對房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式進行分析。

杜邦模型是用來綜合分析企業(yè)財務狀況的經(jīng)典模型，基本原理是通過對資產(chǎn)收益率指標進行剖析，將核心指標逐級分解為多項財務比率的乘積，通過各項財務比率的實現(xiàn)情況來深入分析比較企業(yè)經(jīng)營業(yè)績情況。這種方法最早由美國杜邦公司使用，故名杜邦模型。

杜邦模型相關公式：

ROE（權益資本收益率）=ROIC（投入資本收益率）×FLM（財務杠桿乘數(shù)）×TER（稅收效應比率）

ROIC（投入資本收益率）=EBIT/投入資本

FLM（財務杠桿乘數(shù)）=FSR （財務結構比率）×FCE （財務成本比率）=投入資本/權益價值 * EBT/EBIT

TER（稅收效應比率）=EAT/EBT

ROE=EAT/權益價值=EBIT/營業(yè)收入*營業(yè)收入/投入資本*投入資本/權益價值*EBT/EBIT*EAT/EBT

[注]：EAT-凈利潤、EBT-稅前凈利潤、EBIT-息稅前凈利潤

我們通過比較帕爾迪、萬科、新鴻基三家公司2005年ROE指標，試分析輕資產(chǎn)運營對公司價值的影響：

比較三家地產(chǎn)公司權益資本收益率，帕爾迪最高，萬科次之，新鴻基最低；帕爾迪的權益資本收益率[ROE]是萬科的 1.5 倍，是新鴻基的 3.5 倍。但是，對比三家公司的利稅前營業(yè)利潤率，我們發(fā)現(xiàn)：新鴻基是最高的，萬科次之，帕爾迪最低，新鴻基利稅前營業(yè)利潤率是萬科的 3 倍，是帕爾迪的 3.5 倍。是什么原因?qū)е滦馒櫥臋嘁尜Y本收益率最低呢？我們進一步分析發(fā)現(xiàn)：帕爾迪的投入資本周轉率最高，是萬科的資本周轉率約 2 倍，是新鴻基的資本周轉率約 15 倍；帕爾迪的投入資本收益率最高，是萬科的資本收益率約 1.7 倍，是新鴻基的資本收益率約 4.4 倍；而財務結構比率、財務成本比率、稅收效應比率三個指標差異不大；因此，我們可以說：因為帕爾迪的投入資本周轉率是最高的，所以導致其投入資本收益率、權益資本收益率是最高的。

帕爾迪的優(yōu)勢恰恰在于其資金周轉率，帕爾迪能將資金周轉率維持在1.2的水平，這個水平遠遠超過萬科的0.56。有兩方面重要原因幫助帕爾迪實現(xiàn)如此高周轉比率：

1、降低土地資金占壓。“土地期權”制度也是美國房地產(chǎn)公司降低資金占壓的重要原因。例如，帕爾迪僅支付定金，就可以獲得一塊計劃在8年后開發(fā)的土地，而不需要在短期內(nèi)將地款完全支付。這也意味著，帕爾迪能更大層面上提升資金使用效率；

2、帕爾迪工廠化的房地產(chǎn)開發(fā)模式，流水線式的標準化作業(yè)，幫助企業(yè)縮短開發(fā)周期，提升凈資產(chǎn)收益水平。其中，帕爾迪控制土地資金占用的做法，一方面將土地鎖定，滿足企業(yè)長期發(fā)展的需要，另一方面降低企業(yè)資金占用，將資產(chǎn)變輕、降低負債率，提升資金周轉效率。

國內(nèi)企業(yè)可能無法拷貝帕爾迪控制土地資金占用的做法，但可以以此為方向，進一步探索去重資產(chǎn)化的運作模式。其實，國內(nèi)已有多家房地產(chǎn)企業(yè)開始初步試水“輕資產(chǎn)”模式。

萬通地產(chǎn)正在嘗試的以基金為核心的輕資產(chǎn)模式，依托正奇基金資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億的CBD物業(yè)投資基金，為開發(fā)北京中服Z3地塊募集資金。產(chǎn)業(yè)基金的方式可以降低資產(chǎn)負債，以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風險分散，獲取相對較高的收益。

綠城房地產(chǎn)采用代建模式為政府提供專業(yè)服務。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務相當于是沒有本錢的生意，但其利潤率卻相當可觀。綠城的代建模式幾乎不占用綠城的的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉型的方向。

萬科以品牌輸出和管理輸出，開展項目合作開發(fā)。萬科根據(jù)客戶需求，分析不同客戶的價值關注點，將居住需求進一步轉化為技術標準，形成成熟的產(chǎn)品線，將戶型、裝修、部品模塊化，進一步提升項目整體運營效率，并在項目合作開發(fā)中進行快速復制，提升項目周轉率。另外，在合作過程中，萬科堅持“小股操盤”，即萬科盡量減少占股比例，但項目仍由萬科操盤，使得投資收益倍增。其投資收益主要來源于聯(lián)營合營公司實現(xiàn)的萬科權益利潤。相信隨著該合作模式的逐漸增加，萬科凈資產(chǎn)收益率將大幅提升。

產(chǎn)業(yè)規(guī)律表明，在行業(yè)利潤水平逐漸降低時，周轉效率和模式差異會成為業(yè)績達成的主要支撐，制造業(yè)、服務業(yè)、金融業(yè)等均不例外。為了生存發(fā)展的戰(zhàn)略需要，企業(yè)必須保持或擴大市場份額，盡量保持盈利能力，同時還要防范經(jīng)營風險。房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展的時代已悄然來臨，在未來市場競爭中比拼的將會是資本運作能力，科研支撐能力，及專業(yè)品牌經(jīng)營能力，這些訴求迫使企業(yè)需要盡量將自己變“輕”，使反應速度更快。

在中國，“輕資產(chǎn)”概念剛剛興起，還有很多商業(yè)模式有待我們共同探索和論證。

參考文獻

[1] 劉婧.2012.《什么樣的企業(yè)適合輕資產(chǎn)》.新會計；

[2] 張偉 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式分析 《中國房地產(chǎn)》2013年 第9期