中關(guān)村后山產(chǎn)業(yè)園與現(xiàn)代辦公

龔正強(qiáng)

“中關(guān)村山后產(chǎn)業(yè)園與現(xiàn)代辦公”其實(shí)就是“地點(diǎn)+模式”。對于任何準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的企業(yè)而言，選址是其戰(zhàn)略性的第一步；對于任何準(zhǔn)備創(chuàng)新的企業(yè)而言，新的辦公模式是其創(chuàng)新行為最直接的表現(xiàn)形式。

“中關(guān)村山后產(chǎn)業(yè)園與現(xiàn)代辦公”用現(xiàn)在流行的表達(dá)方式就是“地點(diǎn)+模式”。對于任何準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的企業(yè)而言，選址是其戰(zhàn)略性的第一步；對于任何準(zhǔn)備創(chuàng)新的企業(yè)而言，新的辦公模式是其創(chuàng)新行為最直接的表現(xiàn)形式。盡管首都大量低端的產(chǎn)業(yè)相繼退出城市，但能夠?yàn)閯?chuàng)業(yè)者提供的辦公、研發(fā)、會議、展示的空間依舊緊張而稀缺。一是由于多點(diǎn)支撐的城市功能布局，改變了原來行業(yè)間的空間關(guān)系；二是這些多點(diǎn)地區(qū)所形成的特色產(chǎn)業(yè)板塊提高并形成了新的創(chuàng)業(yè)門檻和條件。

首先，從地理空間上，我們能夠看到北京四大功能區(qū)的差別。由東城（包括現(xiàn)屬東城的崇文）、西城（包括現(xiàn)屬西城的宣武），構(gòu)成了“首都功能核心區(qū)”；由朝陽、海淀、豐臺、石景山，構(gòu)成了“首都功能拓展區(qū)”；由順義、通州、大興、昌平、房山、亦莊開發(fā)區(qū)，構(gòu)成了首都發(fā)展新區(qū)；由延慶、懷柔、密云、平谷、門頭溝，構(gòu)成了首都生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。首都城市的規(guī)劃由中心向外延展的功能空間可以概括為“政治-產(chǎn)業(yè)-宜居-生態(tài)”的新興城市布局。依照我個(gè)人的理解就是將來我從家里出門“向左去上班，向右去休閑”。

其次，我們在這里所談?wù)摰膭?chuàng)業(yè)創(chuàng)新不是一般意義上的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，而是服務(wù)于首都經(jīng)濟(jì)特色的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，即以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為特色，總部經(jīng)濟(jì)為特征，知識經(jīng)濟(jì)為核心，綠色經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)，具有中關(guān)村精神的智慧創(chuàng)業(yè)和科學(xué)創(chuàng)新。

這就是我們今天談?wù)摗吧胶螽a(chǎn)業(yè)園與現(xiàn)代辦公”的背景和條件。

因此，“山后產(chǎn)業(yè)園”的發(fā)展離不開踐行首都特色經(jīng)濟(jì)的使命和責(zé)任。相信在政府的大力推動下和社會各界以及企業(yè)的共同努力下，一定會實(shí)現(xiàn)把中關(guān)村建設(shè)成為全國科技金融創(chuàng)新中心的目標(biāo)。

在談將來之前，我們有必要先關(guān)注一下海淀區(qū)目前的商務(wù)寫字環(huán)境。首先，根據(jù)我們網(wǎng)調(diào)的600個(gè)寫字樓項(xiàng)目中登記竣工日期的為340個(gè)。2000年為寫字樓項(xiàng)目入市高峰期。之后就逐年遞減。這說明商務(wù)地產(chǎn)并不是一個(gè)受到市場關(guān)注的產(chǎn)品。

其次，根據(jù)我們網(wǎng)調(diào)的600個(gè)寫字樓項(xiàng)目中公布銷售價(jià)格的為320個(gè)。統(tǒng)計(jì)后的平均銷售價(jià)格為33000元/㎡。這說明我們的企業(yè)客戶是會精打細(xì)算的。

再次，根據(jù)我們網(wǎng)調(diào)的600個(gè)寫字樓項(xiàng)目中公布租金價(jià)格的為494個(gè)。平均的租金價(jià)格為4.92元/㎡天。相比朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)，還有諸如798藝術(shù)園區(qū)是很低的。

還有的就是物業(yè)費(fèi)。此次海淀區(qū)網(wǎng)調(diào)600個(gè)寫字樓項(xiàng)目中公布物業(yè)費(fèi)價(jià)格的為318個(gè)。其中大部分的物業(yè)費(fèi)很低。這說明，我們的物業(yè)硬件和服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我們所倡導(dǎo)的理念。

存在即為合理。我們不妨總結(jié)一下現(xiàn)在的新常態(tài)：

一是創(chuàng)業(yè)型虛擬辦公和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園將長期互補(bǔ)共存；原來越多的個(gè)體創(chuàng)業(yè)會選擇虛擬辦公，越來越多的小微企業(yè)會選擇企業(yè)小獨(dú)棟辦公，越來越多的大企業(yè)則集中于各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

二是產(chǎn)學(xué)研用的體系將在規(guī)劃和建筑形態(tài)上得以體現(xiàn)；學(xué)習(xí)、研究的機(jī)構(gòu)將和海淀西山優(yōu)美、沉靜的環(huán)境相結(jié)合描繪特有的人文景觀，產(chǎn)用的企業(yè)則將依托發(fā)達(dá)的公共交通體系發(fā)揮最大的限度的對外輻射和聯(lián)系。

三是低碳環(huán)保成為社會意識的主流，越來越多的企業(yè)追求更生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境。網(wǎng)絡(luò)化辦公、低碳化出行將成為海淀最為主要的城區(qū)特征。

四是隨著產(chǎn)業(yè)園集群的形成，大企業(yè)和小企業(yè)的聯(lián)盟更為緊密，他們也將日趨形成閉合循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈，從而使地區(qū)經(jīng)濟(jì)更具有市場的競爭能力和生產(chǎn)要素的吸附能力。

由此，我們不難發(fā)現(xiàn)“山后產(chǎn)業(yè)園”與山前的上地地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)同屬海淀區(qū)，與身俱來就具有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明確；就業(yè)人口素質(zhì)高；環(huán)境上風(fēng)上水；教育、文化、會展、培訓(xùn)消費(fèi)需求旺盛的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)是一個(gè)企業(yè)創(chuàng)新的基本保障。同時(shí)，也是對于創(chuàng)業(yè)者生活，智能化、精細(xì)化和低炭綠色的保障。我們五礦觀山就是踐行這樣一個(gè)理念的項(xiàng)目。鳳凰嶺下、緊鄰16號地鐵北安河站。800至1800平方米的企業(yè)獨(dú)棟。

從發(fā)展趨勢的眼光看，在“把中關(guān)村建設(shè)成為全國科技金融創(chuàng)新中心”的目標(biāo)引領(lǐng)下，山后產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)業(yè)對象也就變得更為具體而明確，創(chuàng)新的氛圍也就更為突出和重要，求同存異的問題是每一個(gè)參與者的時(shí)代命題。

從創(chuàng)新的條件上看，山后地區(qū)的基礎(chǔ)競爭力就是創(chuàng)業(yè)者或者就業(yè)人口中大學(xué)生數(shù)量居多；他們文化素質(zhì)高，而且創(chuàng)業(yè)和職業(yè)的年齡較低，具有敏銳的觀察和敏捷的思維。山后的地區(qū)所提供的辦公環(huán)境也更為生態(tài)環(huán)保和科學(xué)合理。有山有水有濕地，地鐵建設(shè)，京藏、京新高速貫穿，五環(huán)、六環(huán)平行環(huán)繞。商住休閑一應(yīng)俱全。這是山后地區(qū)的獨(dú)有的環(huán)境競爭力。最核心的競爭力還是要得益于海淀區(qū)高等院校、研究院所集中；地理位置上南聯(lián)金融街，北接城市發(fā)展新區(qū)；大企業(yè)集中，為科技、金融的度高高度結(jié)合提供了必要條件。

由此可見，山后產(chǎn)業(yè)園之間，項(xiàng)目之間，企業(yè)之間，政企之間、銀企之間、校企之間有著協(xié)作和共贏的關(guān)系。新型的辦公組織形式也將活躍于山后地區(qū)，如虛擬辦公、戰(zhàn)略聯(lián)盟、產(chǎn)業(yè)集群、社會化網(wǎng)絡(luò)等。

最后，總結(jié)一下我對山后產(chǎn)業(yè)園與現(xiàn)代辦公的趨勢判斷：

一是中關(guān)村北擴(kuò)將大幅提高企業(yè)對商務(wù)辦公硬件設(shè)施和軟環(huán)境的要求；

二是能否提供更好的會展、會務(wù)服務(wù)和城市體育（徒步、登山）等人文交流需求將成為企業(yè)的普遍選址要求；

三是房地產(chǎn)的平臺作用得以強(qiáng)化，地區(qū)性租售價(jià)格將趨于穩(wěn)定，地產(chǎn)開發(fā)銷售和企業(yè)投資使用更為默契和融合；

四是虛擬辦公、跨地區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等新型辦公理念將大幅提高辦公空間使用效率，從而進(jìn)一步提升周邊商業(yè)環(huán)境、休閑品味和居住品質(zhì)；

五是“政策、金融、信息、人才”等知識型服務(wù)將成為區(qū)別于地區(qū)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的重要服務(wù)特色；

六是海淀區(qū)商務(wù)客戶現(xiàn)存量大，尚未得到有效釋放，校企聯(lián)合的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新模式將為地區(qū)主流。