樓市蕭條期或將來臨

張宏偉

8月底，央行再次降息降準，至此，本輪央行累計已有五次降息四次降準，業內人士普遍看好此次降準降息之后的房地產市場，短期看，樓市接下來幾個月尤其是金九銀十的成交量勢必會短期反彈，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市），接下來幾個月勢必會出現漲價。

我不否認接下來樓市的上述變化趨勢，但“金九銀十”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產市場怎么樣？這才是今年樓市“金九銀十”之后應該關心的話題。

中國房地產市場環境今非昔比，短期看，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。今年8月底“雙降”之后，一部分城市樓市成交量價會在“金九銀十”出現繁榮景象，但繁榮背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，背后潛伏著樓市危機，危機極有可能在2016年年初爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體有以下六大理由：

理由一：同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。未來房地產市場需求會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的市場特征。今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

理由二：“330新政”以來，大中城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支。從本輪央行“雙降”之后的市場發展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

理由三：美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，中國放開了外國人在國內購房的限制，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，全球投資客或財富階層還是會選擇投資價值較高的美國房產。即使選擇中國，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業。

理由四：北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果“地王”拿地成為常態，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調整期。從歷史經驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。如果“地王”現象在今年下半年持續頻現，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

理由五：樓市“救市”政策的效果都是短期的，“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

理由六：“去庫存”仍然為市場“短期內”主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；中長期看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力，遲早還會面臨去庫存的壓力。