推動地鐵物業創新 促進地鐵事業發展

中國城市軌道交通協會副會長兼資源經營專業委員會主任_應名洪

中國城市軌道交通協會資源經營專業委員會在深圳市舉辦以“軌道交通物業經營：轉型 創新與可持續發展”為主題的“城市軌道交通物業發展論壇”。論壇將著重應對軌道交通物業開發經營面臨著的機遇與挑戰，把握和借鑒同業發展的最新成果和發展視野，交流各地軌道交通物業開發經營的實踐與經驗，致力于加快創新驅動和轉型發展，推動我國城市軌道交通走與土地綜合利用一體化可持續發展的道路。本次論壇上，協會將出臺《關于促進城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用的若干意見》，專委會秘書處還將發布《中國城市軌道交通物業發展報告（2015）》。部分軌道交通企業和物業運營商的代表將作交流發言。借此機會，我謹代表專委會，對應邀前來出席論壇的協會主要領導，國家發改委、住房與城鄉建設部、國土資源部有關司局領導和深圳市人民政府領導同志表示誠摯歡迎！對各城市軌道交通企業領導的與會表示衷心感謝！對論壇的承辦單位、協辦單位和全體工作人員表示真誠謝意！

隨著我國城市軌道交通事業的快速發展，城市軌道交通物業開發、經營和管理近幾年來也取得了長足的發展，無論是在開發規模、開發理念、技術創新，還是在各城市相繼制訂出臺的軌道交通物業發展政策等方面也都有了較大突破。體現在：

一、開發規模大幅提升

最新統計表明，截至2015年5月，全國已進行綜合利用開發的車輛段為18個，總開發面積達850萬平方米；車站上蓋項目54個，總開發面積450萬平方米；車站地下空間開發面積75萬平米，車站周邊物業開發面積為146萬平米，軌道交通物業開發面積總計達到1521萬平方米。目前約有31個車輛段處于規劃、設計階段，其規劃總開發面積為1386萬平方米，站點上蓋、地下空間和站點周邊的物業規劃開發面積約600萬平方米。其中北京的平西府車輛段、五路停車場、郭公莊車輛段、上海的吳中路停車場、深圳前海車輛段、龍華車輛段、杭州七堡車輛段等多個項目已進入銷售階段。軌道交通上蓋物業的項目開發品質得到了社會的認可，為城市軌道交通的物業發展起到了推廣和示范作用。

二、開發理念不斷創新

近年來，各地在軌道交通物業經營領域通過的不斷摸索和實踐，總結發展過程中的經驗與教訓，通過軌道交通城市間的相互深度交流與倡導合作，借鑒和吸納國際同業、特別是香港鐵路先進的軌道交通物業開發模式，我國軌道交通物業發展的開發理念得到不斷創新，開發模式也逐漸呈現多元化。如深圳、北京和貴陽等地創新投融資模式，創新土地資產資本的運作機制，以土地和物業開發為軌道交通的建設提供資金保障。

三、開發能級持續提升

近年來在軌道交通物業開發經營實踐中，各地軌道交通企業注重提升開發能級，強化配套手段和技術的綜合運用。從最早期的北京四惠車輛段的綜合利用開發，到現在北京、上海、深圳和杭州等各地最新一批的車輛段的開發利用，在豎向交通聯系、減振降噪、咽喉區覆蓋、結構層轉換、屋頂綠化和項目業態等多個方面進行了不斷地改善和創新，使車輛段綜合開發項目不再是一個城市孤島，而是與城市周邊環境相融合，與城市功能相互補的高品質城市綜合體。

四、開發政策逐步突破

結合軌道交通物業的發展實踐以及發展過程中存在的問題，各軌道交通城市積極尋求政府層面的政策支持，并取得了較為關鍵的突破，進一步促進了軌道交通物業的發展。北京市：將軌道交通車輛段項目列入市重點投融資領域，在機制創新方面實行“主體運營+經營性配套資源+特許經營權”的整體投資運營模式。上海市：在控制性詳細規劃編制中明確規劃統籌范圍，原則上不小于軌道交通場站周邊500米范圍。鼓勵軌道交通建設主體與相關市、區（縣）國資公司組成聯合體，在明確規劃和形成“凈地”和“上蓋”后，可以以協議出讓方式。新近頒布的《上海市軌道交通車輛基地綜合開發利用建設導則（試行）》，對車輛段開發中的規劃、建筑、交通、市政等方面也作出了詳細規定。深圳市：提出國有土地使用權作價出資在市地鐵集團有限公司先行先試，探索了土地作價出資方式在全資國有企業試行途徑，為軌道交通建設、物業發展提供土地資源保障。長沙市：規定在發展地下交通換乘樞紐、停車等公共服務設施的同時，鼓勵豎向分層立體綜合開發和橫向相關空間連通開發，充分挖掘和利用地下空間資源的開發潛力與價值。此外，廣東省、貴陽、武漢、杭州等也相續制定頒布了有關促進軌道交通土地資源綜合開發利用的扶持性政策舉措。

在欣喜地看到城市軌道交通物業發展蓬勃興起、并且取得社會與經濟效益的同時，也同樣深刻地體認到仍然存在不少的問題，集中表現在：

一是開發前期政策制約因素較多

軌道交通建設為城市的基礎設施建設，而軌道交通物業發展涉及到經營性用地建設，目前軌道交通物業的發展需要占用城市的建設用地指標，加上土地出讓收益的分配機制等問題導致項目所在的區縣政府對軌道交通物業開發積極性不高。此外，由于軌道交通物業開發的特殊性，物業項目需與軌道交通的建設同步實施，但該階段軌道交通建設的投資審批不允許包含經營性項目，使得許多軌道交通物業項目無法取得立項，致使項目無法同期實施。很多城市政府有意向鼓勵軌道交通公司參與軌道交通物業開發，但實際步伐較小，政策的執行與落實存在一定的過渡期，制約因素仍然較多，無法落實操作條件。

二是軌道交通企業主導性尚未體現

我國土地的相關法律規定，經營性用地必須通過公開招拍掛程序進行出讓。因此直接導致地鐵公司在參與軌道交通物業開發過程中無法進行一二級的聯動開發，如車輛段上蓋綜合利用項目，軌道交通公司在完成車輛段上蓋建設后須進入土地儲備中心入市交易。近年來，隨著軌道交通物業開發興起，發展逐漸成熟，國內外大中型房地產開發企業也開始關注并投入開發經營領域，市場競爭明顯加劇。

三是開發項目審批效率亟待提高

軌道交通物業開發前期準備和建設用地審批等復雜過程，涉及政府的部門較多。綜觀全國情況，絕大部分城市都尚未形成較為完善和統一的軌道交通物業開發審批流程，大多處于一事一議的階段，事實上導致項目的審批流程較為繁瑣和復雜，客觀上不利于物業項目的推動和規模化發展。

四是發展規模滯后于軌交建設進度

據《中國城市軌道交通物業發展報告（2015）》的最新統計，全國已投入使用和在建的車輛段上蓋項目僅有18個，車站上蓋項目僅有54個。而目前我國城市軌道交通運營總里程已達到3171公里，共有1947個車站，軌道交通場站及周邊土地的綜合開發利用的比例仍然偏低，發展規模明顯滯后于軌道交通建設的進度。

五是物業開發經營能級與水平需提升

近年來，多地建設了一批較為成熟的軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用項目，得到了地方政府、市民和社會的認可，引起房地產開發企業的極大關注。但總體而言，物業開發水平與經營能級仍然處于起步和探索階段，項目特色不足，示范效應不顯，具有區域性、乃至全國軌道交通物業特色和示范效應的精品項目或案例還很少。其間，物業開發經營人才匱乏，專業素養亟待提升。

正是基于對各地軌道交通物業開發成果經驗的總結，對存在著的影響軌道交通物業發展的瓶頸難題和各種制約的理性探索，今年3月下旬，專委會在北京舉辦了由委員單位負責物業開發經營主管領導107名同志參加的“城市軌道交通物業開發經營（第一期）高級研修班暨專題研討會”。在交流和研討的同時，各地同志就軌道交通場站及周邊物業開發在土地流轉、立項審批、規劃設計、建設管理等方面的問題提出誠懇的建議，對制定和出臺《關于促進城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用的若干意見》提出了全面、客觀的意見與建議，也為舉辦本次發展論壇做好了充分的思想和理論準備。

下面，我就促進城市軌道交通物業發展提幾點想法，供大家參考。

一、統一認識，提升定位

軌道交通物業開發不能簡單地看成一個企業的自我行為和一個項目產生的具體效益。軌道交通物業開發事業應站在國家利益和城市發展的高度來認識其重要性和必要性，從而提升自身的定位，統一認識，深刻把握軌道交通物業發展在謀求企業自身可持續發展中重要作用和推動力，我想可以從五個方面來增強認識。

有利于節約城市建設用地，提高土地利用效率。

近年來國家加快了城鎮化推進力度，全國各大城市的基礎設施建設和社會經濟發展都取得了快速發展，城市規模不斷擴展，新區、新城、經濟開發區、工業園區已不斷新建，建設用地指標越來越緊張，已引起國家層面的高度重視，并實行了嚴厲的底線控制措施。因此，節約城市建設用地成為各級政府的一項重要工作目標，它與城市的可持續發展緊密相關。所以土地資源二次利用和綜合開發，為城市的持續發展提供了新的發展空間。軌道交通建設要使用大量的建設用地指標，如果我們通過優化規劃設計方案，不僅可以節約建設用地，同時在相關停車場和車站進行上蓋物業開發還可增加城市建設用地，這正是政府想看到和得到的。僅以上海地鐵10號線吳中路停車場為例，停車場批準用地23公頃，通過規劃方案調整，進行綜合開發，不僅建成了吳中路停車場原有設計規模和功能，同時又提供了23公頃用地面積，可建40萬平米建筑的新的商辦服務功能區，完善了地區規劃的配套。何況全國軌道交通停車場和車站地方匯集起來將是一個非常可觀的數字，為此，軌道交通建設城市的政府和軌道交通企業都在作積極的有益的嘗試，也已取得了初步的成效。

有利于提升城市用地的使用價值，創造土地增值效應。

由于軌道交通的交通便利功能和網絡效應，軌道交通線路站點周邊的土地升值很快，軌道交通物業開發項目都在線路車站位置。如果是上蓋物業開發土地的增值效應更高，建設用地得到了二次利用。仍舉例，上海地鐵10號線吳中路停車場物業項目，政府就增加了14億土地出讓金收入，還不包括物業項目的盈利和稅收。這就是軌道交通物業對土地價值的貢獻率。

有利于為形成高品位的城市集聚區，提供項目區位優勢。

軌道交通的站點與物業開發的結合，不僅為物業開發提供一個站點的服務，而且是一張遍布城市的龐大的交通網絡，為物業開發提供非常便捷的交通功能，也為物業開發提升整體品質創造了區位優勢。高品位的軌道交通物業開發將成為新的城市地標和新的城市副中心，為城市的社會經濟發展做出積極的貢獻。香港地區和國內一些城市都有典型的案例可供借鑒和參考。

有利于市民出行和增加地鐵客流，凸顯城市交通功能。

香港地鐵成功的經驗告訴我們，軌道交通物業開發項目的規劃指標，應該是高容積率的；地區的規劃指標應該向軌道交通物業開發項目集中，為市民的工作、日常生活和出行提供便利。同時，便捷的軌道交通網絡會更好地吸引客流，更有效地發揮軌道交通網絡化的功能優勢，進一步減輕城市地面交通的壓力。

有利于促進城市軌道交通建設發展，探索新的運作模式。

軌道交通建設發展帶動了沿線和車站周邊區域規劃布局的調整，促進城市建設發展的合理有序。規劃布局的調整必然引起土地使用價值的提升，這就為軌道交通的可持續發展帶來了發展空間，政府就有可能將增值部分反哺軌道交通的建設和運營，以加快軌道交通網絡化建設，更有效地改善城市交通擁堵狀況，但具體如何操作，各城市的社會經濟發展狀況不一樣，需結合各自城市的實際需求，積極探索各地運作模式。許多城市都在土地政策、投融資方式、建設管理模式等方面進行了有益的實踐和嘗試，值得交流和借鑒。

二、積極探索，勇于創新

軌道交通物業發展資源是服務于軌道交通物業開發經營的各種有形和無形要素的綜合，其富集程度不僅是衡量企業創新潛力、發展后勁的重要標志，更是軌道交通企業可持續發展的基礎性條件。在對城市軌道交通場站及周邊用地綜合開發提升認識，深入實踐的基礎上，各地軌道交通企業可以更多地在轉型驅動和創新發展上，厚植“轉型”發展意識，更新“創新”經營理念，優化“品牌”管理模式，堅持問題導向，圍繞解決影響軌道交通物業發展的瓶頸難題和各種制約，抓住重點，聚焦突破，有序推進，為更好地推動軌道交通物業的新興發展。我認為，應注重于四個方面的創新：

要注重政策創新。

在近年來各地既有創新實踐的基礎上，推動政策創新是發展軌道交通物業開發至為重要的前提和保障。各地軌道交通物業綜合開發實際過程中面臨的土地流轉、規劃設計、投資建設主體地位的確定等方面的瓶頸或制約，需要集智聚力，強化政策研究和頂層設計，在責任的框架內尋求政府政策性路徑的突破，創新更有益于城市經濟社會發展的軌道交通物業開發經營的政策扶持與法制保障。

要注重機制創新。

發展軌道交通物業，核心是要解決體制機制問題，關鍵是要依靠專業創新人才，基礎是要有良好的創新環境，重要的要有項目工程支撐。有了發展軌道交通物業開發的政策創新，還需要建立科學、健全的體制和機制，使資源、要素、人才、技術優化配置，在基礎性研究、開發項目方案和地域合理布局等方面，促進和激勵各相關領域、主體企業、社會力量共同提升對軌道交通物業發展的主動性、積極性和創造性。

要注重模式創新。

就是要鼓勵軌道交通企業運用前沿理念，增強前瞻布局，發揮主觀能動，催發內生活力，結合當前的國家發展戰略和市場環境條件，拓展投融資渠道，創新軌道交通物業開發的多種有效的運作模型、經營模式和管理方式，為軌道交通的物業發展源源不斷地提供強有力的造血機能。

要注重效益創新。

我們強調的軌道交通物業開發需要注重政策、機制和模式的創新，其最終依歸是為了實現效益的創新。城市軌道交通物業發展對效益的追求不應淺顯地僅僅停留在經濟效益層面，而更應該充分地顯現在為政府緩解財政壓力、提升城市社會能級、提高市民生活品質、彰顯企業公民責任等社會效益的方面，實現經濟效益與社會效益協調、可持續的發展。

三、善于總結，規范運作

軌道交通物業開發，隨著全國城市軌道交通建設的快速發展也正在蓬勃興起。中國地鐵人的善于創新精神，已為軌道交通物業開發的發展進行了積極的探索和實踐，并且取得了一些重大的進展和突破，為全國各城市的軌道交通物業開發提供了寶貴的經驗。為此，及時地總結經驗、交流學習、分享成果、規范運作就顯得非常必要。這將促進軌道交通物業開發在國家正確導向的指引下健康有序地發展，也是各城市軌道交通企業能持續發展的重要環節和途徑。通過不斷的交流溝通，大家對以下幾點取得了共識：

軌道交通物業開發應遵循的五項基本原則。

這是對軌道交通物業開發指導思想的總結。一是公交優先的原則。軌道交通物業開發是以保證公共交通功能為前提的，必須以公共交通導向的模式推進軌道交通物業的綜合開發，促進城市能級提升與公共交通協調發展。二是功能復合的原則。軌道交通物業開發應以其土地資源的復合利用為導向，遵循“功能混合、立體復合”的理念，與地區發展整體聯動，以提高土地節約、集約利用水平。三是政企聯動的原則。軌道交通企業應主動加強與地方政府部門的溝通，積極爭取政府部門的指導和支持，遵循軌道交通建設和物業綜合開發的市場規律，充分發揮軌道交通是政府工程的優勢，推動軌道交通建設和物業開發同步有序發展。四是收益反哺的原則。軌道交通物業開發的收益應優先用于軌道交通項目建設和彌補運營虧損，使物業開發成為各地城市軌道交通可持續發展的有益補充。五是安全利用的原則。城市軌道交通場站綜合開發必須保障公共設施和開發物業的安全，將規劃安全、建設安全、運營安全、經營安全貫穿于軌道交通場站綜合開發的全過程。

軌道交通物業開發一體化實施必須堅持“四同步”原則。

這是對兩個不同項目一體化實施的實踐總結。由于兩個不同性質的項目，不同的兩個建設主體，不同的審批程序，不同的專業設計，不同的建設時序，不同的經營方式等等，對一體化的同步實施帶來了許多新的問題和挑戰。在各城市軌道交通企業實踐的基礎上，總結提出了“同步規劃、同步設計、同步建設、同步運營”，即“四同步”的總體指導原則，也就是將政府、業主、設計、承包商的工作職能統一在一個平臺、一個流程中，按照各自的職能分工，協同運作。要實現“四同步”的目標，還要做很多的工作和努力，重點是要完善運作體系、政策制度、審批流程、標準規范以及協作機制等，關鍵是物業開發的主體要有主動介入、主動結合、主動協同的精神，才能積極推進“四同步”各項工作的有序進行。只有堅持“四同步”原則，才能確保有效的經營性資源在規劃、設計、建設過程中做到統籌設計、合理規劃、及時預留和功能最優，也才能使軌道交通的服務功能與物業綜合開發的效益功能取得雙贏的局面。

建立軌道交通物業綜合開發的行業技術規范或建設管理標準已勢在必行。

資源經營專業委員會將在協會的指導下，會同政府有關部門，適時組織編制《城市軌道交通與場站綜合開發行業技術規范》，根據軌道交通場站綜合開發的特性，對專業術語、行業釋義進行規范，并對綜合開發中涉及的建設布局、綠化覆蓋率、消防疏散、環保抗震指標、轉換層容積率確認等核心問題，形成符合軌道交通建設結合綜合開發實際的行業標準。另外，還將針對實踐中遇到的共性問題，組織專題課題調研，為形成行業規范標準提供依據。

初步形成了若干投融資模式可供借鑒。

軌道交通物業綜合開發的投融資模式，因各城市社會經濟發展情況和財力情況的不一樣，采取的方式都是根據各自城市的需求來確定的。歸納起來，大概有這樣幾種模式：第一種是“主體運營+經營性配套資源+特許經營權”的整體投資運營模式；第二種是軌道交通企業為主體的、政府有條件的協議出讓開發模式；第三種是軌道交通企業通過市場競標方式獲取土地，再通過部分股權競標轉讓，與開發商合作開發模式；第四種是將土地作價入股軌道交通企業，由軌道交通企業自行開發模式；第五種是政府允許軌道交通企業在地下交通換乘樞紐、停車等設施建設時，同步進行豎向立體分層和橫向空間通道的綜合開發模式；第六種是軌道交通企業負責土地收儲整理后，通過市場“招、拍、掛”方式由開發商直接進行開發模式。以上不同運作模式，可為各地軌道交通企業深化研究提供參考，并在實踐中進一步優化、提煉。

讓我們集合在中國城市軌道交通事業的旗幟下，共同攜手推動軌道交通物業開發經營邁上新的臺階，創造具有中國特色、行業特征、地域特點的軌道交通與土地綜合利用一體化可持續發展之路

四、主動交流，分享成果

中國城市軌道交通協會及其專委會作為全國性的行業自治組織，不僅將更加積極地發揮提供服務、反映訴求、規范行為的職能作用，也將更多地致力于在政府和成員單位之間搭建交流平臺，拓寬協作渠道，推動行業及其專業領域的健康規范發展。與此同時，我們還主動搭建各地軌道交通企業間加強交流與合作平臺，促進基礎性產業發展的借鑒和吸收，分享物業開發的實踐與創新成果。在主動交流，分享成果過程中，應強調三個注重：

一是注重城市實際的結合。各地軌道交通企業在實施物業開發的過程中都無法脫離各地的現實情勢和客觀因素，包括當地的經濟發展進程、政府的財政狀況、軌道交通建設投融資體制的運用，以及市場環境等等。因此，在學習兄弟城市和軌道交通企業的實踐經驗時要注重結合本區域、本地方的實際進行提練、優化、改進和運用，在區域經濟功能、社會發展與全國產業價值鏈中，發現本身不可或缺的價值，重塑和再造地方軌道交通物業開發經營的特色。

二是注重工作思路的創新。各地軌道交通企業要針對自身企業的發展狀況和地域特點，不斷創新工作思路，因地制宜提出方案、路徑和開發舉措；主動“嫁接”行業范例，創新開發經營思路，建構物業開發模式，培育物業經營品牌。以創新精神和務實態度，提出可操作管用，能落實落地的軌道交通與土地綜合利用一體化舉措。

三是注重運作經驗的提煉。各地軌道交通企業應結合當地相關政府部門的管理要求和審批流程，積極總結提煉實踐過程中的運作經驗，為政府部門提供政策和體制創新的依據，提出更為高起點、高效率、適應本企業物業發展的體制機制，為全國軌道交通物業開發提供可借鑒、可復制、可推廣的經驗與模式，發揮典型示范和引領作用。

“奮發有為，才能立不世之功”。我們要抓住國家出臺的有利政策的歷史契機，充分利用本次論壇形成的普遍共識，取得的重要成果，不斷地致力于總結自中國城市創建地鐵以來，從回溯到創造物業發展的主干過程，并沿此而下，清醒冷靜地洞察其演變、發展、挫折、興旺、交融的過程、規律、經驗和教益，辨析、發掘其處于變局與轉型歷史時期的經營創見與文化智慧。也就是在中國城市軌道交通新興發展的當下，認真地思考當怎樣珍視和傳承獨屬于我們行業的優雅的精神遺產？當怎樣積攢和建設理性而積極的文化自信？也正是從這個意義出發，需要我們城市間今后要更加地就物業開發經營展開深度的專業探討，廣泛組織交流，實現互融共進；需要我們地鐵物業人更加倍地奉獻心智、創新奮進，殷勤治企，來共同推動城市軌道交通物業開發經營事業穩健、并且實現可持續地發展。

讓我們集合在中國城市軌道交通事業的旗幟下，共同攜手推動軌道交通物業開發經營邁上新的臺階，創造具有中國特色、行業特征、地域特點的軌道交通與土地綜合利用一體化可持續發展之路。