商品房小區的停車位權利歸屬問題研究

徐福山

摘 要：小區停車位相關爭議既是建筑物區分所有權下的物權法問題，又是關系到稀缺資源配置、信息披露和交易公平的社會經濟問題，故解決該爭議的視角應多樣化。所以，從幾個角度明確小區車位、車庫物權的法經濟學理論基礎，并從物權法的解釋論視角，論證以《物權法》第74條所確立的“二元分類”作為實踐中解決小區停車位權利歸屬基礎原則的合法性、正當性和可行性。同時，信息公開應作為保障業主權利的輔助性政策，以解決“二元分類”標準可能的負面效應。

關鍵詞：停車位；物權法；建筑物區分所有權

中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）26-0148-03

一、停車位權屬爭議的現狀分析

自《物權法》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區分所有權解釋》）頒布以來，已有不少理論界和實務界學者對小區停車位爭議相關問題進行探討，但普遍存在視角單一的缺憾，也鮮有對各地新近出臺的規范性文件的分析和評述[1]。筆者認為，小區停車位相關爭議既是建筑物區分所有權下的物權法問題，又是關系到稀缺資源配置、信息披露和交易公平的社會經濟問題，故解決該爭議的視角應多樣化。因此，筆者主張除傳統民法物權領域的視角之外，還應當引入法律經濟學的視角。綜上，本文將結合傳統物權法理論和法律經濟學視角，兼顧解釋論層面，對不同類型的小區停車位的權利歸屬如何界定做一框架性分析。

目前，我國市場中停車位爭議的主要原因之一就在于對于不同類型停車位的所有權歸屬界定不夠明確。《物權法》第74條列舉了兩種類型的停車位，一是建筑區劃內車位：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫；二是業主共有車位：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。其中，前者若無特別約定，原始權利屬于開發商；后者則以法定形式確定為“業主共有”。在實踐中，小區停車位的分類則顯得更為復雜，存在獨立車庫、地下車庫、地面露天車位、架空層車位、人防工程車位、機械車位等多種類型[2]。由于法律條文和現實情況存在一定程度的不協調，開發商、業主、地方產權登記機關等對于《物權法》第74條理解存在差異，因此并沒有形成科斯所說的“產權的清晰界定”[3]。這也就直接造成了業主與開發商爭奪小區停車位的沖突，即阿爾欽所描述的“爭奪稀缺資源的沖突”[4]。而對于產權登記機關來說，由于《物權法》的規定并不明晰，小區各類停車位是否可以登記長期以來也是一個非常棘手的問題，導致一些地方產權登記機關采取不作為的態度。無法進行物權登記也間接造成業主在“購買”停車位后存在持有和轉讓的風險。因此，解決小區停車位的爭議的當務之急是首先明確各類型停車位在物權法上的法律地位和權利歸屬。

二、停車位的“二元分類標準”

前文已述，《物權法》第74條列舉了“建筑區劃內車位”和“業主共有車位兩種類型”停車位的產權歸屬問題。近年來，一些地方為解決現實中的糾紛，頒布或起草了地方性法規或地方政府規章，對小區停車位進行了比《物權法》第74條更細化的類型劃分，并對一些特殊類型車位以地方立法的形式做出權屬安排。例如，深圳市2014年末向社會公布的《深圳市房地產開發項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《深圳辦法（草案）》）規定，建筑區劃內車位分為“配建停車位”和“增設停車位”。其中，立法者將“配建停車位”規定為全體業主共有；“增設停車位”則可約定為房地產開發企業所有。又如，《上海市住宅物業管理規定》將共用地面架空層直接規定為業主共有，從而可推知在架空層設立的車位也應屬業主共有。而在學界，出于對業主權益的保護，學者們對于共有車位的范圍提出了以計算容積率、公攤面積、成本分攤等多樣化的界定標準，而不是簡單局限于停車位的類型劃分。

筆者認為，各地出臺細則解決糾紛的意圖值得肯定，學界提出的標準也充分考慮了對業主在購房過程中處于相對弱勢地位，但從法條的本身來看，《物權法》第74條已經為小區停車位做出了分類，即上文提及的“建筑區劃內車位”（第74條第2款）和“業主共有車位”（第74條第3款）。在《區分所有權解釋》中，這樣的分類得到了再一次的確認。從解釋論來看，《物權法》第74條第2款首先將小區停車位進行了“建筑區劃內”和“建筑區劃外”的區分。所謂“建筑區劃內”的車位是指依照行政機關頒發的建設工程規劃許可證及其所附總平面圖（附圖）而劃定的車位。

由此可見，《物權法》第74條其實是對小區停車位進行了“建筑區劃內”和“建筑區劃外”的二元分類。申言之，從解釋論的角度出發，筆者主張應當將是否屬于建筑區劃作為判斷停車位權屬的標準和依據。回過頭來，我們再來檢視前文所述的各類地方細則，不難發現，“建筑區劃”這一《物權法》層面的標準并未得到嚴格貫徹，而偏離這一標準則會直接導致小區內某些停車位的權屬分配發生改變。如《深圳辦法（草案）》中將一部分建筑區劃內的車位直接規定為全體業主共有，這直接與《物權法》產生沖突。依照《區分所有權解釋》第18條的規定，“在處理涉及物權歸屬爭議的建筑物區分所有權案件中，法院應當以法律、行政法規為依據。”換言之，地方性法規、地方政府規章和其他規范性文件被排除在確定區分所有權效力的法律依據之外。由此筆者認為，基于“物權法定”的物權法基本原則、“上位法優于下位法”的基本法理以及司法解釋的明確態度，各地出臺的關于小區停車位權屬安排的細則，至少應尊重《物權法》“建筑區劃內外”的二元分類結構，否則有突破物權法定、超越上位法之嫌。

三、基于“二元分類標準”的停車位類型化權屬安排

實踐中停車位及車庫主要表現為四種形式：第一種形式為地面停車位，第二種形式為地下車庫，第三種形式為架空層停車位，第四種形式為地面的獨立車庫[5]。若嚴格按照《物權法》第74條的二元分類標準和權屬安排，是否真的無法解決實踐中各類型小區停車位的糾紛？筆者認為，答案是否定的。以下筆者將在“建筑區劃”二元分類結構的基礎上，對實務中較易引起糾紛的停車位四種類型進行分類討論。

（一）地面露天車位

有學者曾提出，在地面露天劃定的車位并不具有構造上的獨立性，因此不能成立專有部分。也有學者提出，車位四至“有梁柱與鐵管等為區隔”就可以成立構造上的獨立性。由于我國各地小區建設和經濟情況不同，地面露天車位的具體劃定方式也可能千差萬別。高檔小區可能采用升降地鎖、擋車器、保險護欄等設備劃分地面露天車位，而中低端小區可能僅在地面刷以油漆邊框區隔之。筆者認為，這里應結合我國實際情況，若地面露天車位屬于建筑區劃內，且現場有最低限度可資區別的劃分，則應認定這類車位可以成立專有部分，屬于《物權法》第74條第2款所述之車位，在沒有特約的情況下原始權利歸于開發商；反之，若在建筑區劃內沒有標示，則屬于業主共有。

（二）架空層車位

一些地方細則直接將架空層車位歸為業主共有，其主要依據是《區分所有權解釋》第3條中關于建筑物基礎和沉重結構屬于共有部分的規定。有建筑法實務界人士指出，所謂的基礎一般指是“位于建筑物最下部的承重構件”，它承受建筑物的全部荷載，并將其傳遞到地基上。筆者認為，上述規定可以看做是建筑物的基礎和承重結構權屬的一般性規定。但值得注意的是，當法律對于建筑物的某一基礎結構做出特別規定，而使其發揮特殊效用時，基于特別規定優于一般規定的法理，應優先適用該特別規定。在架空層被標示為建筑區劃內車位時，《物權法》第74條第2款就屬于應被優先適用的特別規定。何況，《區分所有權解釋》第2條也明確指出建筑區劃內符合條件的車位應認定為專有部分。因此，筆者主張，判斷小區架空層的權屬問題，首先應當看各架空層部分在最初規劃時是否將其規劃為有特定的用途；其次，還要看該部分是否符合《區分所有權解釋》第2條第1款所規定的認定為專有部分的三個條件。

（三）人防工程車位

人防工程車位由于其國防功能，各地開發商及產權登記機關的態度大多較為謹慎。《人民防空法》并沒有對社會投資的人防設施的所有權做出特別規定，但該法第五條確定了民用防空設施“誰投資，誰受益”的一般原則。從《物權法》第74條及《區分所有權解釋》來看，“規劃用于停放汽車的停車位”之規定并未區分停車位的具體形態，也沒有將具有人防功能的車位作除外規定。因此，筆者認為，人防車位若在建筑區劃中進行了標示，也理當被視為建筑區劃內車位，在沒有特約的情況下，原始權利歸屬于開發商；反之，則屬于全體業主共有。這也符合《人民防空法》中確立的“誰投資，誰受益”之一般原則。從目前實務情形來看，廣州市、重慶市都在實踐中開放了人防工程車位的轉讓，也可以辦理登記。筆者認為，人防工程車位與一般車位不同之處，僅在于它多了一個戰時防空的功能，國家處于戰備或戰爭狀態下隨時可以被國家征用轉作防空設施。但筆者認為值得注意的是，由于人防工程車位存在因政策原因或緊急情況下被國家征用的可能，因此購買人防工程車位可能存在理論上的政策性風險。所以，筆者認為應從立法論的角度要求小區開發商在出售、出租前對可能產生的征用風險向業主盡到充分的告知和信息披露的義務。

（四）機械車位

機械車位可以說是一個應對我國目前大型城市小區停車難的良方。其不僅可以彌補一些老舊小區規劃車位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于機械車位并沒有明確的法律“身份”，導致開發商、物業沒有動力引進，而業主擔心購買后無法登記，權利無法得到保障。從法律經濟學的角度看，由于缺乏制度性的權利配置，間接導致了機械車位這一優質資源的交換效率減損，交換價值被低估。但是，按照目前我國民法中對于動產和不動產的分類，所謂不動產是指“依照自然性質或法律規定不可移動的物，包括土地及其定著物”。而機械車庫可以較為方便地移動，因此其較難被認定為不動產，應將其歸入動產中的大型機械設備，無法進行不動產確權登記。開發商可以自己持有機械車位，向業主出租；也可以通過共有物形式向不同業主出售份額。但鑒于機械車位與小區住宅在功能上的緊密聯系，筆者主張可以通過房地產登記機關“在業主的房屋所有權證附注欄中進行備注說明”等變通形式，使購買機械車位的業主獲得類似于不動產登記的公示。這不僅有利于消減業主購買機械車位時對于權利是否得到保障的擔憂，也有利于日后機械車位在市場中的再次流轉，提高資源的交換效率。

結語

以“建筑區劃內”和“建筑區劃外”作為小區停車位權屬安排的標準有充分的《物權法》依據。筆者認為，要充分落實“建筑區劃內外”的“二元分類標準”，同時保障購房者的合法權益，還需要一個信息充分公開的制度環境。“建筑區劃內外”的認定是基于行政機關頒發的建設工程規劃許可證及開發商向行政機關提供并獲批的規劃附圖。當小區停車位的權屬安排是基于建筑區劃時，建筑區劃信息就將成為業主購房決策中的重要參考信息。如果業主在購房前可以充分了解到小區規劃附圖中所標示的規劃內車位和規劃外車位情況，其可基于自身情況之判斷，權衡車位在其購房決策中的權重，以此做出買或不買的決定。在此情況下，無論開發商建設多少規劃外或規劃內停車位（前提是滿足法律法規確定的最低配置標準），無論業主選擇買或不買，都將是一個市場化的行為，是基于各市場參與方對于自身利益的衡量。反之，若業主購房前無法知曉小區停車位的建筑區劃情況和未來銷售安排，即開發商和購房者處于一種經濟學意義上的“信息不對稱”，則會導致購房者無法準確地做出購買決策。從現有規范來看，尚未有法律、行政法規或部委規章層面的規定要求開發商在商品房預售或銷售時公開小區建筑區劃附圖 。

參考文獻：

[1] 陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].北京：法律出版社，2007：202.

[2] 許尚豪，王仰光.小區停車位權屬分析[J].法學論壇，2007，（1）：26-27.

[3] 吳灝.產權制度與環境 ：“科斯定理”的延伸[J].生態經濟，2016，（5）：25.

[4] 楊龍波.從阿曼·阿爾欽《產權經濟學》看私有產權與公有產權的問題[J].理論經緯，2011，（4）：301.

[5] 劉閱春.論小區停車位及車庫的歸屬——兼議對《物權法》第74條規定的理解[J].當代法學，2007，（5）：65.