房地產(chǎn)并購的趨勢解讀

魯杰為

(北京科技大學(xué) 東凌經(jīng)濟管理學(xué)院,北京 100083)

房地產(chǎn)并購的趨勢解讀

魯杰為

(北京科技大學(xué) 東凌經(jīng)濟管理學(xué)院,北京 100083)

至2014年以來的房地產(chǎn)市場忽冷忽熱。以數(shù)據(jù)為例,2014年北京全年的寫字樓散售市場交易額僅為150億元,而往年平均的市場容量大約為400億元,成交縮水近60%；同時,在2015年3月30日房地產(chǎn)新政出來的第二天,鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的簽約成交客戶明顯上升,提價幅度約5%左右。

房地產(chǎn)；市場；并購趨勢

房地產(chǎn)市場就在這忽冷忽熱的變化之中，其相關(guān)企業(yè)的并購現(xiàn)象也明顯加劇。據(jù)Wind數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購案合計為245宗，總交易額為1 210億元，同比增加80%；2013年全年的并購案為150宗，交易額為668億元，同比增長46%；2012年房地產(chǎn)的并購案共計154宗，交易額僅為458億元。不言而喻，隨著市場的逐漸成熟，企業(yè)之間的分化以及并購將越來越頻繁。

本文將從兩個維度對房地產(chǎn)并購趨勢進(jìn)行解讀。從并購方的角度而言，如何在不斷波動的房地產(chǎn)行業(yè)中更有效地把握并購機會？從被收購方的角度而言，如何在激烈的市場拼殺中優(yōu)化原有的商業(yè)模式，進(jìn)而避免傳統(tǒng)開發(fā)商被并購的命運？

我們不妨簡單梳理房地產(chǎn)并購買方市場的主流機構(gòu)，主要包含房地產(chǎn)并購基金、保險公司等。這些機構(gòu)普遍的特點是專業(yè)性強、資金實力雄厚，但普遍的短板是太過于相信專業(yè)技術(shù)，技術(shù)細(xì)節(jié)的過度關(guān)注往往損害了雙方合理的信任基礎(chǔ)。換言之，未來勝出的買方在風(fēng)險可控的技術(shù)上，對市場一定是更加敬畏。因為敬畏，所以真誠。如果用9個字概括未來房地產(chǎn)并購勝出的關(guān)鍵點，我認(rèn)為是“看大勢、做實事、掙巧錢”。

何為“看大勢”？我們看到這樣的數(shù)據(jù)：2014年全社會用電量同比增長3.8%，這一用電量增速是2000以來的最低水平，遠(yuǎn)低于2003年15.3%的高峰；2008年政府投入1元可以帶動0.4元的經(jīng)濟增長，而2014年同樣的投入，卻只能帶動0.16元的GDP增長。談及上面的數(shù)據(jù)，并不是要危言聳聽，而是主流機構(gòu)切切實實感覺到了大環(huán)境的刺骨寒風(fēng)。哪里是理想的避風(fēng)港？建議依舊選擇北京和上海。城市的本質(zhì)就是用最小的交通量換取最大的交換量，所以未來城市的發(fā)展路徑勢必遵循滾雪球原則。

在寒風(fēng)中，我們也看到了兩點意外的喜悅。①隨著這一輪對白手套的打壓，官僚資本一定程度上撤離了自由市場競爭，80后、90后的創(chuàng)業(yè)空間越來越大，這就是活躍市場中急需的新鮮血液；②互聯(lián)網(wǎng)徹底改變了傳統(tǒng)的商業(yè)邏輯。原先處于市場領(lǐng)先地位的企業(yè)，很可能由于歷史思想包袱而被市場拋棄。互聯(lián)網(wǎng)時代中需要的不僅是客戶，更需要粉絲。所以建議基于追求參與感的互聯(lián)網(wǎng)思維，努力拓展P2P融資渠道搭建。

何為“做實事”？我認(rèn)為房地產(chǎn)基金安身立命的根本在于增值能力。資產(chǎn)的運營管理能力不同于以往依靠賣圖紙、賣樓花等由想象力承載的商業(yè)邏輯，而是由租戶實實在在的營業(yè)額來支撐。同時，我始終認(rèn)為資產(chǎn)證券化是大勢所趨，尤其是創(chuàng)新型的債權(quán)融資以及私募REITs。目前市場中已經(jīng)有案例在積極的探索和突破，一旦未來REITs退出，將對行業(yè)整體發(fā)生根本性的改變。但在此之前，我們更需要反問自己：是否有現(xiàn)成的成熟且成規(guī)模的基礎(chǔ)資產(chǎn)和估值技術(shù)？作為準(zhǔn)備，從行業(yè)實操最前沿的角度，建議重點關(guān)注這份報告。2014年住建部政策研究中心、高和資本以及中信金石基金，三方共同撰寫了《商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究》報告。這份報告不僅從行業(yè)的宏觀趨勢進(jìn)行了分析，而且從REITs的估值、稅務(wù)籌劃以及機構(gòu)投資者的偏好等技術(shù)要點也進(jìn)行了實際案例的模擬演算以及分析。

何為“掙巧錢”？對于投資人而言，ROE或者IRR是大家最為關(guān)心的指標(biāo)。而ROE又是由銷售凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿倍數(shù)三者相乘計算出來的。如果我們把地產(chǎn)金融的發(fā)展分為3個階段，早期的房地產(chǎn)投資主要聚焦于銷售凈利潤。因為單項目本身就非常掙錢，我們暫且稱之為1.0版本；隨著高周轉(zhuǎn)、快復(fù)制的發(fā)展，周轉(zhuǎn)率和杠桿倍數(shù)成為大家的關(guān)注點，確實在上一輪房地產(chǎn)暴漲期表現(xiàn)的淋漓盡致，我們稱之為地產(chǎn)金融的2.0版本。

那么未來呢？什么是地產(chǎn)金融的3.0版本？我們認(rèn)為有兩點是關(guān)鍵：第一，上面3個指標(biāo)一定是都不錯的，而不是過去的“一招鮮兒”。綜合能力比拼的時代已經(jīng)來臨。典型的房企如中海，單看某個具體指標(biāo)可能不如萬科、龍湖以及雅居樂等，但綜合能力的優(yōu)勢越來越凸顯；第二，與互聯(lián)網(wǎng)金融的對接，市場嗅覺敏銳的機構(gòu)現(xiàn)在也在嘗試與P2P公司對接。P2P將會成為未來地產(chǎn)金融跳躍式發(fā)展的端口。

從被并購方的角度而言，如何順利度過危機期呢？主要取決于思維邏輯的轉(zhuǎn)變，即如何做好重資產(chǎn)的輕玩法。

（1）開發(fā)模式的邏輯需要徹底轉(zhuǎn)變。過去開發(fā)商的邏輯是先拿地、產(chǎn)品設(shè)計，然后是蓋樓和賣樓。轉(zhuǎn)型之后的邏輯將完全逆轉(zhuǎn)，一切工作的出發(fā)點是如何設(shè)計出讓客戶尖叫的產(chǎn)品，即先從客戶的需求出發(fā)。然后做產(chǎn)品定位，最后才是拿地。

（2）金融的邏輯也將不同。傳統(tǒng)的融資工具主要是銀行開發(fā)貸款、信托等渠道。未來大家將越來越關(guān)注眾籌或者REITs。但僅僅如此還不夠，最關(guān)鍵的是運營和資金相分離。運營的價值將越來越凸顯，但能否運營成功的關(guān)鍵又取決于各方角色的定位。依附于資本的職業(yè)經(jīng)理人團隊將來將轉(zhuǎn)型成為駕馭資本的創(chuàng)業(yè)合伙人團隊。

（3）用戶的邏輯。未來房地產(chǎn)行業(yè)也將參照互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)迭代模式而不斷實現(xiàn)優(yōu)化。如何與用戶產(chǎn)生黏性，如何促成多次消費，等都是值得思考的關(guān)鍵問題。

探索、反思和修正是每一個行業(yè)走向成熟的必經(jīng)之路，房地產(chǎn)金融亦不例外。我們也一直在思考未來的方向。房地產(chǎn)并購行業(yè)的明天，無論是募資或者是退出，信任的價值將越來越凸顯。

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.11.090

F293.35

A

1673-0194（2015）11-0153-02

2015-04-07