基于物流量預測的江北物流園區總用地規模測算

陳星旭

(西華大學建設與管理工程學院，四川 成都 610039)

基于物流量預測的江北物流園區總用地規模測算

陳星旭

(西華大學建設與管理工程學院，四川 成都 610039)

物流園區用地規模的確定是一個非常復雜的問題，它會受到許多因素的制約和影響，如政府的土地政策、土地使用成本、物流處理總量、作業效率以及客戶對物流服務時效性的要求。本文主要以物流量預測值為主要影響因素來確定江北交通物流園區的用地規模。

物流園區;用地規模;物流量預測

物流園區用地規劃可分為作業區用地規劃和輔助活動用地規劃。從服務對象來看，江北交通物流園區的主要服務對象為口岸、邊境貿易物流和區域 (市域)配送物流。為了簡化測算過程，在確定其用地規模時，國際物流 (主要指口岸、邊境貿易物流)全部按集裝箱物流考慮其用地規模，區域物流量中的30%按集裝箱業務考慮用地，70%按普通貨物考慮用地。將物流園區承擔的物流業務量折合為集裝箱量和普通貨物，每標準箱載質量按20噸/TEU計，換算結果為折合標準箱30.56萬TEU和普通貨物1702.8萬噸。

1.江北物流園區物流作業區用地規模測算

1.1 集裝箱作業區用地規模測算。集裝箱物流作業用地主要包括堆場用地、拆裝貨物用地、保稅和海關監管倉庫用地、行政辦公用地及倉儲用地等。

(1)集裝箱堆場面積S1。包括集裝箱實際用地面積，場內箱排之間通道、箱間距占用面積、裝卸機械作業區及安全距離、汽車停靠區和運輸通道等占用面積。

式中:k1—年堆存不均衡系數，取1.3;e—通道系數，取2;E—單箱平面占用面積，按20m2/TEU考慮;Q—一年集裝箱運量;G—單箱平均有效裝載質量，取20噸/TEU;G—堆碼層數，取4;t1—平均堆存期，取7天。

式中:C—日均拆裝箱數量;t2—集裝箱貨物平均堆存期，取1天;K2—不均衡系數，取1.2;a—每噸貨物占地面積;r—倉庫有效面積利用率，一般為0.6-0.75;

(3)保稅及海關監管倉庫面積S3。保稅及海關監管倉庫面積按進口貨物中需要保稅的貨物比例確定。根據海關法有關規定，保稅倉庫所存貨物儲存期限為一年。

(4)業務及行政辦公用地面積S4。包括業務受理、通訊信息服務、會議室、接待室、貨物交易廳等。

據上所述方法丹東交通物流園區集裝箱用地規模如表1所示。

表1 物流園區集裝箱作業用地規模估算 (單位m2)

1.2 普通貨物作業用地估算

物流倉儲用地規模與其倉儲需求量有直接關系。本文采用周轉率估計法確定園區普通貨物倉儲量，進而估算作業區用地規模，估算的時候，考慮以下幾個因素。

(1)年倉儲運轉量。本文測算僅指規劃年度園區內完成的普通物流量。

(2)周轉率。用于估計未來物流園區倉儲存量的周轉率目標。一般情況下，食品零售業年周轉率次數為20-25，制造業約為12-15。

(3)倉容量。倉容量=年倉儲運轉量/周轉次數

(4)放寬比。為適應高峰期的高運轉量要求。一般取放寬比為10%—25%。

(5)規劃倉容量。規劃倉容量=倉容量×(1+放寬比)

用地面積=規劃倉容量×單位倉容量占地面積。文中單位倉容量占地面積取0.7m2/噸。

按照上述思路，物流園區的普通貨物作業區用地面積估算結果如表2所示。

表2 園區的普通貨物作業區用地面積估算 (單位萬m2)

綜上合計集裝箱作業用地和普通貨物作業用地為15+10.5=25.5萬 m2。

2.物流園區輔助活動區用地規模測算

2.1 輔助作業區基本用地。物流園區的輔助作業區基本用地按作業區用地面積的30%比例確定，為7.65萬平方米。

2.2 綜合功能服務區。綜合功能服務區是江北物流園區的核心區域之一，需建一座8層的綜合管理樓，建筑占地1440平方米，營業面積8800平方米，規劃將其建設成為整個物流園區的信息交易大廳和管理中心。

2.3 轉運倉儲配送區。轉運倉儲配送區建在物流園區內，面積為35730平方米，在該區內建多功能倉庫一個，占地5500平方米;露天貨場一個，占地5000平方米，其中國內集裝箱堆場面積3000平方米;海關監管庫兩個 (進口與出口)，共占地25200平方米;另有小型停車場一個，占地2230平方米;道路綠化、裝卸區及其他各類輔助設施共占地6500平方米。

2.4 冷藏物流區。冷藏區位于物流園區內，占地5000平方米，其中存儲能力為3000t左右的恒溫庫，建筑面積1600平方米;冷藏箱專用堆場一個，建筑面積1400平方米。加工區建筑面積1000平方米。

3.物流園區總用地規模測算

物流園區總用地規模=物流作業區用地面積+輔助活動區用地面積，為33.15萬平方米。但是，由于周邊條件的限制(主要是軍隊和鐵路部門的占地情況所限)，現階段，短期內要達到33.15萬平方米有一定的難度，所以經園區所在城市規劃局批準，短期內 (即5年內)，江北交通物流園區總用地面積22萬平方米。

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