淺要分析近年來我國房地產市場發展的原因

黃岑岑

摘 要：房地產行業是我國國民經濟體系的支柱性和主導性產業，同時它也是典型的資金密集型行業，在現代人們的社會經濟生活中扮演著重要的角色。文章通過近些年的數據來分析我國房地產行業發展狀況，歸結房地產市場發展的原因。

關鍵詞：房地產市場；發展狀況；歸因

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）29-0133-02

1 我國房地產市場

房子作為人們生活的必需品，人們對房屋的需求是具有缺乏彈性特征的，這也是房地產行業得到穩步發展基礎所在。房地產行業具有投資規模大、工程周期長、投資風險高、產品供應鏈長、企業區域性強等特點。同時，我國城鎮化水平的實現以及城市人口過快增長也為房地產行業帶來了很大的需求量。我國實際GDP水平自2000年起一直保持著9%以上的高速增長率，為房地產行業的發展提供了良好了經濟環境。從我國房地產市場中的供求方面看，當前階段，我國房地產市場仍舊存在著旺盛的市場需求力量，這也拉動了我國房地產行業總投資量的不斷增加，將我國房地產行業推向更快的發展階段。

在其后的幾年中，我國先后經歷著申奧、入世、住房改革的深化等各種重大事件，為我國房地產行業的快速發展提供良好的機遇，引導著我國房地產行業向著以住宅為主導的新一輪房地產投資熱潮，我國的房地產行業也因此進入了快速發展時期。房地產行業的快速發展也為相關產業的發展提供了良好的發展機遇，相關產業的健康發展又進一步促進了房地產企業業績的迅速提升，從而形成了一個良好的發展循環。

我國房地產行業經過十幾年的快速發展，正處于向生產規模化、產品品牌化以及經營管理規范實踐的轉型時期。我國房地產市場的增長方式正在由原來的偏重于速度增加和規模的擴大，向著注重經濟效益和市場細分進行轉變，由以前的依靠政府政策調控向著依靠市場機制以及企業自身發展需要的方式進行轉變。

2 我國房地產市場的發展現狀

中國經濟多年的持續、高速穩定增長，極大的增強了我國的經濟實力和綜合國力，我國的房地產市場也因此得到了快速的發展。結合前人的研究結果，本文將近些年中我國房地產行業的發展狀況主要歸結為以下幾方面。

2.1 房地產行業投資繼續保持較快增加

2000年，我國完成房地產開發投資僅有4 984.05億元，僅占社會總固定資產投資32 917.73億元的15.1%，而到了2011年我國完成房地產開發投資高達61 796.89億元，在社會總固定資產投資中所占的比重高達19.8%，較之21世紀初，我國房地產投資總額增長了11.4倍，按年均103.6%的速度在高速增長著，而我國這一時期內的社會總固定資產僅增長了8.46倍，年均增長率僅為76.9%，低房地產投資26.7個百分點，我國房地產開發仍然是拉動固定資產投資的重要力量。

2.2 行業開發企業和人員數目逐年增加

就房地產行業開發企業數目而言，2000年，我國從事房地產開發的企業共有27 303家，其中，私營企業13 144家，國有企業6 641家，集體企業3 492家，港、澳、臺地區企業2 899家，外商企業1 127家，所占比重分別為48.1%、24.3%、12.8%、10.6%和4.1%。

隨著國民經濟的發展，從事房地產行業的企業逐年增加，其中私營企業增長最快，其次是港、澳、臺投資企業和外商企業，而國有企業和集體企業卻出現減少的現象。到2011年，我國從事房地產開發的企業共有88 419家，較之2000年增長了223.8%，其中，私營企業78 561家，國有性質企業3 427家，集體企業1 023家，港、澳、臺地區企業3 565家，外商企業1 843家，同比增長率為497.7%、-48.4%、-70.7%、23%、63.5%。

由此看出，我國從事房地產行業的數目總體上主要是私營企業的增加引起的。

從房地產行業從業人員數目上看，2000年，我國從事房地產開發的員工共有971 942人，其中，私營企453 577人，國有企業292 252人，集體企業116 416人，港、澳、臺地區企業79 066人，外商企業30 631人，所占比重分別為46.7%、30.1%、12%、8.1%和3.2%。同企業發展特點一項，隨著房地產行業在我國的不斷發展，私營企業員工人數增長速率最快，而國有和集體企業員工出現負增長趨勢。到2011年，我國從事房地產開發的員工共有225 6964人，較之2000年增長了132.2%，其中，私營企業191 8817人，國有性質企業135 420人，集體企業21237人，港、澳、臺地區企業112 990人，外商企業68人，同比增長率為323%、-53.7%、-81.8%、42.9%、123.6%。可以看出，我國從事房地產行業的數目總體上主要也是由私營企業的增加引起的。

2.3 土地開發面積增速持續大幅增長

自21世紀以來，我國房地產行業土地開發面積呈現出逐年遞增的趨勢，我國房地產施工面積從21世紀初的65 896.9萬m2，增長到2011年的506 775.5萬m2，增長了6.69倍，平均每年增長60.8%。2011年，我國房地產行業總竣工面積為92619.9萬m2，新開工面積為191 236.9萬m2，其中住宅面積為147 163.1萬m2。

2.4 國內貸款為房地產行業投資提供了一定支撐

2011年，全國房地產開發企業累計到位資金85 688.73億元，較之2010年的72 944.04億元增長了17.5%。其中，國內貸款總金額為13 056.80億元，同比增長了3.92%，利用外資委785.15億元，同比增長了-0.7%，自籌資金為35 004.57億元，同比增長了31.4%，其他資金來源為36 842.22億元，同比增長了11.8%。

2.5 房地產價格持續上升

2011年全國商品房平均價格為5 357元/m2，較之2010年增長了6.5%。其中，新建商品住宅銷售平均價格為4 993元/m2，同比上漲5.7%。商品房價格上漲一部分是由于房地產開發商的成本增加造成的。土地、建筑材料價格的上漲以及人們對新建住宅品質要求的增加都直接或間接性分增加了房地產企業的成本，進而導致房價的不斷上漲，從而使我國房地產市場出現了結構性失衡問題，出現這種結構性失衡，主要有以下幾方面的原因：

①由于政府部門對經濟適用房的投資力度不夠；

②由我國房地產市場的內在力量所決定的，作為以利潤為主要驅動林的房地產企業不可能放棄那些利潤較大的中高檔商品房投資，而轉向投資那些利潤較低的低價商品房；

③隨著我國經濟的快速發展，城鎮居民的整體收入水平都得到了很大的提高，這也使得人們對住房的品質有了更高的要求，從而加大了對高品質住房的需求，最終造成了我國總體房價水平的上漲。

3 結 語

房地產行業是我國國民經濟體系的支柱性和主導性產業，同時它也是典型的資金密集型行業，在現代人們的社會經濟生活中扮演著重要的角色。文章通過近些年的數據來分析我國房地產行業發展狀況，歸結房地產市場發展的原因。

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