商業地產投資項目風險評估研究

張曉東+尹璐

摘 要：眾所周知，房地產投資的經濟問題已經是中國的一個民生問題。而我國的房地產行業在經歷了2008年的短暫下行后，在國家的扶持下，2009年以后便恢復了上漲，然而隨著房產價格的快速上漲，又再次引起國家對地產業的調控，從這一系列的調控政策不難看出我國對房地產行業調控的力度和決心。與此同時，國家的這些宏觀調控政策卻給房地產業帶來了巨大的影響，使得不少的房企都在面臨很大的發展困難。所以說，在國家的調控政策越發嚴厲的情形下，我國的房企如何避開威脅，抓住外部環境帶來的機遇，采取科學的方法對房地產投資、甚至商業地產投資項目進行合理的風險評估和風險管理，是所有地產企業都應該認真思考的問題。

關鍵詞：風險評估；商業地產投資；研究

一、商業地產投資的內涵和概念

房地產主要分住宅房地產、非住宅房地產兩大類。而商業地產就是對于住宅地產來說的，其是房地產與商業的一個結合體，但并等于簡單的把兩者相加。所謂的商業地產，主要是指在整個商業地產的投資中，把開發規劃、投資估算、市場定位、招商、銷售以及運營管理等按照一定的順序作為整體流程進行運作的房地產開發和經營管理。所以商業地產的形式是多種多樣，其包括shopping mall、購物廣場、娛樂類商業地產、商業街、大賣場、酒店旅館、折扣店和住宅的底層商鋪等等。所以，地產行業作為我國第三產業的一個重要組成部分，其是社會生產與再生產以及文化、科學、衛生、教育等等多種社會經濟活動的載體和基礎，其也正是處于我國國民經濟發展的基礎地位。與此同時，商業地產與其他行業相比較，在我國國民經濟中又同樣具有高度的關聯性與綜合性，其發展可以帶動一些相關行業得以更高、更快的發展。

二、商業地產投資的主要特點

1.投資周期比較長。商業地產項目的投資主要是經過投資的前期（包括投資機會的研究、投資項目可行性的報告分析、投資項目建議、投資項目的評估和決策）、投資的實施期（包括項目設計、項目管理、項目控制和項目竣工驗收）、項目的經營或者營銷期這三個階段，通常情況下，投資周期少則一至兩年，多則會數年到十幾年。而且，投資的回收期通常也需要幾年時間，甚至更長。所以，投資者要想承受市場風險和長期的資金壓力，就必須十分重視投資的前期工作，要盡可能的避免風險所帶來的損失。

2.投資巨額。我們知道，商業地產是資金密集型行業，其從土地的購置再到建造不動產，投資額少則數十萬、百萬元，多則就會上千萬元，甚至是數億元，常常會使很多實力不太雄厚的投資者望而興嘆，即便可以采取股份投資或者分期投資等方式，那也是遠遠不夠的。所以說，對任何商業地產投資項目，我們都必須要認真的分析，并且慎重的作出決策。

3.對金融的依賴比較大。商業地產項目所需要的巨額資金，就使投資者會在很大程度上需要金融部門的支持，在商業地產的開發過程中，通常需要向銀行進行開發貸款來作為支撐。又由于商業地產自身具有很高的增值性，所以很多金融機構（例如銀行）也愿意給商業地產的投資者提供大額貸款，通常情況下，商業地產投資者能夠向金融機構獲取70%左右的抵押貸款，并且能夠享受到金融機構利息方面的一些優惠。因此，金融機構的支持，已然成為整個地產業經濟得以健康持續發展的關鍵所在。

4.商業地產投資具有高收益的特點。商業的經營收入是商業地產的主要盈利來源。建成后商業的經營和管理、區位的影響等等，都會直接影響到收入的產生。那么，一個具有良好品牌效應、并且運作成熟的商業地產，其自身價值的提升也完全能夠看作是投資的高收益。

5.受國家政策的影響性很大。由于我國商業地產投資的屬性具有不完整性（只有使用權卻沒有所有權），這樣使得商業地產不只是體現一種經濟關系，也同樣體現了一種社會關系和法律關系，所以，商業地產的投資比其他任何投資行為都要受到政府更多的干預和規范。我國政府就為調控地產業出臺了不少政策，給商業地產也帶來了巨大影響。然而商業地產也在很大程度上影響著我國國民經濟的發展，并推進了相關政策的不斷修改。

三、風險評估在我國商業地產投資項目過程中的重要地位

房地產的投資運作是覆蓋很多方面的極為復雜的一個系統工程，風險投資專家在實際的操作過程中受到資本收益率以及時間的要求，一般會運用到社會關系、金融市場運作、科學施工管理等等各種手段，從而在所投資的企業或者項目中得到高額的回報，最終實現自己與投資者的目標。具體的商業地產投資運作包括很多方法與程序，如融資技巧、選擇商業地產的投資機會、項目風險的預測、商業地產項目的管理和運行等等，在這其中最重要的就是商業地產投資項目的風險評估以及選定，這是預示投資成敗與否的非常關鍵因素。因為商業地產項目的風險評估可以使投資專家與投資者都能全面認識到該項目各個部分的關鍵點、項目總體的運作過程以及其重要價值的所在，幫助投資者發現蘊藏著較大潛力的項目，使其在決策中能夠有根有據，并能初步篩選出最合適的投資對象，以得到預期的投資回報。因此，商業地產投資項目的風險評估在整個商業地產的投資決策中占具著十分重要的地位。

四、商業地產投資項目的風險評估分析

1.政策風險的分析研究

政策風險是由于國家政策潛在變化帶給地產市場中的經營者和交換者不同形式上的經濟損失。我國的商業地產行業在很大程度上會受到政府的控制，特別是在產業政策調整、土地供應、環保等方面，都對商業地產的投資者構成了巨大的風險。

（1）產業政策的風險

產業政策的風險是由產業結構與產業政策的變化引起對商業地產的需求結構的變化，最終很可能給商業地產的經營者和生產者帶來損失。例如當產業結構的政策發生變化時，對商業地產業需求結構的影響也是很明顯的。比如說當制造業和工業在我國的國民經濟中占比增大時，此時對加工制造等行業的廠房需求就會增加，這就有可能對服務業與其他商品的需求下降。另外，在我國的產業結構政策中，若是重視并且優先發展了房地產行業，就會給商業地產的經銷商和投資商都帶來好處；若是限制甚至打壓地產行業的發展，那么就會給商業地產的經銷商和投資商們都帶來損失。由此可見，我國的商業地產產業改革風險還是很高的，只要經濟發生過熱的時候，國家通常都是要先壓縮固定資產的投資規模，會對很多在建的項目實施緩建措施或者停建。而這些政策的出臺必然導致工期的延長、利息的增加、資金的滯壓，對于投資者來說，必將帶來不小的風險。

（2）土地供應政策的風險

土地供應政策主要包括：土地利用年度計劃、土地利用總體規劃、征地政策和收購儲備政策等等。房地產開發中的一個最重要要素就是土地要素，其是開發商的命脈，而土地供應結構會根據政策目標所進行調整，我國政府也會通過該調節杠桿，對經濟進行宏觀調控。當房地產的市場過熱時就會通過減少供地量或者提高地價來減少需求，從而達到穩定經濟發展和減緩投資增長速度的目的；當房地產的市場比較蕭條時，就應該與貨幣政策、財政互相配合使用，進而才能加快經濟發展。我國目前，政府是通過招、拍、掛的方式來對土地使用權進行出讓的，土地的供給量不斷，可是開發商們之間的競爭則更加激烈，而土地拍賣價格的上漲更會增加商業地產開發商的投資成本和投資風險。

（3）環保政策變化的風險

商業地產項目無論是在前期的規劃設計階段，或者是在施工建設階段，都一定會遇到一些環保問題。比如污水處理要求、綠化要求、施工的外部效應等等。也隨著我經濟發展水平的不斷提高，城市管理也對商業地產項目的規劃和施工管理都提出了越來越高的要求。那么，當環保政策發生改變時，有的商業地產項目也將由此而改建或者遷移，甚至增加環保功能用以符合最新政策的要求，這些都會增加企業的建筑成本。

2.經濟風險的分析研究

（1）市場供求的風險

任何市場的供求關系都是不確定的和動態的，而這種動態性也直接決定了市場中經營管理者們收入的不確定性，然而商業地產市場的經營者們所承擔的該種風險往往比其它的市場要大一些，這是因為商業地產的商業價值在很大程度上會受供求關系的影響。只有對我國商業地產的供求關系進行科學的預測并且作出客觀的判斷，充分把握市場供求變化的規律，才會有可能規避此類風險的發生。

（2）金融風險

金融風險是指由于金融機構的政策發生變化，從而給商業地產市場帶來的影響，主要是由利率變化、匯率變化等方面所引起。商業地產投資通常所需的大量資金，必須借助銀行的開發貸款來支持，那么利率的變化必然會給商業地產業帶來不小的影響，例如利率上升時，開發商的資金成本就會增加，而投資者的購買欲望卻會下降。另一方面如果投資籌集的資金是外匯資金時，那么匯率的變化也同樣會對投資者的融資帶來很不利的影響，甚至增加融資成本。可見，金融風險既會增加商業地產投資的開發成本，也會抑制市場的需求，這無疑也會給投資者帶來損失。

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