基于系統動力學探究房地產市場價格對居民消費水平的影響分析
——以西安市為例

文/張穎 西安建筑科技大學 陜西西安 710055

基于系統動力學探究房地產市場價格對居民消費水平的影響分析
——以西安市為例

文/張穎 西安建筑科技大學 陜西西安 710055

房地產價格是決定國計民生的重要影響因素，在居民消費中占有較大份額，作為居民購買中不可或缺的一部分，其價格變化會直接導致居民消費水平的變化，反過來，居民消費水平的變化也直接影響了房地產行業的供需變化，進而影響房地產市場價格的變化，本文以西安市房地產數據為例，通過系統動力學，進行模擬預測，利用因果反饋循環圖,通過對未來5年內情景的仿真模擬，分析三者之間的相互影響。

系統動力學；仿真；居民消費價格；房屋銷售價格；房屋租賃價格

一、引言

隨著我國經濟的迅速發展，作為朝陽行業的房地產業不斷發展壯大，日益成為國民經濟發展中的重要力量。房地產價格是房地產市場最重要和最直接的反映，是房地產價值的貨幣表現，是房地產商品和貨幣相交換的產物。近年來，由于我國市場經濟還不夠成熟，房地產制度不健全，房地產的過熱投資且開發結構不合理，房地產的巨額空置率等導致房地產價格一路飆升。[1]房地產價格已持續上漲十余年時間，特別是近三四年房價加速上漲，幾乎達到家庭年均收入的10～20倍，遠遠超出一般工薪階層的購買力，極大地影響了城市居民的居住環境和生活質量，2006年后大多數城市房地產的價格都處于不穩定的狀態，特別是2007年，其被房地產從業者看作瘋狂的暴富之年。2007年12月20日，國家統計局和發改委公布11月70個大中城市房屋銷售價格指數，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續比上月高1.0個百分點，但環比漲幅已經比上月低了0.8個百分點。[2]房價問題現在已經成為社會廣泛關注的焦點，成為關系國計民生的重要問題。國家和地方政府也相繼出臺各種調控政策遏制房價的過快增長。因此，深入剖析居民消費水平對房地產價格的影響，把握房地產價格的變化趨勢并進行科學而合理地預測，有助于政府制定出合理有效的調控政策，從而引導我國房地產市 場健康穩定發展，促進國家宏觀調控目標的實現，有利于社會主義和諧社會的構建。

二、研究背景

房地產市場是典型的地域性市場，房地產市場與居民消費水平之間存在著互動關系。關于房價對消費的影響。國外學者已有大量研究。到目前為止，大體上有三種結論：Gan(2007)利用香港在2000-2002年的季度個人交易微觀數據發現，房價上漲產生的財富效應對居民消費具有顯著影響，住房財富每提高10%，居民消費隨之將增加1.7%。Haurin等(2006)運用兩階段最小二乘法對美國房價上漲、儲蓄和居民消費之間的關系進行研究，認為房價的上漲會抑制居民消費。[3]國內也有學者在二者變動關系中進行了研究，如黃靜和屠梅曾( 2009) 首次利用家庭微觀調查數據，對近10年我國居民房地產財富與消費之間的關系進行研究，發現房地產通過財富效應對居民消費有顯著促進作用，且經濟越發達地區房地產的財富效應越明顯。[4]而唐志軍等(2010)指出房價上漲過快時引起當前消費減少而產生的擠出效應大于因房價上漲帶來的財富效應，且通過協整檢驗和VAR分析發現房地產價格波動對社會消費品零售總額波動有負影響。[5]

然而，專門針對西安市的房地產價格及居民消費水平影響的文獻少之又少，且利用系統動力學探究房地產價格對居民消費水平的相互關系更少。本文通過近十年房地產價格及居民消費水平的數據，利用因果關系圖及Vensim-PLE 軟件模擬預測未來兩者的變化情況。研究中房地產價格通過兩個方面來進行體現，一方面是房屋銷售價格，一方面是房屋租賃價格，為了簡化計算，這里都采用價格指數而不用具體數字。居民消費水平也用居民消費水平指數代替。現將全文安排如下：第一部分引言，第二部分研究國內外研究現狀，第三部分構建系統動力學模型，第四部分為仿真，第五部分是結論。

三、房地產價格與居民消費水平關系的系統動力學模型

西安市房地產市場近幾年整體發展平穩、空間巨大，自1998年國家取消了福利分房，西安市房地產進入了商品化階段，十余年時間的發展，西安市整個房地產市場發展并沒有出現大起大落，也沒有出現房地產泡沫，沒有滯銷。雖然2008年受全國樓市低迷的影響，西安市房地產竣工面積和銷售面積下滑，但是房地產價格依然處于增長態勢。西安不像一些具有較大優勢的發達城市競爭激烈，供求變化較快，正因如此它的房地產行業優勢不是直接顯現，而是一步步爆發、一步步展現的。

因此，深入分析西安市房地產價格的與居民消費水平的相互關系及對西安市未來房地產價格的科學預測變得更具有現實意義和適用價值，而且可以對西安市房地產市場中出現的管理和投資等問題進行合理的防范與治理。

1、構建思路

本文假設系統外因素不改變，將研究系統分為三個子系統：一是居民消費水平子系統，主要影響因素有居民人均收入和通貨膨脹，這兩者的變化會直接影響居民的消費水平變化；二是房屋出售子系統，三是房屋租賃子系統。本文數據皆來源于西安統計年鑒。[6]

2、數據選取

為了研究房地產價格與居民消費水平間的關系，現將居民消費價格以價格指數來進行數據分析，由西安市各年的統計年鑒和西安統計信息網上查得表1中近10年居民消費價格指數的數據：

表1 西安市各年居民消費價格指數

現以西安市的實際情況來加以分析，將各年的房地產價格以房屋銷售價格和房屋租賃價格以為價格指數表示，由西安市各年的統計年鑒和西安統計信息網上查得各年西安市房屋銷售價格指數和房屋租賃價格指數如表2:

表2 西安市各年房地產價格指數

在考慮居民消費價格與房地產價格的關系時，分居民消費價格與房屋銷售價格及居民消費水平和房屋租賃價格兩個部分分別進行研究。從圖中很明顯的看出來三者的變化趨勢相同，不過房屋銷售價格趨勢圖相較房屋租賃價格趨勢圖反應快些，整體來看三者間是正相關的關系。

3、因果循環圖分析

圖1 因果循環圖

因果反饋循環圖可以看出整個系統是正反饋循環，子系統間房屋銷售價格與房屋租賃價格之間是負反饋循環。

4、影響標度建立的說明

4.7 106.0 99.7 1 03.5 105．6 102.8影響程度 一般影響關系中等影響關系 強烈關系標度 ±1 ±2 ± 3

居民消費水平：房屋銷售價格（-3）；居民消費水平：房屋租賃價格（+2）

居民消費水平：通貨膨脹率（-2）；居民消費水平：人均收入（+3）

房屋銷售價格：居民消費水平（+2）；房屋銷售價格：房屋租賃價格（-1）

房屋租賃價格：房屋銷售價格（+2）

產生影響變量受影響的變量產生影響的變量居民消費 通貨膨脹 人均收入 房屋銷售價 房屋租賃價受影響的變量居民消費水平 0 -2 +3 -3 +2房屋銷售價格 +2 0 0 0 -1房屋租賃價格 0 0 0 +2 0

5、動態效應模型

1）動態模型的條件，設在t時刻的初始值為Xt，a-、a+為要素間正負影響。在t+Δt時刻的值為Xt+Δt，在t時刻的純影響為Pt

在帶入本模型中，西安市居民消費水平的Pt1=1，即正負影響相等，Xt在Δt內無變化；房屋銷售價格Pt2≈0.5＜1，則正影響大于負影響，Xt在Δt內增加；房屋租賃價格Pt3≈0.0005＜1，則正影響大于負影響，Xt在Δt內增加。且房屋銷售價格增加較快。

2）動態模型

Xt+Δt=XtPt

6、繪制曲線進行預測

四、現狀分析

房地產產品作為高價值的耐用商品，需要消費者支付的資金數額較大，這就要求人們有良好的收入水平。而收入水平又與人均工資、通貨膨脹率密切相關。從居民消費水平指數趨勢圖可以看出，除了2009年西安市居民消費水平暴跌外，近十年來基本都保持著穩定增長，而隨著時間的推移，最近4年來居民消費價格水平趨于穩定，從圖1、圖2、圖3可以看出居民消費水平趨勢與房屋銷售價格水平趨勢和房屋租賃價格水平趨勢基本一致。則當消費水平較低時，人們對房地產產品的支出很小，即房地產產品的有效需求小，使得需求較低，房屋銷售價格和房屋租賃價格水平也較低，房地產價格變化不明顯，但是房屋銷售價格增加的話，無力購買的人增多，則租賃房屋的人群增多，帶動租賃房屋的價格增加。伴隨著經濟的發展壯大，居民收入增幅不斷加大，居民提高了消費者的購買能力，促使消費需求結構發生變化，條件較好的情況下，租小房子的開始換租較大的住房，無房戶開始買房，小住戶開始換大住房，房地產產品購買支出明顯增加，需求市場推向縱深發展，則房地產價格明顯上漲。因此，人均收入水平與居民消費水平呈正相關關系，收入水平越高，房地產價格消費水平越高，反之亦然。正如本文因果分析圖分析所得。

五、結論

在現今條件之下，繼續假設政策不發生大的變化下進行預測。上述模擬預測的結果表明在2013年-2017年的這段時間內, 西安房地產價格水平逐漸增加，不僅表現在房地產租賃價格這一方面，也表現在房地產銷售價格方面，而且房屋銷售價格增加較房屋租賃價格增加快。而西安市未來居民消費水平不發生大的變化，保持不變。本文在文獻查閱和歸納分析的基礎上，運用Vensim-PLE研究西安市房地產價格及與居民消費水平間的相互關系并進行未來預測。房地產銷售價格及房地產租賃價格直接關系到居民消費水平的高低，這也為政府政策制定者考慮提高居民消費水平從而降低房地產銷售價格政策提供依據。

[1]溫志媛.西安市住宅價格主要影響因素分析及其預測[D].西安科技大學,2010.

[2]游娜.北京市房地產價格成本效應的實證分析[J].基建管理優化,2008,(04):15-19.

[3]李春風.房價波動對我國城鎮居民消費的影響研究[D].湖南大學,2013.

[4]黃靜,屠梅曾.房地產財富與消費:來自于家庭微觀調查數據的證據[J].管理世界,2009,(07):35-45.

[5]李春風,陳樂一,劉建江.房價波動對我國城鎮居民消費的影響研究[J].統計研究,2013,(02):14-22.

[6]西安市統計局：國家統計局西安調查隊.西安統計年鑒.2004-2013.

張穎(1990-)，女，籍貫山西，現為西安建筑科技大學管理學院碩士研究生，專業技術經濟及管理，研究方向為投資決策與項目評價.