對采光權價值評估方法的探究

郭樹祥

摘 要：所謂采光權，是指不動產的所有人或使用人享有從室外獲取適度光源、熱源的權利。采光權為基本人權之一種，是人類固有的自然權利。采光權受到侵害的人完全可以依照相關法律法規獲取應有的補償。文章試圖就采光權是否被實際侵害，侵害對住戶究竟有多大的影響，賠償額具體應該怎么計算的問題進行探究。并對不同的損害評估方法進行分析比較，以示例的方法說明其適用性。

關鍵詞：采光權；損害；評估方法；探究

1 采光權簡介

所謂采光權，是指不動產的所有人或使用人享有的從室外直接獲取適度光源、熱源的權利。采光權損害，是指在相鄰不動產之間所形成的采光權益的不恰當限制和影響。隨著我國城市化進程的加速發展，因為“采光侵權”所引起的法律糾紛也是越來越多。

陽光是屬于全人類的共同資源。陽光在人們的生活中是必需的，是任何人在生存過程中都不可或缺的。有句老話叫作“萬物生長靠太陽”，采光好的房子不僅有利于室內殺菌，進而創造良好的居住環境，也有利于人體的生理和心理健康，同時會使房間內的冬季室內溫度有保障，進而節約能源。如有缺乏，居住者個人的生活質量必將遭到嚴重影響。從這種意義上說，采光權為基本人權的重要組成部分，是人類固有的自然權利，是人類賴以生存的具有完全排他性的物權和基本人權，與全人類的共同財富——空氣、水一樣，不需要任何人的恩賜。因此，房屋采光條件一直是人們衡量房屋價值的關鍵因素之一。

但住宅的采光權不同與公民個人的采光權，住宅的采光僅是公民個人獲取光照之途徑之一。即人的能動性可以使其獲得住宅以外的光照，況且隔著玻璃或窗戶紙獲得的陽光，除了可以獲取一定的熱量外，對人體健康并沒有太大的幫助。因而住宅的采光權可以通過契約約定而放棄。放棄的代價可以雙方約定，也可以按采光權受到侵犯時的賠償標準來計算，甚至可以花費更高或者低廉的價格買鄰人放棄的采光權。據此，采光權對健康、心理及精神的損害是難以成立的。

對于公民的采光權，公法與私法均作出了規定。從公法的角度講，主要是從城市規劃、建筑設計要求上對公民的采光權加以規定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活質量。從私法的角度看，主要是從相鄰關系著眼，賦予公民平等的采光權。因采光權受到侵害的人完全可以依照相關法律法規與對方當事人進行協商，如協商不成可以投訴到政府行政部門或者到人民法院起訴。如果是非法建筑，法院可以判令造成侵權的停止侵害、排除妨礙，使得被侵權的一方重新獲得采光權。然而現實中，有很大一部分侵權建筑是經過有關部門審批的合法建筑，不可能拆除以恢復原狀，只有以賠償損失的方式使被侵權方放棄采光權。然而，由于法律法規對采光權侵害的賠償缺少詳盡的規定，因此在侵害采光、通風權要求賠償損失的案件中，會遇到很多法律上的難點。如住宅的采光權是否被實際侵害，侵害對住戶究竟有多大的影響，賠償具體應該怎么計算等問題，都需要進行細致的界定和測算。

2 采光權受影響程度的測量

2.1 采光權是否受到影響的問題

根據中華人民共和國建設部、中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2005年頒發的GB50352-2005《民用建筑設計通則》關于民用建筑采光問題的相關規定，普通居住型民用建筑以大寒日有一個小時的滿窗日照為最低采光要求標準。據此，只有采光被遮擋后，建筑底層向陽的底沿高于0.8米的窗戶在大寒至冬至日無法享有二個小時的滿窗日照時間的時候，才能認定采光權受到了侵害，才可以討論侵害賠償問題。同時，賠償的額度應該與光照被減少的時間相適應，即被影響后光照時間減少的幅度越大，賠償額度也應該越高。由于日照被影響程度是確定損害賠償額度的基礎，所以，對該影響程度的測定就非常重要。作者認為，這個日照被影響程度應該從兩個方面來測度。一是遮擋率，即受影響后可獲得日照的面積占全窗面積的比例。二是遮擋的時間，即全年采光被遮擋的日歷日數。

2.2 賠償要素的確定問題

即確定采光權的失去，到底給被侵害方帶來了哪些現實的損失。部分司法工作者認為，對采光糾紛的賠償應考慮以下三個因素之總和：（1）受侵害方房屋貶值部分。是指因侵害方的建筑物向高空發展，充分利用了空間，使其所建房屋有了較大幅度的增值，而相鄰方的房屋因采光受到影響，房屋價值有大幅的下降，與同區域、同檔次的房屋市場價格產生的差額。（2）受侵害方采取工程補救措施的所需的費用。受害方因采光的需要，需改變原有房屋的采光方式，如增大門窗面積，開天窗等所需的工程建設費用。（3）如果因條件所限，不能采取補救措施，受害方因采光不足，室內照明及采暖設備使用時間相對延長，對照明及采暖設備及能源消耗都有較大幅度的增加而使房屋的使用費高出同區域、同檔次的房屋。

作為專業的房地產價格評估人員，作者認為如果以上述三個因素總和作為補償額，在價值構成上就會出現重復計算的問題。原因在于，采光受到影響后，房屋價值之所以會有貶損，是購買方認定在購買該房屋后，想要享有預期的使用價值，必須通過追加相關使用費，改善房屋的采光條件；在改善房屋采光條件的過程中，如果一次性投入的工程建設措施能奏效，則能使房屋不再有采光權受影響的問題，房屋價值就能得以恢復；在工程建設措施不能奏效時，相關使用人才會考慮采用增加照明及采暖的方式來補救。因此，采光權受限房屋的貶值部分，是購買方對改善其采光條件所需費用的預扣，預扣數額應該是采取某一種改善方法所需的費用，而不應該是兩種改善方法費用之和。

2.3 賠償額度的評估方法問題

雖然以房屋貶值、工程補救措施及增加采暖照明三個因素總和作為補償額思路不足取，但每個因素的提出，都給了我們一種確定采光權價值的技術思路：即針對房屋貶值部分，可以采用市場比較法；針對工程補救措施和增加采暖照明，可以采用成本法來測算。采用市場比較法，需要采集同質房屋的交易案例。但在評估實踐中，同區域內，結構、朝向、建設規模，微觀環境等都相同，同時采光權又被影響的交易案例的確很難找到。所以，市場比較法只能是一種理論上可行的方法。如果工程補救措施能夠恢復房屋的采光，那么只要有具體的工程施工方案，采用成本法確定其所需費用，應該是比較容易的一件事。但很多時候，采光權被影響的時候，我們采用工程補救措施也難以奏效。比如一樓住戶，開不了天窗，擴大窗口面積也無效。因而，大多數情況下，確定增加采暖照明所需的成本，就成了一種現實可行的評估方法。正常情況下，采光權被損害，現實損失有兩個方面：一是熱能損失；二是光照損失。

光照損失：指因陽光被遮擋，需要增加輔助光源才能保證室內光亮度而額外支出的費用。該項費用可以按房屋需要增加照明的程度和時間來確定其能源及照明器具所需的費用。

熱能損失：指因陽光被遮擋，在采暖季節需要增加輔助熱源方能保證室內溫度而需要增加的額外支出。該項費用可以按需要增加的采暖時間、區域溫差及空氣熱容比、采暖器具熱效率等計算其能源及采暖器具所需的費用。

2.4 計算方法示例

以光照被遮擋的還有20年有效使用權的某建筑面積60m2的住宅為例：

建筑面積60m2房屋的有效使用面積為45m2，用合計100W的普通照明光源，每天增加照明時間10小時即可恢復其被遮擋的光照。即每天增加電能消耗1千瓦/時，光源消耗年增加費用支出額為365×0.6+40=259元。

該房屋需要加熱的空氣體積則為45×2.5×1000=112500升，每天10小時需加熱2次，溫度由0℃提高到16℃，采暖期為120天。因此，每年需要消耗的熱能為120×2×1.4×112500×16/22.4=27000千焦，在使用熱效率50%的普通采暖爐的情況下，需要增加2×27000×239.005736/8000=1.6噸標準煤的消耗。另加計每年200元的采暖器具損耗。按當時的煤炭市價，即年增加采暖費用1.6×1200+200=2120元。

因為房屋的使用權尚有20年，該房屋采光權補償額應該為：（259+2120）×20=47580元。