房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制探析

丁亦丹

摘 要：房屋面積是房屋產(chǎn)權中的重要組成元素。在房產(chǎn)交易中，必須履行測繪程序，以明確房產(chǎn)實際面積。由于我國房產(chǎn)測繪事業(yè)起步尚短，在實際應用中還存在很多問題，影響了房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量。文章圍繞房產(chǎn)測繪有關問題進行討論，首先介紹了我國房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展狀況和重要意義，其次分析了房產(chǎn)測繪中存在的主要問題，最后對如何改進房產(chǎn)測繪工作、確保工作質(zhì)量提出建議。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制

引言

房屋面積測繪是房屋工程項目實施后期必須履行的一項重要程序。當房屋建筑竣工驗收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測繪單位按照國家相關標準規(guī)范，結合工程技術文件對竣工后房屋面積進行實際測量、計算，取得房屋實際面積的過程就是房屋測繪。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強烈，對于房屋實際面積的關注度也越來越高。房屋面積測繪的工作質(zhì)量對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國房產(chǎn)測繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測繪行業(yè)市場化程度偏低，給房屋測繪質(zhì)量帶來了一定負面影響，加強房屋實際面積測繪的質(zhì)量控制是我國房地產(chǎn)行業(yè)直接面對并必須予以妥善解決的問題。

1 當前房產(chǎn)測繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義

房產(chǎn)測繪的工作質(zhì)量直接關系到房屋建筑實際面積的大小，進而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測繪的過程、操作細節(jié)、精度標準和計算方法等必須嚴格遵循國家相關規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關法律糾紛方面，房屋面積測繪是保護產(chǎn)權人根本利益的重要措施，測繪的結果對于判斷糾紛法律責任和房屋價值具有關鍵性的明確作用，是當前法律機構解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標。在我國，與房產(chǎn)行業(yè)相關的房屋測量工作中，房屋實際面積測繪是必須執(zhí)行的一項重要環(huán)節(jié)。進行房屋建筑項目建設或房產(chǎn)交易，必須進行房屋面積測繪。通過房產(chǎn)測繪取得的房屋實際面積，是政府管理部門計算土地價格、核算征地動遷補償支出、收取房產(chǎn)稅費、進行產(chǎn)權登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎元素之一。在實際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購房者對房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導購房者的認知，從而達到賺取更多經(jīng)濟利益的目的，嚴重損害了消費者的合法權益，妨礙了我國房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測繪，提高測繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購房群眾的切身利益，解決因為產(chǎn)權面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國房產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。

2 房產(chǎn)面積測繪工作中存在的主要問題

在房產(chǎn)面積測繪的實際工作中，有許多問題存在，制約了房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量的提升，要保障測繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問題。房產(chǎn)面積測繪工作中常見問題有以下幾個方面：

一是缺乏技術標準提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測繪是一項具有較高技術性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過程中需要詳細的規(guī)范性文件對細節(jié)和步驟、參數(shù)進行明確。由于我國房產(chǎn)測繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術標準夠不夠完善，文件內(nèi)容有時比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實際需要。在實際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測繪人員個人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測繪結果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過于龐大。房產(chǎn)測繪需要測繪的項目和測繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復雜，計算難度很大，使得測繪工作質(zhì)量很難保證。

3 加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制的主要措施

3.1 嚴格執(zhí)行一級驗收、二級檢查等制度規(guī)范

一級驗收、二級檢查制度是測繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測繪單位在進行測繪作業(yè)時必須堅持的基礎原則。測繪單位在開展測繪工作時，首先要做好互檢、自查工作，其次要責成專人組成檢查組，對測繪過程進行全方位的檢查，在此基礎上，再由質(zhì)量控制部門對測繪結果進行最終檢查確認。隨后由測繪業(yè)務委托單位對測繪結果進行檢查驗收。在具體檢查時，要遵循以下幾方面要求。

一是各項檢查驗收工作互相獨立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時發(fā)現(xiàn)測繪標準、規(guī)范的理解存在含糊不清的問題時，要立即提出處理意見，由相關單位進行確認并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術人員對測繪過程中形成的各類技術文件，比如圖紙、測繪結果、質(zhì)檢報告等進行細致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時聯(lián)系有關單位進行糾正。四是要建立研討分析制度。測繪單位要定期組織含召開技術分析研討會，有技術人員對房產(chǎn)測繪工作中遇到的典型案例進行分析、討論，總結經(jīng)驗，針對不足的地方要下力氣進行整改、完善，幫助測繪人員提升技術水平，推動房產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的提升。五是當測繪結果處理意見發(fā)生分歧時，要按照一級檢查時發(fā)現(xiàn)的問題有專職質(zhì)檢人員認定處理，二級檢查之后發(fā)現(xiàn)的問題提交總工辦或隊領導進行裁定、會辦解決。六是要堅持分項確定的方法，對測繪產(chǎn)品中各分項分別進行質(zhì)量登記確定，并附于測繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測繪組之間必須進行互檢，以保證測繪結果質(zhì)量。此外，技術部門還要不定期組織野外測繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。

3.2 嚴格做好各類前期技術資料審查工作

房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測繪的重要組成部分。在進行房產(chǎn)測繪時，委托單位必須提供全套的建筑設計圖紙，以及在施工過程中形成的設計變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細，數(shù)據(jù)準確無誤，以方便測繪人員查閱相關數(shù)據(jù)。

3.3 嚴格管控房產(chǎn)面積測繪各道工序質(zhì)量

房產(chǎn)測繪由多個環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來說，在進行房產(chǎn)面積測繪時，要堅持做到四個準確，即準確測定房屋套型邊長數(shù)據(jù)、準確認定房屋計算面積部位、準確認定房屋分攤面積、準確確定房產(chǎn)要素。

4 結束語

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測繪問題已經(jīng)引起越來越多的投資者和消費者的注意。由于房產(chǎn)面積測繪影響因素眾多，特別是房屋設計格局、套型越來越富于變化，面積分攤問題越加復雜，使得房產(chǎn)面積測繪越加困難。測繪人員必須按照房產(chǎn)測繪技術文件，嚴格執(zhí)行測繪程序，對于測繪工作中遇到的問題要認真分析，不斷總結經(jīng)驗，努力提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，推動我國房產(chǎn)測繪事業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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