深圳：暴漲40% 樓市掀起違約潮

陳小瑛

近期，市場傳言的深圳多個熱點片區二手房房價暴漲超過40%，記者實地走訪發現，這決非夸大其詞。房價一天一個價，也引發深圳出現了史無前例的業主違約潮。

政策放松，深圳房價史無前例暴漲

為了緩解市場的恐慌情緒，深圳官方并不認可房價暴漲超過40%一說。深圳房地產研究中心通過對在售樓盤的統計，前海、龍華、寶中3個片區新房今年以來平均漲幅13.41%，而深圳市3月份以來簡單均價僅上漲了6.71%。

不過深圳規土委并未對這3個片區的二手房市場房價漲幅作統計，實際上，二手房價格漲幅要遠超新房。根據記者的實地調查，在“9·30”和“3·30”新政之后，熱點片區房價確實暴漲了40%以上，這在深圳還是史無前例的現象。

記者連日來走訪福田、羅湖、南山區、前海后海片區、寶安中心區等多個區域發現，房價漲幅最大的主要包括兩類房源，一是學位房，二是有自貿區和城市新中心概念炒作的片區。

以學位房著稱的福田香蜜湖片區、景田片區以及農林片區，房價普漲30%-40%。香蜜湖美聯物業客戶主任高雷超告訴記者，水榭花都從6萬漲至8萬/平米，香蜜湖1號從9萬-10萬元單價漲至目前的12萬/平米。學位更好的農林片區，房價普遍從5萬多漲至七八萬/平米。

“香域中央一套202平米的房子，放盤價2100萬，比去年漲幅超過40%，10個客戶搶一套房子。”高雷超告訴記者，部分是換房的改善型需求，部分是85后、90后的年輕人在深圳工作，父母出錢買房。也有從股市賺到錢的客戶，轉而買房坐實收益的。

而另一個推動房價大漲的動力則是城市新中心概念。龍華坂田片區已出現了新房與二手房倒掛的現象，5月下旬開盤的中海錦城精裝修均價為4萬元/平米，而該片區較新的二手房價普遍已從去年單價每平米2萬多上漲至4萬以上。

南山區在近期推出部分豪宅、前海和蛇口則受自貿區概念疊加學位房價格上漲影響，這些片區房價上漲明顯，也帶動區域房價快速上漲。

自貿區概念炒作更甚，以前海片區為例，該片區星海名城、鼎太風華、港灣麗都、諾德國際等小區已普遍從“3·30”政策之前的三四萬元單價漲至五六萬以上。后海片區，蔚藍海岸等代表性小區，房價也從去年的4.5萬元漲至目前6萬-7萬元/平米。而寶安中心區因搭上前海概念，也帶動了房價急速上漲。

房價一天一個價，引發了深圳業主違約潮。深圳房地產專業律師張茂榮告訴記者，5月份接手的維權訴訟案件甚至比2014年全年還多，已接到上千購房者的電話咨詢如何維權。

多重因素引發，投資客帶動剛需恐慌入市

探究深圳房價暴漲的深層次原因，似乎任何單一元素都無法解釋清楚。去年的“9·30”政策，原本算二套房改為首套房的新規，使改善型需求得到釋放。但真正引發深圳房價暴漲的導火索，還是“3·30”新政，營業稅免征期從5年改為2年，降低了稅費成本，直接刺激了市場的換手率提升。

深圳某房地產副總經理告訴記者，政策是最重要的催化劑，他們樓盤大部分客戶是賣了舊房換新房，過去小戶型的價格比大戶型要貴，銷售速度也更快，但今年恰恰相反，大戶型率先被搶光，改善型需求被壓抑了四五年，政策放開后，市場累積的需求突然釋放，造成供需失衡。

不過同樣的“9·30”、“3·30”新政，在北上廣卻沒有出現房價暴漲的現象，因此將政策視為根本要素，似乎也缺乏說服力。“政策面放松后，改善型需求增加，加上投資客入場炒作，使得原本沒打算買房的剛需跟隨恐慌性入市，更加造成市場短期的供不應求。”深圳一位房地產研究人員分析稱。

投資客的入市，使深圳樓市激起了更大的浪潮。實際上，在“9·30”政策后，首套房的自住真實性有所打折。據記者了解，很多投資客通過夫妻離婚，借用朋友親戚名義，均可獲得首套房購買資格，但用途卻是投資。

從供給源頭上看，土地供應不足，是深圳近幾年一直存在的問題。2013年，深圳工業用地占比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。“市場供不應求是房價飆升的本質原因，但如果沒有信貸政策刺激，房價也會漲，但不可能這么暴躁，貨幣持續寬松，撬動了房價漲幅。”上述房地產研究人員說。

深圳美聯物業總經理江少杰認為，深圳土地面積本來就少，人口密度全國最大，政策放松后，加上降準降息，更是火上澆油。

“每次深圳樓市反彈與調整，均由信貸政策松緊決定，在信貸放松后，原來的二套首付要7成，現在算首套只要3成，杠桿明顯在加大。”中聯地產二手房研究院總監肖小平說，尤其是投資客群體多，深圳投資客不像北上廣一樣低調，賺錢后喜歡在朋友間傳遞，容易引來傳導效應。

某房企營銷總監勞建國認為，房價上漲與深圳市場供需不平衡以及市場資金面寬裕有關，深圳在賣的新盤屈指可數幾十個，一點資金就能撬動房價上漲。