淺談如何做好非生產(chǎn)性維修項目及其合同招標管理工作

鄭濤

摘 要：供電企業(yè)的房屋建筑規(guī)模大、數(shù)量多、分布廣、種類齊，每年必須進行維修和保養(yǎng)，用于相關的非生產(chǎn)性修理資金投入會占到資產(chǎn)原值的3%～5%左右。非生產(chǎn)性零星維修具有不確定性、類別零散和一些維修費用小等特點，不便于頻繁招標詢價。建立符合供電企業(yè)管理實際的建筑物、構筑物維修項目管理流程細則和施工合同招標，可以使維修效率得到提高，并能保證工程按質(zhì)按量完成。

關鍵詞：非生產(chǎn)性；維修項目管理；合同招標管理

中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）29-0149-02

供電企業(yè)屬大型國有企業(yè)，由于管理原因在各個鎮(zhèn)街都有相應物業(yè)，建筑物、構筑物存在占地面積廣，各建筑物構筑物投運年限及質(zhì)量不相同，房屋資產(chǎn)價值大等特點。資產(chǎn)總額大、種類多，每年投入的日常保養(yǎng)資金達500萬元以上。每年為保證建筑物、構筑物按原有效能使用，必須通過房屋零星維修施工。規(guī)范項目管理和細化合同招標，使得非生產(chǎn)性維修項目開展工作規(guī)范，同時節(jié)約了維修資金，取得了實實在在的經(jīng)濟效益。

房屋等建筑物、構筑物零星維修具有不確定性、種類零星和費用少等特點，選擇施工單位和項目管理的難度較大。如何確定采用的招標方式選擇施工單位十分有必要，所以在工程開展和立項的前提非常有必要。

1 非生產(chǎn)性維修的立項管理

構成建筑物及構筑物的資產(chǎn)分類繁多，形成復雜，但每項資產(chǎn)如果不能得到及時維修就會降低或直接影響供電企業(yè)的生產(chǎn)工作。但市場上針對各類資產(chǎn)維修的資質(zhì)越來越細分化，例如：電梯的維修需要專業(yè)特種設備維修或改造資質(zhì)，消防系統(tǒng)維修也要滿足相關的消防許可單位。

所以，項目在立項環(huán)節(jié)必須將年度資產(chǎn)進行分類，才能管理好年度維修項目工作。一般來說，供電企業(yè)的建筑物、構筑物包含的資產(chǎn)分類分成以下11種：①建筑方面（基礎、結構、砌筑及抹灰、防水及相關的二次裝修、建筑物給排水）；②高低壓配電；③水電、燃氣；④消防相關（防火門，消防系統(tǒng)）；⑤弱電專業(yè)工程（網(wǎng)絡、門禁、自動識別安保設備、監(jiān)控、安保等）；⑥電梯專業(yè)工程；⑦（中央）空調(diào)工程；⑧辦公設備（復印機打印機）；⑨廚房設備；⑩幕墻工程；11 其他（筆者接觸過樓頂大型廣牌拆除，必須聘請專業(yè)的爆破公司的情形）在立項之初把相關專業(yè)的維修分開立項，以有利于符合資質(zhì)的單位進行招投標行為，如果立項混合，造成應標單位資質(zhì)不符，標的無報名或少單位報名的情況，將會影響招標結果。

2 項目下達后的施工單位確定

一般年度預算下達在每年的2月份左右，項目內(nèi)容的不確定性，各處維修發(fā)生的時間不確定，建筑物、構筑物所在的地域有近有遠，對每個細小維修預算的編制，成為制約項目開展的重點和難點。

非生產(chǎn)性零星維修具有不確定性、類別零散和一些維修費用小等特點，在實際工作過程中采用定額或清單計價都不便于準確計算維修費用。施工單位容易因材料浪費、金額小、單次施工組織難、窩工等原因造成造價虛高。因為上述問題，無論是項目經(jīng)理還是專業(yè)的造價公司都難以對結算合理準確地審核，分項工程的開展和結算一拖再拖，產(chǎn)生各種問題和糾紛。導致一面是維修成本虛高，另一方面施工單位因賺不到合理利潤而不愿意長期合作。維修項目質(zhì)量驗收往往各處不一，維修完成后無法保證質(zhì)保期限，對于施工質(zhì)量的判定，對于因質(zhì)量缺陷返工重修的認定缺乏統(tǒng)一標準。如果施工單位不穩(wěn)定，維修質(zhì)量和時間都難以保證。

所以，在現(xiàn)行的項目管理制度下，在年度預算項目下達后，項目通過招標或詢價等的公平方式選擇出乙方單位，簽訂維修合同，確定維修隊伍，有利于開展安全、質(zhì)量及進度控制等項目管理。

采用分專業(yè)集中招標的方式選擇施工單位可以充分引入競爭，從而使企業(yè)選擇出有實力的施工單位。全年來看，分開專業(yè)集中招標后，各專業(yè)工程費用總額會達到幾十萬元甚至幾百萬元，使得競標的施工單位在投標階段會比較出合理的清單報價。

3 招標內(nèi)容及招標合同的確定

通過招標管理可以將全年零星維修費用的使用實現(xiàn)集中審批、集中審核、集中支付。但是，零星維修很多不可預計，沒有確定中標單位又不能夠開展施工，又成為了問題的關鍵，這個問題節(jié)點上，項目的管理可以嘗試以下方式進行：

首先，在每年年初進行年度房屋零星維修施工合同招標，確定施工單位，簽訂年度施工合同，施工合同的結算條款定為“按實結算”，并確定一定比例的質(zhì)量保證金（5%～10%）。對所涉及的各種繁雜維修項目，發(fā)現(xiàn)的問題和真正施工可能和表面看到的有所差異（比如一處滲水，但不能確定更換的管道長度）；依據(jù)每年安全風險檢查發(fā)現(xiàn)的問題，上一年度維修的主要項目和數(shù)量，估計本年度維修項目和工程量。對于準備預算工程量，對于極少出現(xiàn)的維修項目（例如消防管破裂等少發(fā)生事項 ），可將其工程量暫定為少量單位（如10 m、1只、2 m2、1 m3等）。用這些素材整理的內(nèi)容編制詳細的項目工程量清單，投標單位根據(jù)這些清單報價。施工單位依據(jù)自身實力對工程量清單逐一填報價格。以綜合價格最低者確定中標單位。而經(jīng)投標確認的單價做為全年有效且不得以任何理由調(diào)整的依據(jù)。對于全年維修實施中遇到招標清單中沒有的項目，由中標單位先行報出預算，經(jīng)雙方協(xié)商并單項交造價咨詢中介審核再組織實施，并將該維修項目單價也做為中標單價年度再次發(fā)生作為依據(jù)。按月對工程完成情況確認工作量，以中標單價為依據(jù)匯總確定工程進度結算費用。

其次，上述造價及相關工程量及單價的確認必須在招標（詢價）文件和合同約定中明確文字表達。這樣才能使工程項目各項工作前移，提高項目開展進度的效果。

4 非生產(chǎn)性維修項目實施過程管理

維修申請單位或資產(chǎn)管理部門（主體可以為供電所、部門）應該做好項目安全管理、交底、項目進度計劃控制、施工組織及驗收等工作。有必要結合上級制訂的各項安全管理及施工管理制度，確定資產(chǎn)管理單位在非生產(chǎn)性維修項目管理的組織機構和管理職能（例如：安全管理交由安全員或安全區(qū)代表負責），規(guī)范施工流程（進場審核、安全技術交底），規(guī)范驗收和結算工作，將房屋維修管理工作形成一個具體的管理細則。在項目完成后，按照制度要求做好驗收和結算等合同覆行管理工作。維修項目完工經(jīng)施工單位自檢合格后可提出驗收申請。非生產(chǎn)性維修項目驗收內(nèi)容應包括審查項目施工方案合法合規(guī)、工程質(zhì)量、安全控制是否按照合同約定、審查竣工資料、復核工程量和工程造價。在項目資金預算完成后，對整個項目造價聘請造價咨詢公司進行年度造價審核，確定項目總體結算價格，以避免在實施過程中有可能產(chǎn)生的錯漏等。

5 結 語

以上是對非生產(chǎn)性維修項目管理的幾個問題環(huán)節(jié)的一些看法和工作總結，非生產(chǎn)性項目雖然繁雜，但是，通過從立項到招標到管理細則細化，可以達到提高工作效率和保證生產(chǎn)安全及施工質(zhì)量的共同目標。

參考文獻：

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