商品住宅質量保修期限

關于商品住宅質量保修期限，國家出臺了多部管理規定進行規范，《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）、《建筑工程質量管理條例》（以下簡稱《條例》）和《商品房銷售管理辦法》。

《規定》（1998年9月1日起實施），對建設單位（即開發商）向購房人出具的質量保修期限提出了要求。其中對防水質量保修期限的要求是：屋面防水保修不得低于3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏保修不低于1年。

《條例》（2000年1月10起發布執行），對建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修期限提出了要求。其中對防水質量保修期限的要求是：屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防水保修不低于5年。

2001年6月1日，建設部發布施行的《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。保修期從交付之日起計算。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中規定的最低保修期限。

這是什么意思呢？以屋面滲漏為例，《條例》規定是5年，如果房屋開發完成后1年才交付，則開發商必須向購房人承諾最低4年的保修期，4年就是“存續期”。倘若房屋開發完成后5年后才交付，存續期為零甚至負數怎么辦？難道開發商不用承擔保修責任？不是，《規定》中的屋面滲漏保修最低是3年，那么開發商向購房人承諾的保修期最低為3年。