當頭一棒，打回原形

曾慧娟

通州樓市從一路飆升到迅速降溫，反轉劇情，讓買賣雙方措手不及。開發商連夜開盤，受制于買房資格，二手房市場買賣雙方諸多交易因此擱淺，令人意外的是，限購后商住公寓火得一塌糊涂。

新房連夜搶收

此前，受北京行政副中心的影響，持續兩月之久的利好消息影響，通州樓市一直“高燒”不退。漲價與捂盤傳聞甚囂塵上。

而限購政策一出，樓市數據立即改寫，根據中原地產等機構披露的數據顯示， 8月份，通州新建住宅簽約明顯減少，簽約1059套，環比7月份的1771套下調幅度為40%，成交均價為24179元/平米，環比上漲了4.6%，6月份共成交1956套，創下18個月以來新高。

在8月14日限購當晚，包括合生濱江帝景、K2玉蘭灣、首開緹香郡、京貿國際公館和京貿國際城等8個項目連夜開盤，均出現了價格上調，漲幅約為12%。

當晚最忙碌的也許是合生濱江帝景的銷售員們。該項目14日晚間急急推盤，價格定在3.5萬元/平方米左右，最高價格接近4萬元/平方米。雖然是精裝交房，但價格還是令看房人驚訝，其6月份均價為26000元/平方米，業主群里諸多詢問“真的有人買嗎”？

旭輝集團旗下通州項目也在當晚21點過后宣布，“今夜起不打烊”，并以“通州核心區”的口號吸引客戶。當晚開盤的項目不管是否真有現場成交，8月15日上午，出現了受制于購房資格的買房人，不斷退房的現象。

對限購后房價仍上漲的情況，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，由于70年產權新房房源供應量較少，在限購令未落地前，各大項目就已經紛紛提價，而面對較少房源，即使漲價也有大批購房人搶購買單，使得新宅均價限購后仍保持了慣性上漲。

8月份通州在售普通住宅項目也屈指可數，僅有首開香溪郡、合生濱江帝景，和目前僅剩少量尾房的K2玉蘭灣在售，華業東方玫瑰新一期住宅產品還未開盤。胡景暉認為，由于大部分新宅之前售價較高，且有大量消費者買單，所以老項目后期未來短期內直接降價的可能性不大。但是，未來新入市項目的定價將受限購影響。限購之后，通州房價再大幅上漲的可能性將明顯降低。

二手房出現砍價余地

從限購對市場的影響看，比較敏感的是二手房市場，交易量已經出現明顯回落，成交均價與限購前基本持平，房價上漲勢頭得到遏制。

8月24日，再次見到鏈家地產新武夷花園店的經紀人小陳，差不多已經時隔兩月，但這兩月也是通州樓市發生巨變的時間。

6月30日，記者第一次出現在武夷花園鏈家地產的門市時，是“北京行政副中心”利好襲來時，租房組的工作人員全部出去帶人看房。二手房源面臨斷供，一個月內房價普遍上漲了每平方米3000-5000元，基本沒有談價的可能，當場加價時有發生。

此次境況大不相同。店里的工位除了三四個外，基本都是滿的，“看房人比限購前少了四成。”小陳告訴記者，現在二手住宅的價格比較穩定了，和業主談得好總價興許還能降五萬、八萬。

鏈家地產加華印象店的經紀人小侯也感覺到，在剛剛過去的十天，手里負責的幾個項目，已經不再像限購前那樣猛漲了。

由于小侯負責的項目臨近運河，又有地鐵6號線穿過，項目此前一直火熱。今年6月前，這個小區二手房均價在每平方米2.3萬元，而隨著通州成為“行政副中心”的傳聞落實后，這里不錯的房子，達到了3.3萬元/平方米左右。

在均價上漲的基礎上，業主也紛紛臨時漲價。“之前原本能成交的單子沒談成，多半是因為業主加價。”小侯說，限購令出臺后的過去一周里，坐地漲價已經變成了可以商量著降價。

“限購令出臺第二天，我們走訪門市時就發現不少二手房業主有了降價意愿。”偉業我愛我家的工作人員表示，通州二手房市場正在降溫，單套住宅總價降幅甚至在10萬元到20萬元不等。

另外，記者在采訪中還發現，很多已經談得差不多的交易中斷了。“我們有很多交易買賣雙方都談得差不多了，但現在只能停止，三方坐下來談怎么解決。”經紀人小陳說。

綜合中介人員的介紹，這些流失的客戶中，絕大多數是受到政策影響而無法購房。在有資質的購房者中也出現了“等降價”的觀望情緒，房子仍然會買，但不急于交易。很多想換房的賣方也不賣了，因為賣了就沒資格在通州買了。

中原地產研究部統計數據顯示，通州8月份二手房簽約1423套，環比減少28%，8月24日至8月30日這周，簽約328套。而前一周，8月17日至8月23日簽約343套。

“預計二手房房價會出現一定程度下調。”亞豪機構副總經理高姍表示，受限購政策影響，二手房業主心態出現一定波動，購房資格人數的減少也會導致成交周期相對拉長，業主會被迫降價，使房子盡快出手。

商住樓火爆

相比一手房的淡定，二手房的下挫，商住樓市場卻火得一塌糊涂。

從8月份通州區域熱銷項目結構看，在售的商住項目則非常多，包括華業玫瑰SOHO公寓、通州富力中心、合生摩爾公館、自由筑、朝北8080等。據中原地產統計，近3年通州供應的住宅土地只有8宗，其中大部分還是自住房。

8月22日，位于通州南區的不限購公寓珠江四季悅城開盤，50套房在一小時內售罄，銷售金額達1億元。

在50年產權公寓產品扎堆的通州運河核心區，保利大都匯一期藝術公寓和創意辦公產品均價也在3.5萬元/平方米，而華業新北京中心的公寓型產品目前售價在3.3萬元/平方米-3.9萬元/平方米。

另據統計，目前通州區在售的商住項目共有12個，但很多項目沒拿到預售證，能夠直接出售的并不多。業內預計，隨著這些項目的入市，三四季度通州商住公寓市場還將持續升溫。

高姍表示，雖然通州普宅遭遇“限購”，但在《通知》中，對于商住辦公類項目尚未做出相關限制，對區域預期前景的認同使得商住類產品“脫穎而出”。8月限購后首周成交排名前十的項目中，通州區占據三席，其中兩個項目為商住，富力運河十號更是以196套的成交高居榜首。在通州限購未蔓延到商住之前，這類產品成交熱情仍將持續高漲。

中原地產統計數據顯示，2015年8月通州公寓成交962套，環比7月上漲214%，接近千套的月成交量也是歷史最高紀錄。另有數據顯示，在執行“限購令”的第一周，通州區域商住公寓成交量為282套，環比限購前一周大幅上漲了53%，成交均價為27490元/平方米，環比限購之前一周上漲12.2%。

胡景暉分析認為，由于商住項目并不在此次限購范圍內，所以通州區域的商住項目將迎來一波去化高峰。“通州的商住項目大都集中在運河商圈，差不多有十幾個項目都準備在下半年入市，此次限購后，不排除一些商住項目將提前入市，抓住契機，盡快銷售。”

據業內傳播甚廣的小道消息稱，不排除后續還會針對商住項目設置購買門檻的可能。

燕郊樓市再火

通州限購后，燕郊等北京周邊市場開始新一輪炒作。據記者了解，位于燕郊核心區的上上城理想城，去年的價格是8600元/平方米，8月的成交均價已達1.4萬元/平方米；港中旅的項目 2015年6月開盤時均價為1.1萬元/平方米，8月新開盤項目的價格已在1.5萬元/平方米左右。

天洋城4代是燕郊目前最火的項目之一，目前號稱沒房可賣。一位銷售代表介紹，該項目去年還是10500元/平方米，2015年春節之前全部封盤，到3月漲到11500元/平方米賣了一批；此后，受到北京地鐵通燕郊消息的影響，5月又封了一次盤，然后漲到12500元/平方米；7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息，當月開盤的一棟樓3小時售罄，均價達到1.6萬元/平方米。

雖然燕郊樓價水漲船高，在業內看來，這是不可持續的。

來自中原地產研究部的數據顯示，截至2015年8月20日，燕郊市場年內新增住宅套數高達11516套，這一數據相當于2015年通州商品房供應量的14倍；2015年全北京的商品房供應量為22655套，僅僅作為河北廊坊三河市的一個鎮，2015年燕郊的供應量就相當于全北京的一半。也就是說，本來應該是買方市場的燕郊樓市，被炒作成了隨著通州樓市行情水漲船高的賣方市場。

張大偉認為，隨著通州限購的實行，燕郊或將成為下一個樓市重災區。首先，燕郊價格的上漲完全依賴對通州樓市的信心，從往年市場看，一旦北京通州樓市出現觀望，燕郊市場就會“感冒”，如果通州市場“感冒”，燕郊基本就開始大規模促銷。

張大偉表示，在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需，這導致市場一旦出現觀望，很可能就出現需求銳減。燕郊區域的市場供應項目品質較低，除了低端自住外，大部分需求都是投資，目前燕郊二手房價格與新房的差距非常大。一旦通州市場成交降溫，燕郊區域的價格可能會出現大幅度回落。