水管凍裂殃及他人，出租人、承租人共同擔責

基本案情

邵某擁有某小區二單元負二層房屋并用于儲存貨物。2014年2月9日晚，邵某發現屋內存儲的貨物都浸泡在了水里，經調查發現，與其房屋相鄰的一單元負二層中間一房屋內，水管閥門因天氣寒冷被凍裂，發生漏水，水流侵入邵某房屋，造成邵某儲存的貨物被浸泡受損。一單元負二層中間的房屋為魏某所有，目前出租給了郭某。邵某向A物業反映此事，A物業及時對凍裂水管閥門進行了更換。后邵某因損失重大，將郭某、魏某及A物業公司訴至法院。

法院判決及理由

法院查明：發生漏水的水管及閥門位于郭某承租的房屋內，屬于公共設施；2014年2月9日晚，水管凍裂系郭某房屋通道井窗戶未關閉造成；一單元負二層中間的房屋系郭某從魏某處租賃；法院對邵某被水浸泡受損的貨物價值進行鑒定評估為153450元。

法院認為：原告邵某房屋內的貨物浸泡受損，系相鄰被告郭某承租的房屋內水管凍裂漏水侵入造成，其對漏水無過錯，故不承擔責任；被凍裂水管雖屬公共設施，但發生凍裂是因冬季寒冷，被告郭某房屋通道井窗戶未關閉造成，被告郭某應當對冬季水管凍裂有所認識；被告魏某作為出租人也應對冬季水管凍裂有所認識，且魏某無相關證據證明已經對出租房屋內的設施盡到合理的注意、提醒及保障義務；故郭某和魏某對漏水均存在過錯，應當對損失承擔賠償責任；被告A物業公司雖系涉案小區物業方，但漏水并非水管老化等未盡到維修養護責任造成，且水管閥門位于租賃房屋封閉空間內，被告A物業公司對漏水不存在過錯，故其不應承擔賠償責任。就損失賠償，因原告邵某擅自處理受損貨物殘值，且無法舉證其價值，故應承擔由此引起的不利后果，酌定將損失金額變更為10萬元。本案判決被告郭某和魏某各賠償原告損失金額5萬元，并駁回原告邵某對A物業公司承擔賠償責任的訴訟請求。

律師提醒

在房屋租賃關系中，房屋出租后所有權與使用權相分離，出租人、承租人明知房屋本身存在質量瑕疵、日用設施存在安全隱患（煤氣管道漏氣、水管漏水等），但未采取維修、更換、安全說明等措施，造成他人損失的，在實務判決中可能會按過錯責任的大小承擔一定比例的責任。而對于超出正常民事行為能力人能夠理解、判斷、認知范圍以外的因素（自然災害、房屋設計缺陷等）造成的損害責任，則不負民事責任。

因此，律師提醒：在房屋租賃活動中，承租人作為房屋的使用人，應當對承租房屋及設施予以妥善保管，對承租房屋及設施盡到安全保障的義務，否則將承擔相應責任；出租人對出租房屋及設施存在安保義務，若出租人知曉房屋存在安全隱患而未采取合理的注意、提醒及保障義務，也應承擔相應責任。