個人住房交易稅仍需優(yōu)化

楊志勇

個人轉讓非普通住房滿2年差額征收營業(yè)稅，有利于非普通住房的銷售，有利于人們改善住房條件。但是，政策仍有優(yōu)化空間。

個人住房交易怎么課稅，一直爭論不休。現實中，個人住房轉讓所要繳納的營業(yè)稅和購買期限的長短有密切關系。免征營業(yè)稅，是滿2年好，還是5年好？過去的做法可以概括為：要讓樓市降溫，就要滿5年才不用繳納營業(yè)稅；要讓樓市升溫，就只要滿2年。

滿2年的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅，屬于鼓勵住房交易的舉措。在樓市前景不太明朗的條件下，從5年改到2年的政策調整，無疑給樓市一劑強心針。從當前樓市格局來看，也許這一刺激的力度有限，但是，它促進房地產市場健康發(fā)展的信號是強烈的。雖然中國經濟在轉型，但還處于城鎮(zhèn)化進程中，尚無法承受房地產市場變冷的成本。因此，房地產市場的健康發(fā)展，才是包括稅收政策在內的房地產公共政策的重要目標。

讓房地產相關公共政策盡快恢復常態(tài)，才能實現房地產市場的健康發(fā)展。個人住房交易，在需求還難得到充分滿足之前，就好朝著釋放更多更合理需求的政策導向前進。過高的房地產交易稅費，導致一些正常的住房需求未能得到滿足。大幅度降低房地產交易稅費，是房地產市場健康發(fā)展的需要，同時能夠讓房地產市場價格得到進一步的穩(wěn)定。

營業(yè)稅政策調整客觀上還能促進宏觀經濟穩(wěn)定，但是，僅僅從5年改為2年免稅，能發(fā)揮多大作用還不得而知。從有力度的積極財政政策實施來看，個人住房轉讓的營業(yè)稅是否還有必要存在，值得深思。當然，如果只是為了刺激樓市，那么未來可供選擇的政策工具仍有很多。

個人轉讓非普通住房滿2年差額征收營業(yè)稅，有利于非普通住房的銷售，有利于人們改善住房條件。但是，政策仍有優(yōu)化空間。現行的普通住房與非普通住房的界定標準，還跟不上經濟社會發(fā)展步伐。各地界定標準中常有建筑面積90平方米、140平方米的規(guī)定，也有容積率、價格等。就面積來說，為什么是建筑面積，而不是套內面積？90平方米或140平方米這兩個數字合理性何在？普通個人能夠確認的只是套內面積，而不是那個需要換算才能得到的建筑面積。90平方米或140平方米的規(guī)定只是特定時期的產物。人民對美好生活的向往包括居住條件的改善。即使考慮土地約束條件，當人們從有天有地的住房搬到高樓中的一格居住時，所釋放出來的可供住房數量是驚人的。這種建筑面積限制帶來了很多其他問題。

從國家層面來看，鼓勵全民閱讀，建設書香社會，但是，住房面積標準的界定并沒有考慮到這些。固守90平方米和140平方米面積的時代已經過去。更值得反思的是，不少地方對不同地段普通住房總價標準的確定，選擇了郊區(qū)低總價、城區(qū)高總價的做法。這雖可很好地兼顧城區(qū)老居民需要，但事實上這也鼓勵了個人居住城市中心的選擇，不利于城市布局的合理化。而且，非普通住房交易所適用的契稅稅率往往是3%，而不是1.5%或更低。在住房總價不低的條件下，高企的契稅也給人民改善住房條件設置了不低的障礙。總之，要讓個人住房銷售更順暢，讓個人改善居住條件更便利，需進一步優(yōu)化住房交易稅制，需進一步梳理相關公共政策。特別是，“遏制房地產市場投資投機需求”這一看上去很美好但實際上違背了房地產市場運行基本規(guī)律的目標定位亟待改變。endprint