房屋轉租后為何就沒有了優先承租權

周玉文

【案例】2010年3月，沈華承租了張成的一間60平方米的門面房做理發店用。雙方訂立的書面《房屋租賃合同》約定：租賃期限為4年，每月租金為1800元，每月5日前交清本月房租；兩個月不交房租出租方有權單方解除合同；承租人經出租人書面同意可以裝修，但合同到期或者因承租人違約導致合同解除的，裝修歸出租人所有；承租人不得轉租，如果確實需要轉租必須經出租人書面同意；租賃期滿后，承租人在同等條件下有優先承租權。2013年1月，沈華經過張成的書面同意，將該門面房轉租給齊開紅繼續做理發店用。沈華在向張成交了2013年1月和2月兩個月的租金后，即向張成提出，以后由齊開紅直接向張成交房租，有關房屋租賃的一切事宜也由齊開紅直接與張成聯系。在張成表示同意后，沈華也將其與張成的合同原件交給了齊開紅，由齊開紅按原來的合同約定交房租，也由齊開紅直接找張成維修等事宜，沈華沒有再參與。2014年3月31日該租賃合同到期后，張成與齊開紅按原租賃價格又訂立了為期3年的新的房屋租賃合同。

沈華得知該情況后，認為自己按合同有優先租賃權，出租人張成未經過自己同意將房屋出租給齊開紅，侵犯了自己的優先承租權。在協商不成的情況下，沈華以張成和齊開紅為被告，訴至法院要求法院認定兩被告的房屋租賃合同無效，將房屋以同等條件租賃給原告或者賠償原告損失7200元。法院審理后，判決駁回了原告沈華的訴訟請求。

【點評】合同是當事人之間的法律，當事人之間訂立的有效合同，當事人雙方都應按合同的約定履行自己的義務，否則，就應當依法承擔違約責任。在沈華與張成訂立的《房屋租賃合同》中，約定有“租賃期滿后，承租人在同等條件下有優先承租權”的內容，在該合同到期后，出租人張成在沒有通知也沒有征得承租人沈華同意的情況下，即將該房屋出租給了齊開紅。這樣來看，似乎是出租人張成違約了，應當承擔違約責任。但是，從該房屋租賃合同變化的情況來看，張成并沒有什么違約行為。

本案爭議的焦點是沈華將其與張成訂立《房屋租賃合同》的門面房轉租給齊開紅的行為是轉租還是房屋租賃合同中權利義務的一并轉讓。如果是轉租，沈華與張成訂立的《房屋租賃合同》仍然存在和繼續履行，仍然由沈華按《房屋租賃合同》行使合同權利、履行合同義務。雖然沈華將該房屋轉租給了齊開紅，但齊開紅并不與張成之間存在房屋租賃合同關系，而是與沈華之間存在房屋租賃合同關系。具體說張成無權向齊開紅要房租，而只能向沈華要房租；齊開紅也無權利要求張成維修房屋，而只能要求沈華維修房屋等。但本案卻并不是這樣的情況，雖然張成在原《房屋租賃合同》上寫的是“同意將該房屋轉租給齊開紅”的字樣，但其后實際發生和實際履行的行為是由張成和齊開紅之間發生了《房屋租賃合同》關系，例如，沈華將其與張成訂立的《房屋租賃合同》原件交給了齊開紅，由齊開紅直接交房租給張成，也由齊開紅直接找張成維修房屋等，沈華與張成訂立這份《房屋租賃合同》自轉給齊開紅后，就實際上由齊開紅履行該合同義務，行使該合同權利。而這些都是由沈華與張成協商后并征得了張成同意且已經實際履行的。這完全符合《合同法》第八十八條關于“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人”的規定，這屬于合同中的權利和義務一并轉讓，而不是通常所說的轉租。合同中的權利和義務一并轉讓后，沈華自轉讓后不再是該合同的當事人一方，當然也不再享有該合同的權利，也不承擔該合同的義務了，即原合同中的權利義務與其再沒有關系了。所以，法院判決駁回原告沈華的訴訟請求是有事實和法律依據的，是正確的。（本案人名為化名）