淺談房地產公司成本控制

陳霞勤

摘 要：市場經濟條件下，企業追求利潤最大化，就需要從各個方面精細化控制，其中成本預算管理是保證企業利益最基礎的工作內容之一。文章由我國房地產企業成本管理落后的主要原因入手進行分析，進一步明確房地產開發項目成本控制整體思路方向，結合地產項目各生產流程，總結出與成本間的密切關系，最后，提出如何解決房地產開發項目成本控制的具體辦法。

關鍵詞：房地產；開發成本；控制；管理

引言

地產行業不斷成熟，并且逐漸向規范化過渡。市場上房地產企業五花八門，國營和民企交叉關聯，造成了地產行業間競爭的無序性，這種日趨激烈的競爭，壓縮了本就利潤不高的空間。地產企業在這樣的競爭條件下，要想取得好的成績，打敗競爭對手、贏得市場空間，一方面靠自身優勢尋求市場和項目，不斷開發適合企業發展的新項目，建設符合市場需要的新房源；另一方面就是在內部實行精細化管理，劃小核算單元，通過內部成本核算，加大內部預算供給，對企業進行嚴格管理，向管理要效益，只有這樣，房地產企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗。

1 房地產企業成本構成

企業成本有固定成本和變動成本兩部分構成。固定成本是不變的，主要指土地成本、設計成本、建設成本，這些成本可以在不變成本中，通過預算就可以簡便計算出來的，相對固定，成本能最直接的衡量出建筑利潤多少。在拍賣土地時，土地成本就已經確定了，拍賣成功后，這項成本就是不變的，固定的。建材價格相對穩定的情況下，可以不用考慮建筑材料因素，大體估算出建設成本，那么一個建筑方案，在設計風格上就大體基本確定了，如果控制好建筑級別，那么就完成了建設成本估算，這項成本也算是固定成本了。變動成本就是融資成本，包含銀行貸款利息和投資方利息兩部分。可以說，市場經濟的繁榮發展，使銀行業介入了地產開發系統，成為了地產企業的強大后盾，銀行貸款也是房地產企業最重要的融資渠道之一。這種成本的發生是不確定的。所以說，把其列入可變量，假如在工程設計時，前期策劃能夠精確計算出項目所需資金，還款總額，受進度、環境、檢測、改進等各種因素影響，就成為不變成本。

2 房地產企業成本控制重要性

銷售收入對于地產企業來說，市場已經定位、地段價格差別不大，那么就直接決定了房地產企業銷售收入不會有一個較大的變動，加上國家各種稅收是按銷售額度比例收取上繳的，面對激烈的市場競爭和無法突破的利潤，一個地產企業要想贏得市場，獲得競爭勝利，就必然依靠成本預算來完成。一個成本控制好的企業，能夠在保證工程質量的前提下，獲得比其他企業更多的利潤。所以說，成本控制管理對地產企業健康生產、順利經營、有效管理起著重要的作用。

3 房地產企業成本管理

3.1 制定目標成本

制定一個可實現的目標，要讓參與工程施工的全體管理、技術、施工人員全部了解，把這個可行性目標放在考核中，與每一個人的切身利益緊密相連，督促施工參與所有人員，能夠自覺的向這個總目標邁進。企業管理人員要把這些目標進行項目分解，在成本預算的前提下，通過目標成本結構使其落實下去，一層一層分解到最基層施工中。然后賦予目標預算，把目標預算計劃落實到行動上，這樣就把看不見的目標變成了可以馬上執行的計劃，不斷通過檢測，完善目標管理，找到目標差距與現實進度的不協調，通過不斷改進，大大提升目標管理內容，完成工程建設任務。

3.2 制定正確合理的流程程序

對開發進度進行各和氣細化，把不符合本工程需要的無用流程盡可能刪除，使工程控制變被動為主動，讓復雜的生產過程簡單化、程序化、規范化，通過對流程的規范，進一步減少內耗、節省精力、控制成本。然后建立可執行的管理制度，在制度約束下，建立起企業的成本互控體系。成本互控體系能夠有效保證成本管理工作落實，為建立合理科學的成本管理基礎起到推動作用。體系構成是由成本控制部門為核心，由管理部門、工程部門、財務部門互為監督的管理體系，成本控制體系的建立，不僅能夠做好成本控制工作落實，更能在工程進度控制、質量安全控制和成本統籌管理方面形成合力，做到統一協調這三項有機融合，任何一個環節出了問題，都會影響到整體成效。如果成本性質對其它兩個性質有影響，那么整體任務就無法協調進度，有的時候還會向相反方向發展。舉例說明，企業的材料購買情況，如果為了買到物美價廉的建材，而誤了工期，這就要考慮到質量問題和成本問題，而不能單純考慮工期進度，所以三者必須要統籌考慮，使其融合促進整體發展。

3.3 做好配合

成本控制一定要有工程載體才能實現，一項工程完成的好壞，決定的不僅僅是成本，而是各個部門的協調配合，只有將項目進度管理和成本管理、資金管理有機結合，才能使企業的效益實現預想的最大化；通過科學合理的監控工作，做好成本分析預警，把整體成本控制到規定范圍內，成本管理部門定位一定要精確，既要保證工程成本，又要保證人員開支成本，通過不同層次的工作分配，使企業所有人員參與其中，以日常考核加定期考核為管理手段，對不合理、不規范的流程重新設計，保證項目成本管控完成預定計劃。

3.4 動態、靜態雙重控制

只有把各個環節有機聯系起來，才能有效協調整體進度，把握生產質量，任何一個任務成本改動了，事先設計好的模型就會改變，自動計算項目總預測成本，把整體成本控制在可操作范圍，這種方式適合用在對公司多個成本的預測上，通過可能產生的的利潤預測，指導企業的未來發展。把額定成本、最高成本、最低成本按市場情況進行精確設定，使任務時間進度計劃在成本最高、最低范圍內受控。單項子目的成本按當前實際發生精確設定，滿足單子項進度計劃成本在最高、最低范圍內都是受控的，這就是靜態控制法。

4 房地產項目成本控制具體措施

4.1 財務成本控制

財務成本有兩方面，一是資金成本；二是稅務成本。可以通過對可行性報告、現金流量等情況，分析得到資金投放明細，通過控制調配資金，對整體工程應使用的資金發揮到最大化；了解并研究新出臺的稅務法規，根據項目成本指標進行稅基籌劃，合理、合法降低適用稅率，達到節稅目標。

4.2 工程成本控制

工程成本由建沒成本和配套成本兩部分組成，成本管理部門要對成本經濟進行測算、分解，進行可行性、科學、詳細化的成本控制指標，指導工程進度。根據成本確定施工標準、選擇施工工藝、組建施工隊伍、做好工程發包招投標。施工過程中，需要不斷完善設計，做好現場簽證流程、制度管理。明確各施工隊伍和人員的層級權力。比如工程設計部門方案若有變更，須報請公司部門簽字，涉額巨大的，公司就無權確認簽字，要上報集團公司認定，從根本上解決并控制好成本目標。

4.3 管理成本控制措施

只有全體施工人員樹立降低成本、增加效益的理念，加大對開發間接費監控，才能提高效率、減少浪費。

5 結束語

地產行業發展還需要進一步完善，與國際先進的管理企業相比，尚存集中度不夠、專業化不強、精細管理不深的問題。國家不斷調控地產行業，通過制度約束提高行業進步，企業也要在市場中不斷創新，加大管理和控制，只有成本核算與開發同步進行，才能保證項目成本核算準確性和一致性，真正做到加強成本控制，提高企業的經濟效益的目的。

參考文獻

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[2]呂萍萍.房地產開發成本核算與控制[J].現代經濟信息，2010，12.