高度城市化、空間緊縮和產業升級下的房價

李宇嘉

一、近期深圳房價“任性”上漲

股市狂飚突進，但房地產似乎也不愿成為“沒落的貴族”。深圳，這個被稱為我國樓市“風向標”、“優等生”和房地產市場化最先開始的城市，其樓市近期正在上演完全不輸于股市的火熱景象：久違的“日光盤”又回來了，這次上演“日光”的并不是原來的熱點區域——福田、南山等，而是被稱為公共配套設施相對差的原關外的寶安和龍華；二手房業主一夜反價50萬元也被買家欣然接受，賣方市場又回來了，而且相當強勢；熱點二手住房供應片區“一房難求”，自貿區和學位房引領房價漲幅前兩位，用中介的話來說“出一套、賣一套”；新房價格“跳漲”以萬元為單位，恐慌性購房潮難以阻擋；非中心區（龍華、寶安等）的房屋單價以萬元為單位“三年三連跳”，似乎已步入比肩福田和南山的豪宅時代了。

二、深圳房價上漲的特征分析

1.房價漲幅位居全國第一，未來或繼續上漲

近期，深圳本地網媒上的幾個帖子被大量轉載，如《深圳房價跳漲以萬為單位》、《我伙呆！若深圳房價一直漲下去，那將會怎樣？》、《寶安房價10年漲10倍》。根據國家統計局的數據，深圳新房價格指數連續4個月（2014年12月-2015年3月）上漲，3月份的漲幅排名全國第一，同比跌幅全國最小，已回到1以內，年中有望在全國大城市中率先回升；二手住房價格連續5個月環比上漲，漲幅也排名第一，同比為全國唯一上漲城市。

5月初公布的百城房價中深圳新房價格31495元/平方米，同環比均上漲1.09%，位居10大城市漲幅之首，且漲幅超過其他上漲城市的三倍；二手住房價格環比漲3.29%、比3月份擴大1.82個百分點，漲幅也位居全國第一，且出現加速上漲的跡象，二手住房價格同比上漲了6%，漲幅比3月份擴大了3.68個百分點，漲幅同樣位列全國第一，并且比漲幅排第二位的武漢（1.12%）高出近6倍。

日前，廣東省現代社評院發布的《十大城市房價預期指數報告》顯示，未來12個月，二三線城市房價預期將繼續下跌；北上廣深等一線城市房價預期將上漲。其中，深圳未來房價上漲預期指數全國第一。

2.房價上漲有5個特征

一是以學位房、前海和自貿區為代表的概念性房價上漲，去年10月份啟動新一輪上漲以來，學位房和自貿區概念的房價分別上漲15%和10%。二是原特區外住房供應密集區房價快速上漲，其中以占據全市供應超過40%的寶安和龍華為甚。這兩個片區的房價從2012年的2.0萬-2.2萬元/平方米上漲到目前的每平方米3.5萬-4萬元左右，去年四季度到目前，兩個片區的房價每平方米上漲了1萬元，有報道稱寶安中心區的房價10年翻了10倍。三是價格洼地的房價迅速上漲，比如龍崗中心區、阪田、福田南等處于價格洼地的房價，去年四季度以來上漲20%以上。四是投資需求或入場，除了學位房成為新的投資品種外，房租連續32個月上漲，位置優越（主要是臨近地鐵）的中小戶型次新房，有的租金超過月供，受到投資者的青睞，推動房價上漲。五是豪宅成交量暴漲近3倍，拉動房價整體水平。4月份，深圳一手豪宅項目成交268套、5.33萬平方米，環比增加36%、同比增加288%。其中，800萬元以上豪宅成交在豪宅總量中占比53%，環比上升15個百分點；1000萬元、1500萬元級別的豪宅成交分別占比37%、22%。

三、深圳房價上漲的原因探討

今年以來，全國廣大的二三四線城市房價依舊低迷，只有一線城市房價在上漲，但是并不像深圳這般瘋狂，這在過去也是從來都沒有的。即便2007年上半年，深圳房價漲幅連續數月位居70個大中城市之首，但與其它熱點城市的漲幅差別不大，而且有“補漲”的特性（即北京和上海之前漲的太快）。對于此輪深圳房價狂飆式上漲，政策激勵是首要原因，2014年四季度以后，“9·30”新政、公積金新政和近期的“3·30”新政，以及連續降準降息等政策激勵，在降首付、降月供、降稅費等方面形成利好是首要原因。但是，這是各大城市面臨的共性，本文從深圳土地供應、城市和人口及存量住房特征、產業升級等三個方面進行本地特色的分析。

（一）住宅用地供應減少、供應結構失衡

1.新增住宅用地短缺，沖擊預期和土地價格

除政策原因外，連續幾年土地供應跟不上，惡化了供求關系緊張的預期、造成土地價格高企是重要原因。根據深圳規劃和國土資源委員會的數據，深圳到2020年的建設用地總規模是976平方公里，現在已經用到940平方公里了。也就是說，未來5年只有30平方公里左右新增建設用地，平均每年只有6平方公里的新增建設用地，居住用途還要與道路交通、基礎設施和工業等“搶地”。

2014年，深圳土地價格達到2.3萬元/平方米，僅次于北京，其中工業用地價格達到3200元/平方米，比其他省會城市和直轄市都要高。因此，2009年以來，在深圳房價和需求相互推動下，房價進入最快速上漲時期，均價5年來基本翻了一倍。但是，商品住房用地供應或者無法完成計劃，或者低于預期，特別是在“十二五”3600萬套保障性住房用地剛性供應任務下，新增用地基本偏向保障房，商品住房供地大幅度減少。

因此，每當有一宗地“招拍掛”時，便引來很多開發商瘋搶，惡化了市場供求預期、推高了樓面地價，造成未來房價上漲的預期。最典型的就是2014年10月，深圳當年唯一“招拍掛”出讓的地塊——龍華白石龍地塊，該地塊吸引來7家競買人，最終成交樓面地價25094元/平方米，溢價率高達85.3%，創造了深圳居住用地樓面地價歷史新高。

而統計數據顯示，2014年9月份，龍華區域的新房均價為24387元/平方米，而周邊的二手房主流價格位于2.2萬-2.8萬元/平方米之間，高拓戶型的房子才可能達到3萬元/平方米。該地塊的樓面價格已經超過周邊絕大多數的新房及二手房價，典型的“面粉貴過面包”，這直接推動龍華區域的房價從2015年初開始進入“3萬元時代”。

事實上，這僅僅是深圳近年來新增住宅用地供應不斷緊縮、逐年下滑的一個縮影。2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，出讓面積13.2萬平方米，較2012年居住用地11宗、49萬平方米的水平，出讓面積縮減超過70%。相比之下，據中原地產統計，2008-2012年深圳居住用地平均每年新增供應62萬平方米，住宅用地供應每年下一個臺階。

2.城市更新供應為主，周期長且不確定性大

近年來，深圳住房供應或者靠開發商手里的儲備土地，或者靠城市更新，城市更新漸成主渠道。中原地產預測，2015年深圳有102個新建商品住宅項目進入銷售階段，其中的55個為更新項目，占比58%。但是，一方面，城市更新存在周期長、不確定性大，緩解中短期供求緊張的效果不佳；另一方面，在房價看漲、更新成本大、周期長的情況下，城市更新越往后走，更新成本推高房價的幅度越大；同時，近年來容易更新的區域已經展開，剩下的都是難啃的骨頭，增加供應的周期更長。另外，城市更新不僅減少了價格低廉住房的供應，也推升了租賃價格的上漲，倒逼房價上漲。

3.其他類用地占比高，擠壓了住宅用地供應

早在“十二五”之初，深圳市就緊盯六大戰略性新興產業和四大支柱產業，要求促進總部經濟集聚發展，到2015年，累計引進國內外大型總部企業30個以上。在諸如比亞迪坪山工業園、華為科技城等項目的簇擁下，2014年，深圳市戰略性新興產業創造的GDP占比繼續提升，達到35.3%。這一系列招商背后，都需要土地的支持。因此，近年來的土地供應向扶持產業傾斜。

2013年，深圳工業用地出讓占比達到71.4%，而廣州僅為58%，上海僅為43.47%，北京市含住宅在內的綜合用地僅為44.2%；2014年，深圳全市土地“招拍掛”市場共成交45宗地塊（除去企業轉讓1宗），總成交面積為188萬平方米，而住宅用地只有1宗；2015年3月份，深圳市公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，該計劃中商住項目的占比縮減，新型產業用地占比升至70%。近期公布的《深圳市近期建設與土地利用規劃2015年度實施計劃》顯示，2015年全市（含前海）供應建設用地1600公頃，65.6%將用于交通教育、醫療養老，商品住房用地僅占5.3%。

（二）城市人口吸附能力強，人均可支配收入全國第一，存量住房“穩定器”作用不彰

1.城市包容性、超強的支付能力、適齡購房人群規模大

“來了就是深圳人”，在深圳的公交站牌、戶外公益廣告，到處可見這一令外來人口無比溫暖的宣傳語。這句口號雖然簡單質樸，但卻反映了深圳城市的包容性格以及移民城市的獨特氣質。特區成立30多年來，數以千萬之眾“孔雀東南飛”，特別是致力于創業、實現夢想的廣大仁人志士，深圳是最佳選擇之一，這是深圳商品住房市場購買力源源不斷、人口年輕化（平均在34歲左右）和適齡購房人群規模居高不下的主要原因。

2013年，深圳在崗職工平均工資達到7.7萬元，相比上年增長32%，與中國省會城市和直轄市相比，深圳工資水平僅次于北京和上海。但是，從人均可支配收入的角度看，深圳超越了北京和上海，2013年人均可支配收入達到4.5萬元，位居各大城市的第一名，而人均存款余額也位居內地城市第一。

1989年，深圳常住非戶籍人口就開始超過戶籍人口；1989年后，深圳每增加100萬人口所用的時間僅為2至3年；1998年后，這座城市非戶籍人口占比超過80%。目前，深圳市實際管理人口2000萬、常住人口1300多萬、戶籍人口不到400萬，土地面積僅相當于北京的1/8和上海的1/3。人口結構方面，深圳紅利人口（15-64歲）占比達到88.4%、適齡購房人群（25-44歲）占比達到50.8%，遠遠比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。2014年，深圳小學入學量首次超過北京，成為最年輕的城市。

2.主體存量住房以小產權房為主，“穩定器”作用不夠

深圳是個新城市，歷史只有30多年，不像北京、上海和廣州一樣，在上世紀90年代末的“房改”前，就有大量的存量“適居”住房供應。事實上，盡管這些城市的存量老舊住房房齡長、建筑格局不新穎，但多數位于老城區，教育、醫療和交通等公共服務配套設施較完備。而且，“房改”后，這些存量住房都迅速轉化為商品住房的一部分，對于應對市場化后潮水般的需求來說是個蓄水池，也是穩定器。

但是，自上世紀80年代建城以來，深圳就一直處于外來人口不斷涌入的態勢，存量住房供應的主體卻是歷史遺留違法建筑，即俗稱的“小產權房”，占據存量住房的51%，商品房市場體量太小，僅占存量住房的20%多。并沒有像北京、上海和廣州等城市一樣，深圳沒有大量的存量“適居”商品住房，也就無法在住房需求強大的情況下，發揮穩定器和緩沖器的作用。

根據世聯行的統計，按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠低于公開數據顯示的全國戶均1套的平均水平，常住人口住房自有率不足30%。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的部分無房，他們長期在深圳創業，也就要在深圳安家落戶，這一潛在的巨大需求隨時都有入市的可能，而住房供應彈性很低，從而推動房價上漲。

（三）大城市中率先完成產業升級和創新驅動，推動收入增長和房價上漲

1.人均GDP全國第一、產業轉型升級、擺脫外貿依賴

1979年，深圳生產總值只有1.96億元；2014年，深圳生產總值達到1.60萬億元，年均復合實際增長率達到23%。2014年，深圳人均GDP達到了14.9萬元，相當于2.4萬美元，高于“北上廣”，在大中城市中排名首位。在如此高的基數下，深圳在2015年1季度仍然實現了7.8%的增長，不僅高于全國整體水平，而且位居一線城市榜首。

從歷史上看，深圳經濟增長經歷過兩次低潮，但是終能走出困境，重新出發。1998年前后，深圳經濟增速放緩，但在制造業發力之下，2005年深圳GDP突破4000億，超出了“十五”規劃目標3000億元的43%。這一數字背后，是深圳本土民企的崛起；2008年金融危機以來，外需放緩、成本上升，深圳經濟發展再次遭遇挑戰，但深圳積極推動經濟轉型和產業升級，經濟增長速度并未出現大幅下滑，始終高于全國整體水平。

2008年前，深圳經濟對出口的依賴度較高。從2000年到2006年，深圳工業銷售產值中外銷占比持續上升，最高曾達到了66%，出口拉動工業銷售產值快速增長。2013年，深圳出口總額超過3000億美元，增長12.7%，占全國出口總值的13.8%，占到廣東全省出口總值的48%，外貿出口總額連續22年居全國大中城市首位。2008年金融危機后，外需大幅放緩，深圳這樣對外需依賴度高的地方經濟受到沖擊。從2009年開始，深圳著力幫助企業拓展國內外市場，以期實現經濟從外向型向內外并重的轉變。2013年年中，深圳工業外銷比例降到了50%以下，首次低于內銷比例，2014年進一步下降至49.1%。與此同時，工業銷售產值仍舊加速上升，顯示內銷的增加較好地彌補了外銷的減弱，經濟對出口的依賴度降低。

2.完成現代服務業轉型和創新驅動、成為中國的“硅谷”

2014年，深圳第三產業占GDP的比重達到56.5%，創歷史新高。第三產業中現代服務業增加值增長10.5%，占第三產業比重達67.6%。互聯網和金融業發展最為突出，物流業發展勢頭良好，而其他新興業態，包括互聯網金融、信息消費、供應鏈管理等也是亮點不斷。深圳被稱為是“中國的硅谷”，已在全國率先實現創新驅動轉型。

深圳不像北京有眾多的中字頭國企，不像上海外企云集，但是深圳的創新精神卻讓其他地方望其項背，單位GDP能耗全國最低，5月15日社科院發布的《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告NO.13》顯示，深圳超越香港躍居綜合競爭力榜首。歷來，深圳有著創新的傳統，華為、騰訊、中興等給深圳積累了很多人才，對深圳互聯網的發展影響深遠。此外，深圳有著完整的互聯網產業鏈，從資金到技術一應俱全，從點子到應用，不過一步之遙。

深圳穩居中國金融業第一梯隊。1998年，深圳金融業的增長放緩，2000年深交所停發新股對深圳金融業打擊巨大，但從2005年開始，深圳金融業開始發力。2014年深圳金融業增長13.8%，占GDP的比例達到了14.0%。金融機構總資產突破7萬億元，比年初增長21%。前海的發展也將助力深圳金融業，截至2014年底，前海注冊的金融類企業超過1萬家，占比達到56.7%。深圳交易所近幾年的交易額更是直追上海證券交易所，2014年僅略低于上交所2%。

在“互聯網+”、“中國制造2040”、現代服務業等三個經濟增長引擎中，深圳在國內各大城市中走在最前面。IT行業的華為、中興、騰訊，金融行業的平安、招商，房地產行業的萬科、華僑城，高技術產業的大疆、光啟、固高，傳統行業“不傳統”的勁嘉、美盈森，還有比亞迪、順豐，等等，都是中國乃至世界各行業中的佼佼者。

根據美國住房監測機構的數據，美國房價最低的5個城市是密歇根州的底特律、內華達州的拉斯維加斯、俄亥俄州的克利夫、印第安納州的印第安納波利斯和內布拉斯加州的奧馬哈，這幾個城市都是傳統產業集聚的城市。而房價最高的前5個城市，則是加利福尼亞州圣何塞、加利福尼亞州舊金山、加利福尼亞州奧倫奇、夏威夷州檀香山和紐約州長島。而排在第一位的就是有著硅谷之稱的圣何塞，因為這里的產業結構較為高級、人均收入最高、單位空間產值最高、最具人才吸引力和購買力，房價最高也就不奇怪了。

李求軍/責任編輯