房地產庫存“殲滅戰”將上演

11月10日，中共中央總書記習近平在主持召開的中央財經領導小組第十一次工作會議上明確提出：“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”

有媒體透露說，其日前從多個信源處獲悉，習近平總書記在中央財經領導小組會議上提出的化解過剩產能，開展降低實體經濟企業成本行動，化解房地產庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰”，將成為中央經濟工作會議的重要內容。而在化解房地產庫存方面，多項政策有望推出。

庫存問題已引起高度重視

統計局的最新數據顯示，前10月全國空置住房又創新高，與此同時，房地產投資卻創出新低。有接近高層的研究人士稱，目前中國經濟仍然處在下探過程中，能否在一兩年內實現觸底和轉型，房地產可以說是這個過程中最重要的一部分。

房地產庫存到底有多少？根據統計局11月公布的今年1-10月房地產數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。

庫存的持續高位對房地產投資數據產生了巨大的負面影響。根據統計局數據，1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。

盡管統計局提供了較為明確的數據，但多名業內人士和機構分析員均認為，中國的房地產實際庫存和分布存在著許多爭議。

例如，此前有媒體報道稱，現有空置房可解決近2億人的住房問題。但根據統計局數據，按照中國人均住房面積35平方米計算，68632萬平方米的“空置”住房僅僅可供2000萬人口居住。

對于這些爭議，上述接近高層的研究人士透露，中央并沒有就具體地方、具體庫存數據做出硬性安排，未來的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場的力量引導資源配置和供需流動。

11月10日，中共中央總書記習近平在主持召開的中央財經領導小組第十一次工作會議上明確提出：“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”這是十八大以來習近平總書記首次明確提及房地產。習總書記此次關于房地產行業的言論，迅速被各大媒體轉載，成為人們熱議的話題。值得注意的是國務院總理李克強在黨校講話時也談到房地產庫存問題。李克強總理當時的表述是，“以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決。”庫存問題已經引起國家最高決策層的高度重視，去庫存的任務被提升至前所未有的高度。

打通保障房和商品房

有專家表示，高層釋放出“化解庫存”的信號預示著，新一輪更強的救市政策將可能出臺。并認為在政策的刺激下，一線重點城市房價上漲將是大概率事件;而三四線城市房價大漲和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手買房。至于投資者，在三四線城市的風險仍很大。

繼去年末開啟降息周期之后，2015年又經歷了5次降息、數次降準，調整力度堪比2008年。流動性進一步釋放將助推樓市的持續穩步回升。而對于“有保有壓”的樓市調控方向，不少業內人士認為，接下來樓市政策或出現分化。

“從去年以來，降息通道已經全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。將來的金融政策方面將相對寬松。”有專家認為，2016年會繼續實施穩健的貨幣政策，優化流動性的投向和結構，落實“定向降準”的相關措施。貨幣供應量增速應該擴大，延續2014年末開始的相對寬松的態勢，有利于房地產企業和購房者。此外，從現在開始，政府還會通過財政、金融、稅費等政策加大對房地產市場的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策。無論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，主要房地產政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進行。

值得注意的是，同為國家重要戰略性政策的保障房及棚戶區改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉為公租房和安置房”。

上述接近高層的研究人士對記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個“一石多鳥”的創新型調控思路。一方面，房地產有去庫存需要，而2015年740萬套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實現好房地產的轉型升級，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

目前，這一政策已經逐步進入實質性釋放階段。其中，被視為向房地產市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區改造貨幣化補償安置已陸續到位。

按照中央部署，國家開發銀行已經在年內累計向棚戶區改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經基本完成。

上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是最為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

配套政策同時推進

在去庫存的“殲滅戰”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。

此前，中央政府曾提出努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，這被認為是政策調控方向，將對房地產去庫存產生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續落實過程中。

有專家認為，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。

此外，有消息稱，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

（《第一財經日報》2015.12.9、《大河報》2015.11.18）