樓市新政利弊考

郭文婧

習(xí)近平總書記反復(fù)強(qiáng)調(diào)，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了“新常態(tài)”，我們要“認(rèn)識新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)”。其實(shí)，無論是認(rèn)識、適應(yīng)，還是引領(lǐng)，我們都必須以十八屆三中全會“使市場在資源配置中起決定性作用”的新論斷為基礎(chǔ)進(jìn)行邏輯思考。而市場的決定性作用，最核心的就是資本市場在宏觀經(jīng)濟(jì)中的主體作用將被進(jìn)一步強(qiáng)化，資本市場實(shí)體經(jīng)濟(jì)“晴雨表”的調(diào)節(jié)作用將逐步顯現(xiàn)。

在樓市快進(jìn)入“寒冬”的狀態(tài)下，樓市330新政的“救市”色彩無疑是存在的。為何要救市？李克強(qiáng)總理在今年的政府工作報告中已經(jīng)說得很清楚了，“我國經(jīng)濟(jì)下行壓力還在加大，發(fā)展中深層次矛盾凸顯，今年面臨的困難可能比去年還要大”。2015年預(yù)期GDP增長也調(diào)整為7%左右。“救市”，再次顯示出房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的帶動作用及重要支柱產(chǎn)業(yè)地位，與中央穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的方向是一致的。

在出口和消費(fèi)難以立刻扭轉(zhuǎn)的情況下，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長短期內(nèi)最有效的辦法就是投資，于是我們看到鐵路建設(shè)、“一路一帶”、城市基礎(chǔ)設(shè)施等眾多政府主導(dǎo)的大投資。這些投資都需要錢，特別需要地方政府出錢，可錢從哪里來呢？貸款，可我們不能忘了財政部口徑下的地方債就達(dá)到了23萬億，而且進(jìn)入了償債高峰。盡管財政部前幾日下達(dá)了1萬億元地方債置換的額度，但“借新還舊”畢竟只是飲鴆止渴，“解鈴還須系鈴人”。地方政府的基礎(chǔ)就是土地財政，樓市新政正好是處理化解債務(wù)和穩(wěn)增長關(guān)系的有效辦法。

從資本的視角，我們不能忘了2014年樓市930救市的一個重要內(nèi)容，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，首次明確鼓勵房貸證券化，籌集資金以增加貸款投放。如果房子賣不出去，或者首付比例過高，銀行能拿什么來證券化呢？房貸證券化不就注定做不起來；如果房價一直處于下跌狀態(tài)，即使房貸證券化了，但有誰會來買呢？怎么發(fā)揮撬動資本的“杠桿”作用呢？房貸證券化豈不注定要失敗。在這個意義上，樓市330新政，實(shí)際上是樓市930救市的配套政策。

就樓市本身來說，李克強(qiáng)總理反復(fù)強(qiáng)調(diào)“民生”政府，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不搞“強(qiáng)刺激”。在中國經(jīng)濟(jì)下行壓力還在加大的情況下，如果樓市330新政導(dǎo)致房價暴漲，不僅會引來民怨，而且也不利于樓市本身的可持續(xù)健康發(fā)展。而這次的樓市330新政，與2008、2009年的救市政策，雖然內(nèi)容相似，但樓市發(fā)展的本質(zhì)狀態(tài)已截然不同，現(xiàn)在供大于求、投資需求退市是樓市的大背景，救市導(dǎo)致房價暴漲的可能性并不大，因而可以在同樣起到助力減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力的同時，讓樓市伴隨中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，進(jìn)入“新常態(tài)”。

正因?yàn)檫@次樓市330新政，總體上是置于“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯之中的，所以資本市場表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎。一方面，3月31日地產(chǎn)股在開盤一度沖高后，立即來了個回馬槍，收盤時居然有近百只房地產(chǎn)個股下跌，整個房地產(chǎn)板塊跌幅達(dá)到1.69%；另一方面，與此對應(yīng)的是綠地、萬科、恒大等大開發(fā)商的“零點(diǎn)行動”：在不停暗示“不買馬上漲”的同時，卻“周二不打烊，通宵賣房，所有房源不漲價，還主動給優(yōu)惠，并且項(xiàng)目還專門加推新房源。”

新政是誰的利好？

帶有“救市”性質(zhì)的樓市330新政，從“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯中，對政府的利好已經(jīng)顯而易見，維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、化解債務(wù)風(fēng)險、增加投資、擴(kuò)大消費(fèi)、拉長告別“土地財政”的緩沖期、進(jìn)一步發(fā)揮“市場”作用等等。對銀行的利好也很明顯，新增房貸直接帶來利息的增加、地方債的置換在減輕系統(tǒng)風(fēng)險的同時又增加新的利息來源、房貸證券化可以將房貸轉(zhuǎn)移至表外，減少負(fù)債，增加現(xiàn)金流，可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價，甚至通道中介費(fèi)。上到礦山、冶金、水泥，下到物業(yè)、家具和裝修，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈密切相關(guān)的數(shù)十個行業(yè)，利好已被歷史實(shí)踐反復(fù)證明了。如果房貸證券化能夠順利撬動，房地產(chǎn)就將進(jìn)入新金融時代，包括證券行業(yè)在內(nèi)的幾乎所有金融產(chǎn)業(yè)都將收獲好。

當(dāng)然，樓市新政影響最直接的，就是開發(fā)商和購房者。對開發(fā)商來說，樓市330新政既是助力逃命的新政，也是助力發(fā)展的新政；對購房者來說也同樣，既是助力逃命的新政，也是助力購房的新政。

市場競爭使然，任何一個行業(yè)都不可避免地走向整合集中之路，催生出行業(yè)寡頭。我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的集中度在不斷加強(qiáng)之中，在樓市總體疲軟中，這一趨勢在2014年表現(xiàn)得尤為明顯。第一，規(guī)模效應(yīng)得到了充分彰顯，80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，占了市場份額的40%，其中7家房地產(chǎn)企業(yè)躋身“千億俱樂部”，銷售額均值達(dá)到1607億元，更是首次出現(xiàn)兩家銷售額超2000億元的房企；第二，銷售金額的增長率進(jìn)一步凸顯了強(qiáng)者恒強(qiáng)的定理，“千億俱樂部”的增長率均值達(dá)到23.8%，300～1000億房企的增長率均值為14.6%，100～300億房企的增長率均值則只有10.4%，不同規(guī)模房企未來的差距將進(jìn)一步拉大。

在如今供大于求、投資需求退市的樓市大背景下，樓市330新政對小開發(fā)商來說，毫無疑問是消化庫存、避免破產(chǎn)、完美撤退的最好時機(jī)；對中型開發(fā)商來說，要么借機(jī)做大做強(qiáng)，要么借機(jī)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)業(yè)，要么賣一個好價錢委身大開發(fā)商；對大開發(fā)商來說，消化庫存和房貸證券化都將進(jìn)一步增加其現(xiàn)金流，為“大魚吃小魚”準(zhǔn)備了充足的資本，土地儲備的優(yōu)勢、項(xiàng)目布局的優(yōu)勢也將進(jìn)一步發(fā)揮，都將推動集中度進(jìn)一步提高。對已經(jīng)推動好幾年、但效果不明顯的非以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，更是迎來了大好機(jī)遇，既可在大力發(fā)展混合所有制中實(shí)現(xiàn)保值增值，也可以由此華麗退出。

購房者，無論是首套房的剛需，還是改善性需求，首付比例的降低，營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”，都可以加快“有房夢”的實(shí)現(xiàn)。

隨著作為購房主力人口的25歲至49歲之間人群已經(jīng)達(dá)到峰值，即使計劃生育政策全面放開，超高生育率在我國也注定不會重現(xiàn)，房地產(chǎn)遭遇人口結(jié)構(gòu)預(yù)警是事實(shí)存在的。高庫存之下，一線城市房價止跌回升可期，二線城市房價左右搖擺，三四線城市房價穩(wěn)中有降，房價分化的“主旋律”難有變化。對投資者、投機(jī)者來說，最重要的就是新政能讓樓市熱多久了。能夠熱多久？其一取決于市場對新政的響應(yīng)程度，其二取決于后續(xù)還有可能的救市政策，如進(jìn)一步降息降準(zhǔn)、房貸利率打折、減免個人所得稅等，其三取決于高懸的房產(chǎn)稅利劍何時落地、以什么樣的方式落地。也就是說，樓市330新政，帶來的只會是樓市的階段性、波段性行情，已陷入三四線城市的投資者、投機(jī)者，當(dāng)抓住機(jī)會逃命；對二線城市的投資者、投機(jī)者，可抓住行情賣個好價錢；一線城市，則可考慮“逢低建倉”。

誰將跳進(jìn)“大坑”里呢？

利益多元化之下，新政有人受益，也必然就有人可能受損；階段性、波段性行情，抓住的就是機(jī)會，把握不當(dāng)?shù)木褪恰疤印薄?/p>

拿高懸的房產(chǎn)稅來說，針對我國的國情，一套房免征基本上是可以確定，二套房要不要征注定存在爭議，三套或者以上的房屋被征稅是不可避免的。但無論如何，如果住房不能夠售出去，而以庫存的形式窩著，出臺房產(chǎn)稅就不僅征不到稅，而且還會讓本已不佳的樓市雪上加霜。因此，現(xiàn)在需要的正是樓市回暖。而根據(jù)國內(nèi)外通行做法，二套房被征稅的幾率顯然大于不征稅的幾率。《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)開始施行，2018年登記機(jī)構(gòu)、簿冊、依據(jù)和信息平臺將實(shí)現(xiàn)全國“四統(tǒng)一”，開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件將完全具備。國家“總的目標(biāo)是要在2020年之前，全面落實(shí)稅收法定原則”，就意味著房產(chǎn)稅在2020年前后可根據(jù)需要隨時出臺。實(shí)際上，在房產(chǎn)稅的背后，還隱藏著遺產(chǎn)稅的巨大可能，《不動產(chǎn)登記暫行條例》也為其準(zhǔn)備了條件，住房也毫無疑問將是我國遺產(chǎn)稅的最主要來源之一。在這種情況下，來不及出貨的投資者、投機(jī)者無疑就跳進(jìn)了“大坑”；改善性購房又惜售首套房的，也可能跌進(jìn)“大坑”后才后悔莫及。

中國城市的人均住房面積，已經(jīng)達(dá)到20多平方米接近30多平方米，緊張階段已經(jīng)過去了。一個城市未來的房價，將主要取決于三個因素：一是貨幣政策，如果“現(xiàn)金+活期存款”的增速大于廣義貨幣，漲價的預(yù)期就會比較強(qiáng)烈；二是城市經(jīng)濟(jì)活力；三是購房主力人口的變化趨勢。而這三個因素，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，都充滿著巨大的不確定性。對于樓市330新政，如果房價應(yīng)聲暴漲，對還沒來得及完成首套房剛需的消費(fèi)者來說，本身就是一個悲劇；而如果消費(fèi)者都害怕“大坑”，高額庫存本身就需要長期消化，樓市熱銷只是曇花一現(xiàn)的“童話”，無論是剛需購房者，還是投資者、投機(jī)者，都將跌進(jìn)“大坑”。