房產測繪工作淺析

王鳳燕

隨著城市化進程的不斷加快，城市規模不斷擴大，同時大量的農業人口進入城市就業、生活，大量的農業用地也隨著城市的擴張，轉變為城市建設用地。房屋行業也得到了飛速發展，做為房地產行業的一個分支，房屋測繪的發展也是很好的機遇期。如何才能保證房屋測繪業持續健康的發展？房屋測繪業走什么樣的發展之路？都是一個值得探討的話題。

一、我國房屋測繪的現狀

房屋測繪由房地產主管部門下屬房屋測繪隊（事務所）從事，是房地產產權產籍管理的基礎工作，與房地產權關系緊密相關。隨著城市化進程的不斷加快，對房屋測繪工作也提出更高的要求。但由于我國房屋測繪工作起步較晚，存在操作規范和制度不夠完善，房屋測繪工作還存在諸多不足。

二、房屋測繪的發展方向

1）房屋測繪通過市場化來運作，按公司方式運營，由房地產主管部門進行行政監管。

2）測管分離，房屋測繪管理部門進行技術管理，房地產主管部門進行行政管理。

3） 確認房屋測繪為官方測量，剔除建筑面積本身不應該具有的權利，使房屋測繪單純化，技術化。

三、房屋測繪發展分析

1） 房屋測繪通過市場化運作，按公司方式運營，由房地產主管部門進行行政監管。

優點：節約行政資源，提高測繪業務辦理的速度。缺點：缺乏監管，導致惡性競爭，測繪成果的準確性無法得到保證。市場一旦放開，房屋測繪單位的資質門檻較低，房屋測繪單位必然會在數量上有較大增加。當房地產開發企業成為合同的甲方，房屋測繪單位成為乙方，測繪數據的真實性和準確性如何得到保證？房屋測繪成果如何才能得到社會認同？當按存在瑕疵測繪數據進行的房屋面積備案登記，然后發放產權證，必然會對房屋所有人造成一定的經濟損失。產權人的經濟損失應當由誰來賠付？依據合同法應當是由房屋測繪單位和房地產開發企業來承擔，但房屋測繪單位經過數年變遷，可能早已物是人非，或者公司已經注銷，還有公司資產不足賠付產權人經濟損失的情況下怎么辦？最后還得產權人日復一日地去打那永遠也打不完的官司。當然，這中間還有一個主管部門監管的問題，如何監管？怎么合理合法的進行監管？也是一個值得深入探討的問題。

2） 測管分離，房屋測繪管理機構進行技術管理，房地產主管部門進行行政管理。

這樣的模式其實仍和我國現行測繪體制大同小異，只是多一個專門的技術管理機構。優點：在增加一個專門的技術管理機構的同時可以對房屋測繪成果進行技術審查，保證房屋測繪成果的準確性。一旦發生由于房屋測繪成果產生的糾紛，可以由這個專門的技術管理部門作出裁定，從而改變現在房屋測繪單位既當運動員又當裁判員的局面；缺點：增加一個環節勢必降低測繪業務的辦理速度；也必將會增加行政成本。這種的發展模式在不計算成本的條件看似是最合理的一種辦法，但筆者認為并不使然。在大力提倡以人為本，及建立服務型政府的背景下，這樣的運作模式就與我國發展的主題方向顯得背道而馳。政府工作的發展方向是應該淡出管理而深入服務，便民、利民、服務于民才是政府的主導發展方向，因此這種模式看似合理但也有諸多不合適宜之處。

3） 確認房屋測繪為官方測量，剔除建筑面積本身不應該具有的權利，使房屋測繪單純化，技術化。

首先要說明的是，我國目前大多數城市都是采取這種模式：由房屋測繪部門從事測繪工作，由房地產主管部門進行行政管理，但沒有確認房屋測繪為政府測量機構及剔除建筑面積本身不應該具有的權利，這和前面提出的第三種模式前半段相同，但后半段還不盡然。房屋測繪顯然不同于房屋中介，后者市場化是符合社會發展需要的，它需要市場化競爭進行優勝劣汰，從而提高整個房屋中介行業整體水平；房屋測繪是政府做出的對房屋面積的法定認定，它的數據不僅要用于房屋產權登記，同時其房屋測繪檔案也是后期房屋交易的重要數據；更重要的是要為國家提供城市建設、房屋開發量等提供決策重要依據。通過房屋測繪數據匯總可以得出某某城市某某年的商品房建設面積、經濟適用房建設面積、廉租房建設面積、營業房建設面積等等。從而為政府的城市建設提供決策的數據。筆者認為房屋測繪的主要發展方向就在于：提供精確的各種房屋建設面積，為國家的宏觀調控政策提供數據依據。

如何剔除建筑面積本身不應該具有的權利。我國的房屋銷售多以單價合同為主，每平米價格×建筑面積=合同（房屋）總價。在預售階段，每平米價格是確定值（合同約定），建筑面積卻是不定值（以房屋測繪數據為準），因此不論合同的甲方或乙方都會把目光的焦點放在建筑面積上。建筑面積=套內面積+公攤面積，公攤面積的不確定性，或者說是不明確，以及公攤面積產權的不明晰，必然導致購房者的猜疑，這樣的銷售模式勢必把房屋面積的計算者（房屋測繪單位）推到風口浪尖上。主要原因在于：一句話概括之，“都是公攤惹得禍”。如何解決這種矛盾：（1）提倡現房銷售，盡量避免預售，商品房預售只對開發商有利，而對地方政府和購房者來說是有百害而無一利的，現房銷售可以讓購房者直觀的看到自己要買的產品，這時的房屋測繪報告可以給購房者提供精確的套內面積和建筑面積等重要的產品參數。（2）宜采取按套計價和按套內面積計價。從國際其他國家來看，大多數國家房屋買賣采用的是按套計價；套內面積、建筑面積等可以作為房屋這樣一個產品的參數提供給消費者，最后的產權登記仍用建筑面積。或者按房屋套內面積（房屋套內面積的計算很簡單）計價，也很簡單明了，建筑面積的數據就不會成為房屋買賣雙方關注的焦點，它只是政府產權登記時的一個數據而已。做到以上兩點就可以剔除建筑面積本身不應該具有的權利。最后，確定房屋測繪為政府測量。房屋測繪單位不再和利益掛鉤，從而保證測量數的公正性、中立性。