陳鳳山：業委會主任“蛻變”記

在維權方式上從激情向和平的轉變，有些人贊為效率更高，有些人質疑為“被政府收編”

身為業委會主任時，他家門口被潑過糞，放過骨灰盒，甚至有人懸賞2萬元買他一條腿;如今修煉成“智囊”后，他成了多家業委會、政府部門的座上賓。

他是陳鳳山，曾經的業委會主任和維權斗士，如今正轉型為一位業委會制度的研究者。

“公民陳鳳山”

46歲的陳鳳山是北京人，1991年畢業于中國人民大學中文系。做過8年教師和5年記者。后辭職創業，開過文化公司等，還曾遠赴深圳工作。

2008年，陳鳳山所居住的北京百子灣家園很多業主因“服務質量太差，物業費卻要大幅增加”，采取激進方式拒交物業費，被物業公司告上了法庭。

陳鳳山擔心矛盾激化出更大的亂子，想到籌備業主委員會，得到了一些鄰居的支持。

陳鳳山把小區論壇翻了一遍，發現從賣房時算起，百子灣已經有4撥人準備籌建業委會，但都以失敗告終。他分析其失敗的原因有兩個：一是主張不明確，二是發起人沒有深入到業主中間，講清為什么要做這件事。

根據《物業管理條例》的規定，要想成立業主大會，需要征得半數以上戶主的支持。為此，他每天到業主外出必經之地——495路公交站牌前，將一塊大白板豎在地上征集簽名。

那段時間，他每天從早上7點站到晚上9點，中間回家吃兩次飯，連續站了2個多月。就這樣從每天遭遇異樣目光，到業主們紛紛被感動。有老位太太拿著一瓶礦泉水走到他身邊，哭著說：“小伙子你得堅持住。”

經過1年多的籌備期后，2010年初，百子灣家園——這個有著接近 4500名業主的小區，宣布業委會籌備成功。這是當時北京成立的最大的業主大會。在籌備過程中，陳鳳山瘦了20多斤。“我很自豪，這是我用笨勁成立起來的。”

業委會成立后，陳鳳山做了一件頗具影響力卻讓人費解的事：制定《百子灣家園業主大會議事規則》，對業委會進行限權。該《議事規則》規定：業主委員會只有執行權，卻無審定權;征集20%以上簽名授權，即可啟動罷免程序;若有業主投訴業委會，并且勝訴，訴訟費用將由業委會辦公經費承擔。

當時曾有傳言稱，百子灣業委會成員特別是陳鳳山，每月可以拿5000元的報酬。陳鳳山說自己在這一過程中不僅分文未取，還為了全身心投入業委會，拒絕了一份薪資萬元左右的工作。

業委會籌備過程中， 4個核心發起人同時收到過恐嚇短信。其中一個人的名字還被用紅筆寫在小區路邊的變電箱上，下面寫上了侮辱性文字。

2010年下半年，百子灣業委會制止了物業出租地下室人防的行為。由此，多名業委會成員和志愿者遭遇了人身攻擊。陳鳳山門前被潑糞，擺放骨灰盒，門上還曾被貼上了信封上寫有“兇宅”的恐嚇信。面對人身威脅，陳鳳山沒有畏懼，甚至寫好了遺書。

在多次與物業公司溝通無果后，2010年下半年，百子灣家園業委會就是否更換物業公司一事組織業主大會。在開會的過程中，會場突然來了一群不明身份的人，會場條幅被撕了，票箱被砸。

盡管遇到了很大阻力，但是在陳鳳山看來，業委會依然取得了不少成績：一是小區降低了物業管理費——盡管他不認可這種做法，因為在高通貨膨脹的背景下，降費不太合理。但為示好業主，物業公司主動將物業費降了大約20%～30%。二是物業管理的狀況有了很大改善，衛生和安保質量大有提高;三是小區的單元門禁全部更換了。

業委會取得的成績越大，往往就意味著遇到的阻力更大。因為它的發展，往往是建立在觸動既得利益者利益基礎之上的。

2013年，第一屆百子灣家園業委會任期屆滿。原來的成員紛紛退出，卻沒有新人報名。就這樣，僅僅存在了3年的業委會“夭折”了。解散時，業委會一位副主任淚流滿面，她不明白，自己一腔熱血想為小區做點事情，怎么換來這樣的結果。

與成立之初的激情相比，此時的陳鳳山，體會到了更多的無奈。但他說，如果有機會再組建業委會，他還會站出來，“但是有個前提，就是業主要一起努力、參與共治。沒有大家積極參與，就沒法共治。”

法理維權

早在2009年底，陳鳳山就幫助過很多小區業主公益維權。2010年后，他開始研讀《物權法》《物業管理條例》等，并開始給一些媒體供稿。

自2012年起，陳鳳山先后受邀到深圳、西安、南京等地開展講座及論壇活動，與當地的政府官員、業主群體和物業管理行業人士交流，商討如何解決物業管理困境等問題。

現在，陳鳳山是北京豐臺盧溝橋街道辦顧問，同時還是7個（北京3個，外地4個）業委會的顧問。

陳鳳山給政府和物業管理行業做培訓是收費的，原因是“我沒有義務給他們免費講課”，但是給業主、業委會的培訓，因是公益性的，所以基本上是免費的。

如今，行走于業主和政府間的陳鳳山，少了一些沖動，多了一些理性。有人提出懷疑，去給政府做顧問豈不等于“被收編了”？

他反問道，這樣我能在業主和政府間更好地協調工作，化解雙方矛盾，豈不更好？既降低了行政成本，也減輕了維權難度。

在業委會問題上，很多業主只想讓別人參與，自己搭便車分享成果。很多業委會成員把這種行為當成負面社會現象進行批評。陳鳳山卻把這看成一種正常行為。他覺得與其批評搭便車者，不如想方設法通過努力，去引導業主的參與熱情。

現在他去講課或培訓時，也不忘提醒業委會委員，你們一定要在小區內立幾個宣傳欄，建立起業主的微信群，把自己的聲音傳播出去。“否則你沒有辦公室，或者有辦公室卻經常關著門，即便成立了業委會，又能發揮什么作用？”

以法服人

現在，在維權道路上，陳鳳山更注重技巧和以理服人。由此，也就有了一些“不戰而勝”的案例。

2014年中秋節前后，在他的幫助下，北京市西城區榮豐嘉園業委會用行政復議的方法，把一個小區業主的330萬元維修基金成功要回，返給了業主。

當時，榮豐嘉園業委會通過信訪的方式，要到了小區物業公司使用維修基金的記錄，發現業主的330多萬元維修資金被莫名其妙地劃入到物業公司賬戶。而在這個記錄上，有400多位業主的簽字。業委會拿著這個記錄找這些業主看，他們都很驚訝，申明自己沒有簽過字。

這400多名業主的簽名被證實是偽造的后，陳鳳山建議該業委會成員去找警方反映、警方不立案。隨后，陳鳳山作為代理人啟動了行政復議。“我們擔心這個錢被花掉或轉移了，就把區房管局告到了北京市住建委。”

住建委承諾讓物業還錢。這330多萬元最終被追回，并返回到業主賬戶。

最近，陳鳳山發現了一個“怪事兒”。

陳鳳山幫北京榮豐小區業主維權，發現該小區的開發商居然在小區交房后，又把小區《土地使用權證》抵押給了銀行四年，獲得5個多億元貸款。

“這就意味著，如果開發商破產了，對銀行來說，這筆貸款要么收不回去，成為一筆壞賬;要么是收回業主房產，把業主都趕到天上去。”

開發商取得土地使用權后，要辦一個《土地使用權證》，按照房地產相關法律規定，在銷售時，房屋所附著的土地份額要一并轉讓，然后，開發商手中的這個證件就要作廢。但是，現在國家沒有法律規定，土地份額轉讓到什么程度，這個證件作廢。

按照法律規定，業主取得房產后，政府部門要么給業主單獨發土地證和房產證，要么發房地合一的權屬證，但是很多地方業主手中只有房產證，沒有土地證。北京的房產證上也沒寫地權，而沒有土地證就容易出現上述問題。

榮豐小區的這種情況，并非個案。最近，陳鳳山又發現北京的兩個小區出現了這種情況。他說，這是一個很明顯的制度漏洞。“如果開發商房子還沒有賣完，這個證件還有相應的份額，如果已經全部售完，那么這個證件一定是廢了的。很遺憾的是，開發商是不是會拿這個證去招搖撞騙，只能依靠開發商自律。”

法律的不完善并非僅體現在這個方面。2003年，國務院出臺《物業管理條例》、2007年，全國人大批準通過《物權法》，它們的出臺，每一次都讓業主們充滿期待，但因其不完善，很多問題并未解決。

有一次，陳鳳山應邀去南京參加當地相關立法的招標工作。在這個活動上，陳鳳山直言不諱地對中央財經大學一位參與起草過《物權法》的教授說，你們當初起草該法的時候，雖無明確規定，但是變相把小區的會所、車庫等事實上立給了開發商。

陳鳳山解釋說，《物權法》規定地面停車場、電梯廣告，包括小區的公共用房的出租收益屬于全體業主。但對一部分設施沒有明確規定，比如規定小區的會所所有權由開發商和業主協商確定。但是在買房時，業主有協商權力嗎？于是，就出現了在產權不明的法律背景下，會所被開發商實際占有的情況。

《物業管理條例》中的“前期物業管理制度”規定，業主入住時由開發商指定小區物業公司。陳鳳山說，這個制度真可謂是當代中國的一項“偉大發明”。開發商以此為法寶，將業主們的共同管理權據為己有。

“在開發商眼中，小區管理權由開發商指定物業公司來行使，而不是讓業主自治或業主選擇物業公司，是有法可依的。”

在陳鳳山看來，重視立法，卻忽視執法，是中國在建設法治社會過程中的一個瓶頸。“在法律層面上，承認業主的權利，但在具體實施過程中又壓制抑或剝奪了業主的權利，從而造成名義上業主當家實際上卻不能做主的荒唐現象。”

面對種種“法律上的無可奈何”，陳鳳山想到了一個“壯舉”，那就是做大的數據庫，編纂一部《中國業主自治史》。

陳鳳山說，制度演進的過程就是政府不斷地發現問題，然后出文件來補窟窿的過程，但是一些基本矛盾搞不清的背景下，只會越補窟窿越多。

資料顯示，1981年3月10日，深圳成立我國（大陸）首家物業管理公司。但是這30多年來出臺的相關法律法規和行政性文件，到現在為止沒有人梳理、分析、總結。

陳鳳山說，如果不把這個領域幾十年來的變化理出一條線來，所有的人就還是沉在里面去看，或者浮在天上去看。如果能夠清晰地劃出一條中國物業管理30多年來的時間線，再沿著這條線往前推到單位制住房時，在某一年某一個月，這個領域發生了什么事情，出現了什么文件，就可清晰地看到，至今我們業主有多少權利被遮蔽。“到時，我們把這部自治史，拿給法學家、立法者看時，才有說服力，才會促使制度的完善。”

（實習生張詩妤、田姬熔對本文均有貢獻）