房地產(chǎn)抵押背后的法律風(fēng)險(xiǎn)因素及案例分析

閆冬梅

[摘要]通過對影響房地產(chǎn)抵押過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，并剖析在實(shí)際工作中遇到的房地產(chǎn)抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)案例，最后建議在實(shí)際工作中要重視貸前調(diào)研并實(shí)時(shí)關(guān)注抵押物、完善抵押貸款管理規(guī)則制度、增加保證擔(dān)保的方式等。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)抵押；法律風(fēng)險(xiǎn)；案例

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.25.117

1 房地產(chǎn)抵押過程中出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

1.1 抵押物確認(rèn)中的影響因素

（1）抵押人權(quán)利的確認(rèn)。《物權(quán)法》規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無論是借款人還是第三人，其提供的抵押物必須擁有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)，否則將導(dǎo)致抵押無效而出現(xiàn)沒有擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）法定優(yōu)先權(quán)的確認(rèn)。房地產(chǎn)抵押執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問題。我國物權(quán)法制定過程中理論界對優(yōu)先權(quán)所下的定義是：“特定的債權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定而享有的就債務(wù)人的總財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)（動產(chǎn)或不動產(chǎn)）優(yōu)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。”因此，商業(yè)銀行在以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放貸款前，應(yīng)調(diào)查核實(shí)是否存在法定優(yōu)先權(quán)的情形。

1.2 抵押物登記確認(rèn)中的影響因素

銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)必須重視抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)防范，把潛在風(fēng)險(xiǎn)和糾紛降到更低，減少日后糾紛的產(chǎn)生，在辦理過程中應(yīng)切實(shí)注意以下環(huán)節(jié)：一是不能以不得抵押、產(chǎn)權(quán)不清甚至產(chǎn)權(quán)喪失的房屋建筑物作為抵押登記；二是同一房地產(chǎn)不能重復(fù)抵押登記，重復(fù)抵押不符合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的原理，違背了抵押擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的宗旨；三是抵押合同變更和終止，必須按規(guī)定辦理抵押變更或注銷登記；四是抵押權(quán)人應(yīng)與抵押人一同到抵押登記部門辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利書并妥善保管和使用；五是要對抵押登記內(nèi)容與抵押合同進(jìn)行審核，防止虛假抵押登記或因登記機(jī)關(guān)工作失誤造成抵押登記無效。

1.3 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的影響因素

（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)所符合的條件。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是抵押權(quán)效力的集中表現(xiàn)。貸款銀行在依法行使房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有以下五種情況：一是當(dāng)以房地產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)由于履行期滿而未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；二是抵押期間債務(wù)人被宣告解散或破產(chǎn)的；三是抵押人死亡而無繼承人或繼承人放棄繼承、繼承人拒絕履行償還債務(wù)義務(wù)的；四是抵押人違反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；五是抵押合同約定的其他情況（如可能影響抵押人履行或承擔(dān)期相應(yīng)責(zé)任、義務(wù)的各種事件）出現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人即可實(shí)行其抵押權(quán)，以房地產(chǎn)的交換價(jià)值來滿足債權(quán)。

（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)所符合的方式。《物權(quán)法》增加了“當(dāng)事人可以約定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”的內(nèi)容，擴(kuò)展了貸款銀行行使擔(dān)保物權(quán)的條件。因此，銀行在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時(shí)，可以將有關(guān)違約情況作為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，保障銀行債權(quán)的安全。

（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)行使中應(yīng)注意的法律問題。銀行在行使抵押權(quán)時(shí)，除必須要符合規(guī)定的條件和方式以外，在具體操作過程中還應(yīng)注意遵守有關(guān)法律法規(guī)：銀行在與抵押人協(xié)議處置抵押物時(shí)，當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)為共有或者出租的，應(yīng)當(dāng)對共有人或承租人下達(dá)書面通知，同等條件下共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)；抵押人以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，銀行未經(jīng)法定程序不得擅自改變土地的性質(zhì)和原有用途，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法以處分土地使用權(quán)所得價(jià)款繳納土地出讓金后才能用于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償；抵押人原以土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物，包括新增房屋一并設(shè)定抵押的，地上建筑物和附著物不屬于抵押物，雖然可依法一并處置，但銀行對建筑物、附著物價(jià)款的處置無優(yōu)先受償權(quán)；抵押人在房地產(chǎn)抵押物上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照抵押登記的先后順序受償，后一順序的抵押人只能在前一順序的質(zhì)押權(quán)人優(yōu)先受償后，對剩余部分的價(jià)值進(jìn)行受償，如果抵押登記的順序不分先后，則按照各抵押權(quán)人的債券比例進(jìn)行清償。

（4）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的及時(shí)性。依據(jù)《合同法》對違約責(zé)任的規(guī)定，對于借款合同、抵押合同，當(dāng)債務(wù)人、擔(dān)保人出現(xiàn)違約時(shí)，銀行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行歸還貸款的條款。當(dāng)債務(wù)人出現(xiàn)嚴(yán)重違約行為或惡意逃廢銀行債務(wù)行為時(shí)，銀行可依據(jù)合同約定提前終止合同收回貸款，及時(shí)行使房地產(chǎn)抵押權(quán)。在《物權(quán)法》實(shí)行后，銀行可在雙方?jīng)]有就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議時(shí)，直接向法院申請拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)，便于銀行提高效率，防止不良的貸款出現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的案例分析

2.1 案例

某信用社發(fā)放一筆個(gè)人抵押貸款，期限一年，以借款人的門面房抵押擔(dān)保，該門面房地理位置優(yōu)越，被認(rèn)為變現(xiàn)容易。但是，貸款尚未到期，該抵押的門面房被法院資產(chǎn)保全。經(jīng)核實(shí)，是一起民事案件涉及該抵押房產(chǎn)：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，購房款來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬購買。情夫原配從國外回來后，提供足夠證據(jù)證明該房產(chǎn)是其丈夫用夫妻共有財(cái)產(chǎn)購買，第三者系非法所得。因此，原配將第三者（借款人）起訴至法院，法院判決原配勝訴，鑒于房產(chǎn)在信用社抵押，原配申請了資產(chǎn)保全。

貸款到期后，信用社向借款人追索債權(quán)，要求其歸還信用社貸款，借款人雖然入股和別人合伙做生意，但卻因生意不景氣而回款無望。另外，借款人平時(shí)只負(fù)責(zé)在家?guī)Ш⒆樱浔救艘矝]有還款能力，尤其是被原配起訴后，情緒波動加大，更加不配合歸還貸款。信用社將其起訴至法院，借款人拒不在送達(dá)傳票上簽字，法院只好采取公告送達(dá)，信用社被迫卷入案件糾紛中。信用社作為無過錯(cuò)方盡管在法院判決中勝訴，但其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是頗費(fèi)周折。

2.2 分析

該案件是一起輕視第一還款來源，對房地產(chǎn)抵押物權(quán)利沒有進(jìn)行詳盡的調(diào)查，沒有對抵押物的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，只重視第二還款來源，且因第二還款來源引發(fā)法律糾紛導(dǎo)致不良貸款的典型案例。一是銀行沒有對抵押物的抵押權(quán)進(jìn)行詳實(shí)確認(rèn)。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押權(quán)確認(rèn)過程中應(yīng)要求抵押人提供房地產(chǎn)抵押物的權(quán)利證明，該案例中的客戶經(jīng)理在調(diào)查貸款時(shí)，并沒有對該抵押物進(jìn)行詳盡的了解，過度依賴于抵押物的足值、易變現(xiàn)，認(rèn)為只要抵押物足值、易變現(xiàn)，貸款就沒有風(fēng)險(xiǎn)，因此放松了對借款人人品、借款資格、個(gè)人身份的審查，忽視了對第一還款來源的詳盡調(diào)查，導(dǎo)致出現(xiàn)民事糾紛時(shí)給自己帶來不必要的麻煩。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律擔(dān)保效力或效力存在爭議。《物權(quán)法》中規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無論是借款人還是第三人，提供的抵押物必須有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)。案例中的女借款人在表面上有該抵押物（門面房）的處分權(quán)，但實(shí)質(zhì)上購房款的來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬而購買獲得，房產(chǎn)是原配夫妻共有財(cái)產(chǎn)購買，第三者系非法所得，也就是說該女借款人對該抵押物（門面房）的處分權(quán)存在爭議。女借款人用物化房產(chǎn)的他人資金與信用社設(shè)定的民事抵押貸款合同，盡管資金來源不明，但是房屋產(chǎn)權(quán)明晰，信用社在貸款過程中為無過錯(cuò)方，抵押擔(dān)保視為有效，拍賣所得不影響優(yōu)先受償，信用社可以優(yōu)先享受賠償權(quán)利。因此，在充分保護(hù)原告享有物權(quán)的前提下，女借款人所得資金物化了的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還信用社。三是沒有對房地產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)的方式進(jìn)行補(bǔ)充完善。該案件中信貸管理人員過度依賴于抵押物的足值和易變現(xiàn)，也對第一還款來源過度依賴，且因還款來源引發(fā)法律糾紛，從而導(dǎo)致貸款長期無法歸還，信用社不得不卷入案件訴訟的案例。信貸管理人員在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時(shí)，沒有完善“實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”，沒有切實(shí)保障信用社的債權(quán)安全。

3 防范房產(chǎn)抵押貸款背后法律風(fēng)險(xiǎn)的對策

第一，認(rèn)真審核貸款材料，實(shí)時(shí)關(guān)注抵押物狀況。貸前調(diào)查是信貸業(yè)務(wù)的第一道“過濾網(wǎng)”，對防范信貸風(fēng)險(xiǎn)起到未雨綢繆、防微杜漸的作用。首先，要對借款人的身份、人品及家庭成員狀況進(jìn)行詳實(shí)的了解，注重借款人的道德品質(zhì)，了解其資金來源，是不是正當(dāng)、合法收入，是否存在資金來源不明或者洗錢等情況；其次，嚴(yán)格抵押物準(zhǔn)人制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法、無效或者有糾紛的房屋產(chǎn)權(quán)證作為抵押物。最后，關(guān)注抵押物狀況，注意防范抵押物帶有過多的交易限制性條件等。

第二，進(jìn)一步完善抵押貸款管理規(guī)則制度。商業(yè)銀行要充分測算抵押房產(chǎn)的抵押值，審查抵押房產(chǎn)是否列入拆遷范圍、是否是經(jīng)濟(jì)適用房及是否有其他不穩(wěn)定或者非法因素等；同時(shí)對抵押率進(jìn)行科學(xué)的分類，按不同抵押物及其變現(xiàn)能力確定抵押率。對抵押率的計(jì)算方式進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)、房產(chǎn)通用性、房屋結(jié)構(gòu)、房齡及抵押年限等設(shè)定不同的分值，對容易變現(xiàn)和不容易變現(xiàn)的抵押物設(shè)置差別化抵押率。

第三，貸后加強(qiáng)抵押物的監(jiān)管力度。信貸管理人員要將抵押物的日常監(jiān)管作為貸后管理工作中的重要環(huán)節(jié)。一是及時(shí)對所抵押資產(chǎn)進(jìn)行清查，調(diào)查抵押物的現(xiàn)狀、擔(dān)保情況等，同時(shí)監(jiān)督借款人的重大行為。二是建立與規(guī)劃、城建、房管、國土、工商等政府職能部門的定期聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)了解抵押物是否存在缺陷、變動、重復(fù)抵押等情況。三是在貸款發(fā)生不良時(shí)，及時(shí)要求企業(yè)提供足額擔(dān)保或向法院起訴，進(jìn)行訴前保全。

第四，增加保證擔(dān)保的方式。抵押房產(chǎn)因民事或其他原因發(fā)生變化時(shí)，抵押人或其他債權(quán)人有可能提出抗辯、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程較為困難等，因此銀行可以要求借款人另行提供保證擔(dān)保，并在保證擔(dān)保的條件中作出明確約定。