房地產業“新常態”

欒奕 杜曉鵬

“十三五”是全面建成小康社會的決勝階段，雖然有關房地產的描述在“十三五”規劃建議中并不多，但要確保“十三五”時期GDP6.5%的增速底線，推進新型城鎮化、京津冀等區域經濟發展等戰略任務，改善居住條件讓百姓獲得更多幸福感，實現全面小康社會目標，都離不開與民生息息相關的房地產業的持續發展。

但在經濟下行壓力下，房地產也進入了周期性調整。回顧2015年，雖有五次降息、五次降準，但市場起伏不定，既有二季度的短暫啟穩回升，也有成色不足的“金九銀十”，既有存量房源的進一步增加，也有“面粉貴過面包”的地王再現。

面對市場的起起伏伏和發展的機遇挑戰，我們需要理順思路，透過數據和事件，在政策、市場、行業的變化之中把握房地產業的“新常態”，因勢而動，順勢而為。

經濟下行壓力下，房地產政策的變化

為推進經濟社會持續健康發展，新一屆中央政府著力在經濟發展中“去房地產化”，以擺脫土地財政依賴。但為應對短期經濟下行壓力、實現“十三五”規劃目標，中央對房地產的態度有所轉變。從政府工作報告淡化房地產到財經領導小組會議提出“化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，再到國務院常務會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。態度轉變隨之而來的是產業政策的逐步調整。在堅持“市場歸市場、政府管保障”的思路下，中央一方面進一步強化托底保障，另一方面逐步放松市場領域的政策限制。

（一）加大住房保障支持力度

在將城市危房改造納入棚改政策范圍、“十二五”3600萬套保障房建設目標提前超額完成已成定局的情況下，中央對住房保障政策支持力度不減，以棚改舊改接替保障房建設，制定了三年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套的目標 ，并輔之以三級財政投入，土體劃撥、免出讓金，免基礎設施費，免印花稅，還有國開行貸款及財政貼息等配套措施 ，予以支持。

（二）放寬市場領域政策限制

自2014年3季度開始，中央先后進行了三輪的政策寬松。

第一輪，2014年“930新政”前后。在大部分地區限購政策調整放松的同時，中央多部委發文，調整首套房認定標準，再啟“認貸不認房”界定標準，調低首套房貸利率，重回2009年水平 ，放寬多套房貸款限制；放松公積金貸款條件 等。

第二輪，2015年“330新政”前后。政府報告用“穩定、支持和促進”代替了“抑制和調控”，并將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一；降低二套房首付比例 ，縮減房屋出售免征營業稅年限 ，通過放松信貸政策和財稅政策刺激需求，穩定住房消費；出臺優化住房及用地供應結構 的政策，控制二三線城市住房土地嚴重供大于求的狀況。

第三輪，是自2015年下半年已來的新一輪政策放松。調減公積金二套房首付款比例至20% ；取消限外令 ；調整部分固定資產投資項目最低資本金比例 ，對于房地產開項目維持保障性住房和普通商品住房項目的資本金比例不變，其他項目由30%調整為25%；公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業務 ；調減非限購城市商業貸款首套房首付款比例至25% 。

理性回歸下，區域市場分化的加劇

雖然政策陸續放開，但在全國戶均住房擁有量超過1套的背景下，受宏觀經濟下行和行業周期調整等因素影響，市場總體告別高速增長，不同區域市場冷熱不均，進一步分化。一線和部分二線城市相對穩定，但三四線城市市場低迷。

2015年1-10月，全國商品房銷售面積增速較1-9月回落0.3個百分點，銷售額增速較1-9月回落0.4個百分點。10月末，商品房待售面積比9月末增加2122萬平方米。

國家統計局分析商品房銷售增速回落的主要原因之一是非重點城市商品房銷售增速回落。1～10月，非重點城市商品房銷售面積增速比1～9月份回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行；而重點城市商品房銷售面積增速與1～9月份持平，是市場穩定器。

另據中原地產研究，截至2015年9月，一線城市平均出清周期為9.1個月，去化情況良好，二線城市平均出清周期為13.1個月，去化情況尚可；而三、四線代表城市平均出清周期高達25.4個月，面臨較大壓力。

從未來發展看，“十三五”規劃提出了“戶籍人口城鎮化率加快提高”的目標，但受經濟、社會等多方面因素影響，不同區域、不同城市在城鎮化進程中的人口流動必然存在差異。房地產以土地和人口為載體，人口流入大的區域，還會有強勁的房地產需求，但人口流出的城市，房地產需求可能進一步減少，市場可能逐步萎縮。因此，“十三五”甚至更長時期內，房地產市場分化格局將進一步加劇，一線城市、主要城市群等具有較強人口吸納能力的區域，可能迎來新的機遇。

激烈競爭下，企業的合作與整合

市場分化，房地產企業向抗風險能力更強的一線城市回歸趨勢愈加明顯，也加劇了一線城市的市場競爭。2015年，一線城市地王頻出，地價高過房價、“面粉貴過面包”的情況屢現。其中，北京土地市場競爭異常激烈，前10個月樓面價超過5萬的地塊已有9宗，最貴樓面地價高達7.5萬元/平方米。激烈的市場競爭，促進了企業間的合作，也加速了行業資源的整合。

（一）企業合作

一方面是品牌企業之間的合作更加緊密。一類是面對一線城市高昂的地價，聯合拿地已成為土地市場的主流，比如北京豐臺樊家村樓面價7.5萬/平方米地王，6家競拍房企全部為聯合體。另據亞豪機構統計數據顯示，2015年北京土地市場經營性用地出讓中，聯合拿地比重已達到46%。另一類是通過強強聯合，優勢互補，進一步提升競爭力，比如住宅龍頭萬科與商業地產龍頭萬達建立戰略合作關系，以實現利益共贏。

另一方面是跨界合作不斷深化。傳統房地產企業通過與新經濟領域企業的跨界合作，加快轉變發展方式，不斷拓展發展空間。比如萬科與百度、淘寶、騰訊的合作，比如首開與途家的戰略合作。

（二）企業整合

在市場機制作用下，馬太效應，強者恒強。品牌房企、標桿企業，憑借資產積累、市場地位、管理經驗等，進一步挖掘產品和服務內在價值，保持較強的發展優勢；而中小房企的生存發展空間被進一步擠壓。市場競爭，大魚吃小魚，房企之間的并購不可避免。我們看到萬科、恒大

在行政力量主導下，在國資國企改革中，國有房地產企業將迎來新一輪并購重組。在分類改革完成的基礎上，國務院國資委監管的112家國企可能進一步整合、重組到30至50家。北京等地方國企也將展開新一輪的整合。

總的來看，雖然面臨經濟下行和產業周期性調整等不利因素的影響，但無論是短期的政策寬松，還是經濟社會長期發展的需要，房地產業仍是國民經濟的重要組成部分。對于房地產開發企業來說，“十三五”甚至更長時間，仍將是重要的戰略機遇期。但在機遇與挑戰面前，房地產企業需要把握新常態下的政策環境、適應新常態下的市場變化，順應新常態下的行業趨勢。