公積金新政促房市回暖

卞文志

近期有關樓市政策的調整出臺后，多地即進入實施細則密集發布期。4月以來，已有浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個地方對公積金政策作出相應調整：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵剛需入市信號。最近，上海也發布住房公積金新政，決定從4月15日起，在上海購買首套房及改善性二套普通商品房的公積金家庭最高貸款額度，由60萬元調至100萬元，繳交補充公積金的家庭再增20萬元。購買改善性二套非普通商品房額度也有增加，二手房公積金貸款年限也有調整。分析人士認為，國家五部委樓市新政出臺后，加之各地紛紛出臺公積金新政，樓價有望企穩回升，但整體來看，“量增價穩”或將成為樓市新常態。

公積金新政：為房地產市場注入活力

業內人士分析稱，自2011年限購以來，上海樓市4月新房成交行情歷來不如3月，因此近幾年4月也被認為是樓市淡季。但繼3月30日樓市政策出臺僅10天后，滬公積金新政再一次推出重大利好，每戶貸款額度最高可達120萬元，相較新政前足足多出了40萬元的額度，此舉無疑大大增加了市場信心，購房者入市步伐加快。今年4月行情值得期待，甚至有望反超3月。

隨著樓市“3·30”政策與公積金新政的雙重出臺，樓市預期將會不斷升溫，接下來一段時間或將迎來一波小高峰行情，經過4月的醞釀籌備，這波行情可能在5月集中體現。但從中長期來看，樓市高峰行情已經過去，市場將逐步回歸至正常水平，政府近期的一系列政策支持，也為了建立樓市的長效機制，引領樓市朝著平穩健康的方向發展。同時，為了避免樓市急劇下滑所帶來的風險，從宏觀層面上看，也為經濟軟著陸奠定堅實的基礎。有分析人士認為，自2014年四季度以來，關于購房貸款利率、首付比例乃至公積金貸款額度的政策調整已形成組合效應，“組合拳”對樓市成交的刺激作用明顯，全國多地成交量出現上漲，正逐漸促使樓市進入量增價穩的新常態。

對此，業內人士認為，公積金貸款放松以及政策性補貼購房目前是地方刺激樓市的最主要手段。北、上、廣、深四大一線城市的政策調整對市場利好作用顯著，也是對其他地方房地產市場的預期信號。近來北京地區樓市咨詢量及成交量迎來雙向上漲，各大銀行陸續開始執行“3·30新政”標準。上海部分樓盤銷售十分火爆，有市民連夜排隊來買房；成都部分樓盤也異常火爆，甚至有買房者“棄清明小長假看房”。盡管許多地區樓市表象看上去很美好，但業內多數觀點對樓市的判斷依然謹慎，開發商對“漲價”這樣的敏感問題更是慎之又慎，過去因為利好政策任性漲價而結果陷入被動的經歷讓很多清醒理性的房企依舊堅持“以出量為主”。

新政：提升購房者心理預期

以上海為例，該市出臺的住房公積金新政將大大降低買房成本。比如，過去家庭在公積金貸款方面最多可貸80萬元，現在提高到120萬元，增加的這40萬元過去是通過商業貸款來實現的。如果按照目前商業銀行的利率基準利率5.90%、20年貸款、等額本息來計算的話，在政策出臺之前40萬元貸款需要償還本息約68萬元。政策出臺后，其他條件不變，按照公積金4.0%的貸款利息來算，則只需償還本息約58萬元。這也意味著，新政的出臺可以為此類家庭節約10萬元的購房成本。值得注意的是，由于公積金總額有限，提高家庭貸款額度后，可能會加大公積金的申請難度。

從近期出臺的各項政策可以看出，今年公積金政策的調整將會取得較大的進展。3月20日，住房城鄉建設部部長陳政高在加強住房公積金管理電視電話會上提到，各地要提高資金使用效率，發揮住房公積金的潛力，希望各地更好地發揮主動性，采取多種措施，用好用足住房公積金。3月30日，央行、住建部、銀監會三部委聯合下發通知，對房貸政策作出調整，首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。在“3·30新政”發布十余天之際，各地相關政策紛紛落地。據不完全統計，至4月9日，已有浙江、安徽、上海3個省級、福州、深圳、蘭州、成都4個市級的公積金管理中心發布了公積金新政。

各地政策的調整主要集中在三個方面。第一是降低首付比例，首套房公積金貸款調整為最低2成，改善型二套房最低3成；第二是提高公積金貸款額度；第三是放寬公積金使用條件，比如浙江規定申請公積金的條件，由連續足額繳存住房公積金12個月以上調整為6個月（含）以上、上海決定放寬公積金提取支付房租的條件，蘭州欲進一步推動異地貸款業務的發展。除住房公積金外，近期樓市利好政策頻頻出臺，“3·30新政”、各地公積金政策的調整、央行降息、商品房轉為保障房、兩部委要求優化住房供應規模等，政策疊加或將會形成對樓市的“組合拳”，助力樓市在第二季度逐漸回暖。

房企對新政寄予厚望

在今年兩會上，中央明確支持自住和改善型需求、穩定住房消費、因地制宜、分城施策的基調。調高公積金貸款額度、回購商品房做保障房、發放購房補貼……為提振樓市，各地新一輪樓市“刺激行動”因此聞風而動。福建省3月20日出臺《關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》；北京的國管公積金貸款賬戶余額劃定線則由2萬元調高至5萬元，貸款最低額相應升高；安徽從去年9月1日起，允許公積金省內異地貸款買房。據不完全統計，去年下半年以來，福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調整。各地采取公積金貸款調整、信貸調整，甚至契稅優惠乃至退稅等政策，均可刺激當地的住宅消費。比如公積金擴大使用范圍、降低提取門檻等，均可緩解低收入人群住房壓力。更為重要的是，“落實地方政府主體責任”則意味著賦予地方政府更多自主權，讓地方政府可以動用稅收減免，普通房制定標準等措施來進行樓市調控。

公積金貸款可降低首付比例的新政可以說在各地已紛紛出臺。目前北京針對90平米以下的房屋，購房首付款只需付兩成；上海也有望在近期調高個人及家庭貸款總額和降低首付成數。在山東濰坊、安徽銅陵等地，政府對購房者進行100%的契稅補貼，降低了購房者的支付成本。其他變相的稅收減免方式還包括調整普通住宅標準：去年下半年，以北京、上海為代表的城市調整了普通住宅標準，新標準實施后，北京享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。據中原地產測算，上海一手房成交中普通住宅可以達到21%，比調整前增加16%，二手房由75%增加到88.6%。京滬很多房源契稅稅率由3%降至1%。

據筆者了解，當前全國重點中心城市的限價政策幾乎已經取消，高端項目預售許可證的發放不再受限。許多地方政府期待，高端樓盤的集中入市可以激活當地改善型需求，從而帶動市場成交量的活躍度。業內人士認為，地方政府可采取一些鼓勵人才購房等措施，將戶籍制度與購買房產直接結合以刺激房地產市場復蘇和回升。對于大中城市而言，尤其是省會城市，要想在這個城市落戶，應該還是有一定條件限制，這些城市極有可能今后會出臺將戶籍制度與購買房產直接結合的相關政策，以適度刺激當地房地產市場需求，帶動市場成交量回升。而在去年下半年以來，為提振樓市，加快去庫存，各地曾經推出過各種“微刺激”政策，其中，調整公積金政策、政府回購、貨幣補貼、金融支持及為房企“減壓”。這些手段，其作用并未有多大的成效。而此次各地推出的住房公積金新政，不僅促使樓市漸入量增價穩新常態，同時，借公積金新政“東風”加速推盤，幾乎已經成為開發商的共識。