“全國第一拆”背后的地產黑幕

容積率的修改，開發商的主要手段就是行賄。幾乎每個落馬的規劃局領導，都和容積率有關。容積率不會白白增加，每修改一次，都是開發商和官員們的雙贏。

雖然已落馬的江蘇省委原秘書長趙少麟之子趙晉早在去年7月就被有關部門帶走調查，但這位“最牛開發商”給天津留下的后遺癥，卻仍在發酵。

12月10日，媒體報道稱，趙晉在天津開發的水岸銀座及名門廣場項目將拆除，其中剛剛整體完工的水岸銀座最高一棟公寓高度已超200米，一旦拆除，恐成全國首例。消息一出，激起千層波浪，這位“趙衙內”過去多年在天津經營的龐大地產帝國也再度被揭開。

修改容積率牟取暴利

去年7月，天津銀監局發出的一份金融監管提示書稱，天津高盛房地產開發有限公司和天津匯景房地產開發有限公司的高管被有關部門控制。隨后半年，包括原天津市政協副主席、公安局長武長順，南京市委常委、建鄴區委書記馮亞軍，山東省委常委、濟南市委書記王敏，以及已退休8年的趙少麟先后落馬。一個官二代利用父蔭，以房地產開發為名目，在多地縱橫跋扈、肆意斂財的故事逐漸浮出水面。

此次傳出拆除消息的水岸銀座和名門廣場，都位于天津市黃金地段，分別由天津高盛房地產開發有限公司及天津匯景房地產開發有限公司開發建設，法人代表均為趙晉。據了解，這兩個項目最終決定拆除的原因在于其開發工程中隨意修改規劃等問題嚴重，導致容積率過高，將令后期使用存在諸多隱患。而利用關系拿的好地，之后修改規劃拉高容積率，再以裝飾性飄窗為幌子“蒙混過關”，正是趙晉通過房地產斂財的慣用套路。

不少媒體在描述“水岸銀座”把35層樓蓋到65層時，說這是“偷面積”。其實這種說法并不準確，這已經不是“偷”了，而是明目張膽地搶。真正的“偷面積”，在我國的房地產開發中倒是很常見。

比如，在全國各地的房屋建筑面積測繪規范里，都有一些諸如“層高小于2.2米的建筑空間不計算建筑面積”“不封閉的陽臺建筑面積按其投影面積的一半計算”等規定。利用這些規定，開發商確實可以“偷面積”。比如，可以把陽臺設計得很大（15平方米），等到竣工驗收后，再把陽臺封閉成一間房，通過這一方法可以偷7.5平方米。

現在的房地產商家，最喜歡打的一句廣告是“兩房變三房、三房變四房”，這個“變”，實際上就是開發商通過各種規則的空子來實現的。不過，對開發商和購房者而言這是雙贏：開發商以此促銷，銷售業績好;消費者用同樣的價格，買到了實用面積更大的住房。

中國的房地產界有一句行話，叫“大改改土地性質，小改改容積率”。前半句很容易理解，同一塊土地，它的性質是“農業用地”還是“城市用地”，價值差異巨大。這一權限握在國土部門手里，但這種徹頭徹尾的改變，因為樹大招風的原因，一般會比較克制。而“小改改容積率”則不需要低調行事了，有點門路的開發商都精通此道。所謂容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。容積率高，說明小區居住密度大，環境相對不舒適。

具體來說，可以把某個地產項目簡化為“1平米用地項目”。即這個項目只有1平米的用地，政府規定只能建2平米建筑面積的住宅，開發商在報建時，也是按容積率為2進行備案，但待竣工驗收后消費者明顯發現，“這個小區的容積率明顯沒這么低”，后來找人一測量，發現小區的實際建筑面積達到了4平米。很明顯開發商“偷”了2平米的建筑面積。

關于容積率的修改，開發商的主要手段就是行賄。比如鄭州市城市規劃局副局長張偉，就是因替開發商“調整容積率”而落馬。不止張局長這樣，幾乎每個落馬的規劃局領導，都和容積率有關。容積率不會白白增加，每修改一次，都是開發商和官員們的雙贏。

地產腐敗中的重要方式

看起來確實難以置信，一個規劃中35層的樓，憑空多蓋了30層，它是怎么通過規劃、建委、發改、國土、人防、消防、園林、環保等20個部門的重重關卡的？搞定一個容易，搞定全部則非一般開發商可以企及。

通過資料檢索可以發現，開發商一般不敢明目張膽地多蓋樓層，即使有這種情況，往往也是最多多蓋兩層。像趙晉這樣，動輒多蓋幾十層的情況實屬罕見，也足以印證其能量之大。

以緊鄰海河景觀帶，與小白樓CBD隔河相望的水岸銀座為例，可一窺趙晉當初縱橫跋扈之手腕。2009年8月，天津高盛地產出資36940萬元拿下該地塊，地塊為40年產權的商業金融用地，地上總建筑面積69900平方米。而到了2010年6月，經有關部門批準，增加該地塊地下商業建筑面積10126.84平方米。

這個項目誕生之初就以超小戶型、低總價的賣點冠絕津門。根據其2號樓戶型圖，單層樓內居然包含有70戶。趙晉在建筑設計上非常大膽，幾乎視規劃為無物。水岸銀座總計3棟公寓，最初規劃最高35層，高度將達169米。但在隨后幾年的建設過程中，樓層越蓋越高，目前水岸銀座最高的3號樓已達65層，約208米高。

為了掩蓋違規修改規劃的事實，趙晉旗下樓盤都存在產權面積與實際面積差距極大的情況。購買了水岸銀座一套房子的秦先生表示，其購買的房子使用面積為40平方米，但其產權證上的面積僅有9.5平方米，據秦先生說，售樓員當時的解釋是，其余面積按“裝飾性飄窗”計算，屬于贈送面積，因此不計入產權內。

因為這種操作，趙晉的樓盤即便在黃金地段也敢于放出低于周邊市場價近30%的售價，這對于不少購房者來說無疑是極大的吸引。這曾是趙晉引以為豪的“香港公寓模式”，旗下項目售樓員也常以香港“鴿子房”是城市發展趨勢為說辭蒙騙購房者。

但這種高密度樓盤后來被證明存在巨大居住隱患，由于單層戶數過多，買家多數用于出租，致使樓宇管理困難，人員復雜，火災等危險隱患極高。

由趙晉旗下公司開發，位于天津市中心主干道南京路上的誠基中心，正好印證了這種“鴿子房”的危害。誠基中心是趙晉在天津的第一個項目，三幢高樓共擁有超過5000戶單元，由于租戶過多，人員復雜，已經成為天津有名的黃賭毒聚集地。記者此前曾多次探訪此地，在昏暗走廊滿是異味和生活垃圾，隨處可見辦證、代開發票，以及各種色情服務的小廣告。在大樓的樓梯間內，有業主甚至發現過吸毒用具和情色用品。

因為這里到處都是便宜的群租房、隔斷房，甚至催生了產業鏈，不少出租車司機會將外地來客推薦至此，以此獲得回扣。這也令誠基中心早年成了南京路上有名的“炮樓”，每天下班，大樓周邊總有不少發租房小卡片的人員向過往路人推銷。此外，由于密度過高，大樓電梯常年擁堵，高峰時期電梯的等待時間甚至將近20分鐘。

各式商戶及皮包公司密布，大廈底商也由于口碑不佳多年來經營不善。誠基中心早年還曾多次發生火情、高空墜物等事件。在周圍頂級酒店和高檔商業寫字樓的簇擁之下，面朝南京路，背靠五大道風情區的誠基中心就像長在天津城市門面上的一塊爛瘡。政府多次出面治理，但卻始終難見成效。

也許沒人相信，這樣的“問題”樓盤，早年還曾一度銷售火爆。誠基中心2005年開盤銷售，曾創造兩日內賣出1288套的銷售神話，并獲得當時地方媒體評出的“最具人氣樓盤”獎。除了優質的地段之外，人們更多看中的是其低廉的價格。當年，40萬在其周邊買一套住宅幾乎是天方夜譚，但誠基中心一開盤就主打總價38萬的58平方米小戶型，這樣的價格一出，不少人趨之若鶩。

這正中了趙晉的圈套。趙晉的公司在全國各地，所拿的幾乎均是城市核心區的好地，利用購房者看中投資價值的心理推出低價小戶型，短期內迅速銷售回籠資金，之后再改頭換面，以新公司的姿態重新出山。這些名不經傳的公司屢屢獲得好地，又屢屢以相似的手法謀取暴利。在天津，趙晉通過多個公司，還陸續開發了卓越淺水灣、君臨天下等項目。

在人民網天津市政府留言板上，至今仍能看到不少業主對其項目胡亂建設的投訴。但過往多年，趙晉在天津卻始終暢通無阻，違規手法總能獲得默許，無人過問。

查看趙晉在全國四省（含直轄市）所開發的房地產項目，每一處都因容積率的問題和購房者發生糾紛，濟南、南京的地方報紙多次報道過相關新聞，但當時趙晉本人風生水起、其父位極人臣，這些新聞都被淹沒，購房者“打碎牙齒和血吞”。

開發商“綁架”了業主

如果不是其父涉腐被查，這位人稱“中國最牛開發商”的趙晉，可能會繼續書寫他的地產神話。現在，他在天津最得意的兩個項目“水岸銀座”和“名門廣場”，都因為瘋狂加蓋樓層，而面臨整體拆除的局面。

如今，屹立在海河沿岸的水岸銀座如果不做改善繼續投入使用，未來也可能成為又一個誠基中心。從外觀看，三棟高樓緊緊貼在一起，樓間距極低，不少房源終日不見陽光，這里有比誠基中心更甚的超小戶型結構。業主秦先生表示，買這里房子的人幾乎沒有人會自住，早年他也是看中其低廉價格和黃金地段優勢，以后租出去享受收益。據了解，水岸銀座周邊同等面積公寓租金大致在3000元左右。

此次政府決定在未全部完成退款的情況下拆除，意味著不少業主的賠償問題將變得更為復雜。記者查閱資料發現，此前的退款方案提出，購房者需在12月15日之前到戶籍所在的區縣（非天津戶籍人員到河西區）指定地點提出退房申請。但據多位曾購買水岸銀座的業主透露，此前公示退款后，只有一部分人接受了退款協議。另據《天津日報》微信文章透露，水岸銀座共有1萬余套房源，其中七成已售出。

從知情人士處獲悉，由于趙晉旗下公司剩余資金并不足以滿足全部退款需求，天津市多家大型國有房地產公司將接手退款善后工作，其中水岸銀座項目將由天津市住宅集團承擔。天津市為此成立了專項工作小組，各地方居委會此前曾出面主動聯系業主，根據購買年限等具體情況協商退款事宜。但因為這些黃金地段的房價近年來水漲船高，不少業主對賠償方案并不認可。

拆，難，不拆，隱患更大。不少天津房地產界業內人士認為，趙晉留下的這些項目如果不拆，將會在未來帶來長久麻煩。他利用關系違規營建的不少樓盤早已成為遺禍，相比于拆除所需的花費，未來對這些項目的修整和治理將更加勞民傷財。

有大量案例表明，在一些樓盤容積率違規后，當地政府要求拆除，同時要求開發商回購。但回購價格遠遠沒趕上房價增速，所以即使購房者吃了“小區容積率貨不對版”的虧，也要用盡一切辦法把房守住。

地方政府一看“鬧事者眾”，又非原則問題，往往選擇對開發商罰款了事的模式，“交錢即合法”成了通用規則。但是，這點罰款根本沒有絲毫作用，據業內人士透露，容積率每提高1%，利潤提升10%——這個時候，實際上是開發商“綁架”了業主，業主又“綁架”了政府。

這種妥協模式的另一端，就是這起“中國第一拆”案例。強力糾錯，的確能表明查處官商勾結的決心，也能積極和這座“渾身上下都是問題”的樓切割關系，但唯獨沒有回答“社會成本”這一問題。看起來，拆的是趙晉公司的成本，實際上是整個社會的支出。由于趙晉公司“資金不足”，承擔購房退款任務的是天津“某大型國有企業”，而國企資產屬于全民所有，等于又是全民買單。

不難發現，面對問題樓盤，在全面妥協和強力拆除之間，缺乏一條既有懲戒又成本最小的“中間道路”。就以這個全球罕見的拆樓項目為例，“電梯、消防通道等安全問題”真的不可亡羊補牢而一定要拆除？有專家提出了兩點意見，其一，消防通道等安全問題，可以由專業公司重新規劃、改造，如果能順利通過驗收，不應該完全否認這種可能;其二，可以只拆除多建的樓層，而保留規劃范圍中的樓層，不應整體拆除。總之，減少損失的、務實的方案，應該擺在趙家權力沉浮的認知之上。

如果說將要創下“全球罕見第一拆”紀錄的天津水岸銀座，多少有點反腐陣痛的“止血”意味，那么，西安一個月前建成才16年的118米高樓被爆破拆除、鄭州建成5年的天橋被整體拆卸，便是十足的瞎折騰。據中國建筑科學研究院估測，僅“十二五”期間，中國每年拆除的建筑面積約為4.6億平方米，按每平方米成本1000元計算，每年因過早拆除房屋導致的浪費就達4600億元。

建的時候是政績，拆的時候也是政績。這種荒唐的政績觀，將權力的任性彰顯得無以復加。事實證明，權力沒被關進制度的籠子，城市建設的規劃就不可能有可持續、可保障的法治地位與科學規范。

建了拆、拆了建是不可饒恕的另一種腐敗。但與那些以政績的名義行利益勾兌的腐敗相比，卻是小巫見大巫了。它完全有可能將一塊地的尋租空間，在不同的權力者手上刷新。十八大以來被查處的眾多問題官員，許多都是以這樣前赴后繼的姿勢落馬的，既傷害了黨和政府的權力形象，也傷透了民眾的心。

（國際在線2015.12.15、騰訊網2015.12.12等）