限購圖個啥？

龔小峰

在全國其他城市都在放松限購的背景下，通州作為北京的一個區縣，為什么逆流而上，反而單獨出臺更嚴厲的限購呢？通州限購到底圖個啥？在經歷了通州成為“行政副中心”、“限購”之后，作為明星鎮潞城鎮正在上演什么？通州房價未來走勢如何？這些都將構成通州未來發展真實的畫面。

緣何僅通州限購升級？

在全國很多地方去限購，放松房地產調控之時，通州作為北京的一個區縣，為什么逆流而上，反而單獨出臺更嚴厲的限購呢？業內人士對于此次通州限購看法不一。

有觀點認為，通州連夜推出“加強版限購令”，將有效緩解因“城市副中心”概念而引發的投機、炒房、追漲等風潮，這不僅有利于當地房地產市場的持久健康發展，更蘊含著對以往房地產粗放式擴張的摒棄與城市科學發展的追求。也有觀點認為，對“限購”措施應持謹慎態度。既然“城市副中心”的概念出來了，購房需求被吸引其實是意料之中的事。在特殊時期，一定程度的行政干預可以起到穩定市場的效果。但從長期來看，還是應該多方論證，側重于有效市場機制的建設，最終讓市場在資源配置中發揮決定性作用。

鏈家地產分析師馬君姝表示，此次通州限購令是為了控制通州建行政副中心而引發的房價上漲。但政府還有著更深層次的考慮。除了“卡人”之外，“如何引人”、“引什么樣的人”才是更重要的著眼點。政府是不能讓人們一邊享受著通州完善的配套、“積分落戶”等政策紅利，而一邊又繼續跑向市里工作，讓通州繼續走“睡城”老路。

深圳房地產研究中心的專家表示，京津冀一體化全面提速，而通州是北京唯一同時與河北及天津直接相鄰的地區，其地理位置的重要性可見一斑。未來，通州副中心不僅是北京的副中心，而且也將是京津冀區域內的重要中心，放眼京津冀1.1億人口，通州未來在產業、人口和公共服務上的集聚水平也將進一步提升。因此，市場認為通州樓市是被嚴重低估的“洼地”，其與主城區在價格上的“鴻溝”無疑將會被“抹平”。

今年2月4日，國家11部委下發通知，將北京通州區等62個城市（鎮）列為新型城鎮化綜合試點地區。根據方案，通州區將推進積分落戶政策，這意味著通州將是外來人口未來在北京能夠“扎根”的唯一可靠區域了。考慮到通州鄰近河北香河、大廠等區域，目前香河、大廠等地已經駐扎了上百萬工作在北京的外來人群，未來通州人口大規模集聚將不可避免，房價不漲都難。

由此，未來我國特大城市在推進“以人為本”的新型城鎮化過程中，通州將是一個重要的案例。而在此過程中，通州吸納外來人口的探索，一定會避免過去“買房送戶口”的偽城市化，避免成為“睡城”。通過人口、就業和住所同步集聚，這才是通州真正成為城市副中心和京津冀副中心的可行之路。

拆建已經開始

從通州行政副中心的落定，再到限購政策的出臺，一直走在最前沿的要數潞城鎮，現在它已開始了大規模的拆建。

根據北京日報報道，8月28日，潞城棚改項目A片區6個村8600多名率先完成簽約騰房的村民們，開始正式選房。選房期共10天，每天大約安排了230戶村民選房。

按照部署，從8月21日早8時30分許，古城村、郝家府村、胡各莊村、辛安屯村、后北營村、大臺村6個村的簽約工作在同一時間啟動。一直到9月4日，15天時間為簽約獎勵期，此期間內簽約的村民，都將享受到政府給予的各項獎勵。如在簽約獎勵期后簽約，則不能享受到這些獎勵，將會在經濟上遭受很大損失。

記者此前在潞城實地采訪時，發現潞城在公共服務的基礎配套上很欠缺。但根據規劃，未來通州首當其沖的就是要解決交通擁堵的問題。未來通州將繼續完善地鐵、快軌、鐵路、高速等綜合路網，包括建設新北京東站和京唐城際鐵路；7號線東延、八通線南延、S6線將盡快啟動建設；平谷線快軌將在宋莊設站……

潞城地鐵站北側，人民大學東校區也將于今年10月正式開工，預計2017年1月可以完工。整個校區占地1922畝，規模比人民大學現在的校區面積大一倍還多。作為征地條件，人大已承諾在通州建設人大附小和附中的東校區，屆時通州教育資源短板能得到一定程度的彌補。

今年9月，首都師范大學附屬中學通州校區第一批初中、高中新生開學。同時，該校新校園也將啟動原址新建工程，預計3到5年完工。早在2013年8月，通州區政府與首師大達成一致意向，建設首師大附中通州校區。此次合作打破了原有的簡單掛牌模式，通州校區和海淀校區實行“一個法人、兩個校區”的一體化管理。新校區的教師，一部分來自首師大附中本部原有教師，還有一部分是校本部招聘的新教師。

房價還會漲？

對于通州限購后的房價預期，仍是諸多人關心的話題。專家認為，新房市場的價格在短期不會有太大變化，上半年整體市場不錯，對于開發商來說完成年度銷售任務的壓力并不大。

記者查閱2015年北京市的供地計劃后發現，朝陽、通州、順義幾個區的商服用地指標占比較高，在通州的整體供地結構中，商服和工礦倉儲用地占了相當大的比例。從區域的供地情況可以看出，盡管通州樓市短期內遭遇了限購，但從供應面來說，住宅供應的緊俏，注定了未來純住宅項目并不愁賣。

亞豪機構市場總監郭毅對記者表示，通州樓市限購后，短期內市場出現觀望情緒是正常情況。但此次針對通州的限購，應該不是長期性政策。

同策房產咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉認為，限購門檻提高主觀目的是為了抑制投資投機，但是限購門檻提高之后通州樓市成為稀缺，很多購房者、投資客肯定還會想方設法進去的，因此，從供求關系的角度來看，限購本身還會使本來就緊張的供求變得更加緊張，使得本區域房價因此而繼續走高。從實際操作的角度來看，限購從來沒有擋得住真正想要買房投資的人，尤其是對于房價有明確上漲預期的地區，投資客更會把握好這樣的時機進入。其次，對于通州周邊區縣來講，通州短期內限制進入，對于周邊區縣的樓盤來講則面臨一定的機會，價格還會繼續堅挺并上漲。

業內人士表示，事實上，通州樓市只是近年來各地新城新區 “房價先行”現象的一個縮影。如何避免炒作，如何讓房價合理反映房屋的內在價值，如何讓房價不成為制約新城吸引人才和產業的因素，成為決策者面臨的一個重要課題。