Cross-border眾籌海外房產(chǎn)So easy!

張韜

今年5月，海眾網(wǎng)宣布完成了國(guó)內(nèi)首個(gè)海外房地產(chǎn)物業(yè)眾籌項(xiàng)目。該項(xiàng)目是位于美國(guó)南卡羅來(lái)納大學(xué)哥倫比亞分校的五套獨(dú)棟別墅，目標(biāo)籌集資金為110萬(wàn)美元。海眾網(wǎng)僅用不到兩個(gè)月的時(shí)間就完成了這次眾籌。

海眾網(wǎng)的模式是篩選好海外房產(chǎn)標(biāo)的在線上展示，由國(guó)內(nèi)投資人以不低于某一門(mén)檻的資金入股一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)公司，通過(guò)租賃獲得租金收益和將來(lái)出售房產(chǎn)的增值收益。眾籌的房產(chǎn)不用于居住，而是一項(xiàng)純投資行為。去年11月成立后不到三個(gè)月，海眾網(wǎng)就獲得300萬(wàn)美元的天使投資。這讓海眾網(wǎng)創(chuàng)始人兼CEO譚尚軒更加堅(jiān)信當(dāng)初選擇回國(guó)做海外投資是一個(gè)正確的決定。

2011年從美國(guó)迪金森學(xué)院（Dickinson College）畢業(yè)后，譚尚軒就開(kāi)始在一家美國(guó)房產(chǎn)中介賣(mài)房子。作為一個(gè)外國(guó)人，譚尚軒認(rèn)為與美國(guó)當(dāng)?shù)厝嗽诳蛻?hù)源上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在美國(guó)的留學(xué)生帶來(lái)的巨大租房需求讓他看到“學(xué)區(qū)房”的商機(jī)。

“‘學(xué)區(qū)房有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在美國(guó)，只有找不到房子租的學(xué)生，沒(méi)有學(xué)校周邊的房子租不出去的情況。”譚尚軒表示，“眾籌最大的好處就是降低了門(mén)檻，你不是說(shuō)我一個(gè)人去買(mǎi)一套房子，而是我們很多人一起去做了一項(xiàng)很大的投資。” 海眾網(wǎng)的這個(gè)項(xiàng)目3萬(wàn)美元起投，三年期限，預(yù)期租金年化收益率為8%，預(yù)期房?jī)r(jià)升值帶來(lái)的年化收益率為5%-10%。

不再是博高收益

像海眾網(wǎng)一樣，國(guó)內(nèi)目前至少有十幾家提供海外房地產(chǎn)投資服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，但需求更甚。胡潤(rùn)研究院今年4月發(fā)布的《海外置業(yè)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，目前國(guó)內(nèi)有高達(dá)80%的受訪高凈值人群表示在未來(lái)有海外投資需求，超過(guò)半數(shù)已有海外投資經(jīng)驗(yàn)。這種需求大部分產(chǎn)生于2011年，也就是金融危機(jī)結(jié)束兩年以后。

成立于2014年的海投金融，為國(guó)內(nèi)投資者提供美國(guó)房地產(chǎn)基金、中小企業(yè)貸款和房地產(chǎn)眾籌的投資服務(wù)。其機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)總監(jiān)沈旭文表示， 2010年以前，中國(guó)人到海外投資的意愿并不強(qiáng)，“2008年金融危機(jī)對(duì)高凈值人群心理上的沖擊直到2011年左右才完全消退。”

除了外部投資環(huán)境的趨穩(wěn)，沈旭文還認(rèn)為，海外留學(xué)群體的擴(kuò)大是刺激海外投資的更大動(dòng)力。根據(jù)教育部的公開(kāi)數(shù)據(jù)，2014年度我國(guó)出國(guó)留學(xué)人員總數(shù)為45.98萬(wàn)人，比2009年人數(shù)的兩倍還多。其中，自費(fèi)留學(xué)人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例高達(dá)91%。

沈旭文表示，中國(guó)家長(zhǎng)往往將包括學(xué)習(xí)和生活的一大筆錢(qián)直接給孩子，這個(gè)理念到2009年甚至2010年之后發(fā)生了變化。家長(zhǎng)覺(jué)得直接給一大筆錢(qián)并不能培養(yǎng)孩子們的理財(cái)觀念，“他們希望定期地給學(xué)生學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)，同時(shí)剩余的錢(qián)還有保值和增值的功能。”

胡潤(rùn)的上述報(bào)告還表示，房地產(chǎn)成為最為熱衷的海外投資標(biāo)的，占海外投資最大比重，超過(guò)四成。其中，七成高凈值人群海外置業(yè)為自住，三分之一為投資，平均投入600萬(wàn)元人民幣。

對(duì)此，沈旭文表示，可投資資產(chǎn)規(guī)模在100萬(wàn)至3000萬(wàn)美元的人群是海外投資的主力。他們產(chǎn)生投資海外市場(chǎng)的想法還與近年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不太景氣相關(guān)。

沈旭文表示：“他們會(huì)去尋求成熟的市場(chǎng)配置資產(chǎn)，避免國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣給他們帶來(lái)資產(chǎn)上的損失。”

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，信托產(chǎn)品平均收益率從2012年一季度的9.4%跌至2013年二季度8.6%。雖然此后信托的收益率有所回升，但仍不到9%。在信托類(lèi)產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托收益率最高，但也在同一時(shí)期從10.6%跌至9.2%的水平。

P2P方面也是問(wèn)題多多。網(wǎng)貸之家發(fā)布的《中國(guó)P2P網(wǎng)貸行業(yè)2014年度運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)》顯示，截至2014年年底，國(guó)內(nèi)P2P平臺(tái)已達(dá)1575家，較2013年上漲 96.88%，但問(wèn)題平臺(tái)也劇增，全年問(wèn)題平臺(tái)達(dá)275家，是2013年的3.6倍。平均約6個(gè)P2P平臺(tái)中就有一個(gè)是問(wèn)題平臺(tái)。所謂問(wèn)題平臺(tái)，是指該平臺(tái)出現(xiàn)提現(xiàn)困難，甚至跑路等無(wú)法按時(shí)兌現(xiàn)收益的現(xiàn)象。

反觀國(guó)內(nèi)，近幾年樓市政策頻繁變動(dòng)，直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較大，國(guó)內(nèi)投資者就傾向于投資海外穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)投資管理服務(wù)公司仲量聯(lián)行的調(diào)研報(bào)告顯示，2014年，中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資額創(chuàng)下新高，達(dá)到165億美元，比2013年增長(zhǎng)了46%。倫敦、悉尼及美國(guó)主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥是中國(guó)投資者最集中投資的城市。

與此同時(shí)，無(wú)論租金還是房?jī)r(jià)，美國(guó)樓市正處于上升通道。根據(jù)美國(guó)房產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)，今年4月美國(guó)住房租賃價(jià)格同比上漲4%，已經(jīng)超過(guò)同期3%的房?jī)r(jià)年漲幅。同時(shí)，2014年美國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)4.9%，今年預(yù)計(jì)超過(guò)5%。

譚尚軒表示，美國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)國(guó)內(nèi)仍處在一個(gè)低點(diǎn)，“而且光是房租，七八年就把這個(gè)房子的價(jià)錢(qián)收回來(lái)了。”不過(guò)，譚尚軒還表示，高凈值人群投資海外資產(chǎn)主要還是分散風(fēng)險(xiǎn)，而不是追求高收益。“海外房產(chǎn)投資收益率為8%左右，國(guó)內(nèi)兩位數(shù)以上是很正常的事，收益率并不是海外房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)。”

利用互聯(lián)網(wǎng)加速布局

在海眾網(wǎng)成立之前，譚尚軒2011年回國(guó)創(chuàng)立的是一家線下財(cái)富管理公司——UAG江南美聯(lián)，目前管理的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1500萬(wàn)美元。“但是去年我發(fā)現(xiàn)，這個(gè)太慢”，譚尚軒并不滿(mǎn)意自己公司擴(kuò)張的速度，“公司擴(kuò)張就得全國(guó)設(shè)點(diǎn)。你抓北京的客戶(hù)就在北京開(kāi)家公司，抓成都的客戶(hù)就在成都開(kāi)家公司，你開(kāi)遍全國(guó)就抓住了全國(guó)的客戶(hù)，但是這太慢了。”

譚尚軒這才想到互聯(lián)網(wǎng)眾籌的辦法，就將客戶(hù)轉(zhuǎn)移到線上，從而成立了海眾網(wǎng)。但并非所有的人都從開(kāi)始就看好互聯(lián)網(wǎng)海外投資平臺(tái)。在私募沉淀多年的富舜投資管理咨詢(xún)（上海）有限公司董事長(zhǎng)劉珀宏對(duì)此顯得更為謹(jǐn)慎。

劉珀宏稱(chēng)，自己以前一直都不認(rèn)為資產(chǎn)管理行業(yè)會(huì)受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，認(rèn)為高凈值客戶(hù)不會(huì)只點(diǎn)幾下鼠標(biāo)就拿出成百萬(wàn)上千萬(wàn)元的資金，因?yàn)椤白鲞@個(gè)行業(yè)最大的困難是個(gè)信任問(wèn)題，尤其是對(duì)中高端客戶(hù)”。

但過(guò)去幾年，劉珀宏的想法有些變化。雖然投資海外的人越來(lái)越多，劉珀宏發(fā)現(xiàn)真正懂海外市場(chǎng)的人卻不多，不少外國(guó)投行正在利用國(guó)人“看不懂市場(chǎng)”賺取利潤(rùn)，“海外投資相對(duì)專(zhuān)業(yè)而且信息極度不對(duì)稱(chēng)。就像最早出現(xiàn)的CDS，連海外投行自己都不了解這個(gè)產(chǎn)品，但他們依舊向客戶(hù)提供這種產(chǎn)品，這中間有巨大的利潤(rùn)空間。這完全不是投資造成的，而是信息差。”

劉珀宏希望借助互聯(lián)網(wǎng)填平這個(gè)“信息差”，于是富舜前期參與投資創(chuàng)建了第三方跨境投資平臺(tái)“小組漲”。“小組漲”近日推出了國(guó)內(nèi)首只海外酒店股權(quán)私募基金“全球贏1號(hào)”。據(jù)劉珀宏介紹，“全球贏1號(hào)”由美國(guó)私募基金Keystone集團(tuán)作為其基金管理人，該集團(tuán)也是前美國(guó)總統(tǒng)布什家族的房地產(chǎn)基金管理人，“小組漲”與其簽約成為亞太地區(qū)唯一合作伙伴。

“全球范圍內(nèi)，美國(guó)酒店的年化回報(bào)率最高，大概為12%，中國(guó)為7%，”劉珀宏稱(chēng)，“美國(guó)十年簽證政策出臺(tái)之后，中國(guó)赴美游客大增。現(xiàn)在美國(guó)酒店尤其是加州，一店難求。”

根據(jù)美國(guó)旅游機(jī)構(gòu)Brand USA的數(shù)據(jù)，2014年全年，中國(guó)赴美游客約為218萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)21%，是2003年的十倍以上。去年11月，美國(guó)宣布中國(guó)赴美旅游和商務(wù)簽證最長(zhǎng)有效期延長(zhǎng)至10年，學(xué)生簽證最長(zhǎng)有效期延長(zhǎng)至5年。美國(guó)白宮發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，簽證新政實(shí)施后，到2021年，中國(guó)赴美游客人數(shù)將達(dá)到730萬(wàn)人。

藍(lán)海一片，但“風(fēng)口”尚未形成

盡管中國(guó)人配置海外資產(chǎn)的規(guī)模越來(lái)越大，但從配置比例來(lái)看，這一趨勢(shì)恐怕才剛剛起步。 胡潤(rùn)發(fā)布的《2014中國(guó)高凈值人群白皮書(shū)》稱(chēng)，世界高凈值人群擁有54萬(wàn)億美元的財(cái)富總量，這其中的24%投向了海外資產(chǎn)。中國(guó)高凈值人群的財(cái)富總量是4.4萬(wàn)億美元，但是其中只有5%的財(cái)富投向了海外。

“我不覺(jué)得海外投資的‘風(fēng)口已經(jīng)到來(lái)，還需要再等一兩年，”海眾網(wǎng)譚尚軒表示，“現(xiàn)在一個(gè)很大的問(wèn)題是中國(guó)人對(duì)海外投資的認(rèn)知度是不夠的。海外投資不是單純地、投機(jī)性地博高收益，而是分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值。”

沈旭文則認(rèn)為，未來(lái)QDII2出臺(tái)才意味著“風(fēng)口”到來(lái)。

中國(guó)正在考慮推出合格境內(nèi)個(gè)人投資者（QDII2）境外投資試點(diǎn)，首批試點(diǎn)的城市共有六個(gè)，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。居住在試點(diǎn)城市年滿(mǎn)18歲的境內(nèi)個(gè)人，只要個(gè)人金融凈資產(chǎn)最近3個(gè)月日均余額不低于100萬(wàn)元，通過(guò)投資和風(fēng)險(xiǎn)能力測(cè)試、無(wú)重大不良記錄且沒(méi)有經(jīng)司法裁決未償還債務(wù)者，可以申請(qǐng)QDII2。境外投資領(lǐng)域共包括境外金融類(lèi)投資，境外實(shí)業(yè)投資，境外不動(dòng)產(chǎn)投資等。

沈旭文表示，每年5萬(wàn)美元的外匯門(mén)檻，對(duì)大多數(shù)海外投資者并不匹配。國(guó)人財(cái)富的增長(zhǎng)，使得他們?cè)敢庖灿心芰Π奄Y金投到海外。

在“風(fēng)口”來(lái)臨之前，劉珀宏認(rèn)為，“目前大多數(shù)平臺(tái)都還是在一個(gè)布局階段，希望大家認(rèn)可投資邏輯。未來(lái)是不是會(huì)掛一些產(chǎn)品、廣告都是不確定的事情。”