承租人權益價值評估方法與技術路線探究

蔣蘇健

(浙江廣廈建設職業(yè)技術學院 管理工程學院,浙江 金華 322100)

承租人權益價值評估方法與技術路線探究

蔣蘇健

(浙江廣廈建設職業(yè)技術學院 管理工程學院,浙江 金華 322100)

對于承租人權益價值評估的兩種方法，現(xiàn)有文獻未能指出其運用上的區(qū)別。通過對比分析，發(fā)現(xiàn)這兩種方法對應的計算公式并不等價，而是各有其特定的運用前提條件的，并探討了承租人權益價值評估的技術路線。

承租人權益價值；評估方法；技術路線

一、問題的提出

柴強(2014)[1]8在全國房地產(chǎn)估價師統(tǒng)一考試教材中，列出了于承租人權益價值評估的兩種方法及其文字表達式：一是，承租人權益的價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和；二是，承租人權益價值等于無租約限制下的價值與有租約限制下的價值之差。金建清(2010)[2]79-82，認為目前帶租約房地產(chǎn)估價尚缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范，討論了帶租約房地產(chǎn)價值的評估方法，以過程分析為基礎建立了從估價角度確認租約有效性的標準和帶租約房地產(chǎn)估價的計算公式(實質(zhì)是收益法估價的公式)。

對于承租人權益價值評估的兩種方法，現(xiàn)有文獻未能指出其運用上的區(qū)別或給出其相應的運用前提條件，而實際上，根據(jù)國內(nèi)租賃經(jīng)營的實際情況，這兩種評估方法的應用是各有其前提條件的。另外，對于這一業(yè)務的評估技術路線方面，理論界也未能給出具體詳細的說明，導致其理論對實際的指導作用有限。本文擬根據(jù)國內(nèi)租賃經(jīng)營的實際情況，對承租人權益價值評估的兩種方法及其應用條件進行分析討論，并給出其評估技術路線。

二、承租人權益價值評估方法的探析

(一) 評估方法及公式介紹

根據(jù)柴強(2014)[1]58主編的全國房地產(chǎn)估價師統(tǒng)一考試教材，收益法中有一種變通的應用形式是“成本節(jié)約資本化法”，它是把“節(jié)約的成本”看作一種收益。該方法的實質(zhì)是:某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權益價值評估是這種方法的典型運用，其教材中給出了兩種評估計算方法的文字表達式：

承租人權益價值=剩余租賃期間各年合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和

(1)

承租人權益價值=無租約限制下的房地產(chǎn)價值-有租約限制下的房地產(chǎn)價值

(2)

對于式(1)，市場租金與合同租金之差就是承租人實際可“節(jié)約的成本”，也即是承租人的權益價值。如果合同租金低于市場租金，則承租人權益價值為正；反之，承租人權益價值就是負的。而對于式(2)，等式右邊的無租約限制下的房地產(chǎn)價值和有租約限制下的房地產(chǎn)價值，都是采用收益法公式計算的。租賃期限屆滿后的收益年限內(nèi)，無租約限制下的房地產(chǎn)價值和有租約限制下的房地產(chǎn)價值都是按照客觀市場租金及其運營費用來計算的，因而租賃期限屆滿后的收益年限內(nèi)二者價值是相同的，所以只需計算二者在剩余租賃期間相應價值的差額，即是承租人權益價值。

(二)評估公式的應用與分析

對于式(1)、(2)，現(xiàn)有考試教材或其他文獻并未給出應用上的區(qū)別(實際是默認為二者“等價”)，下面通過幾個案例來分析判別是否是“等價”的。

【案例1】某承租人3年前與一寫字樓業(yè)主簽訂了為期10年的租賃合同，租用了建筑面積為1 000 m2的辦公場所，月租金固定不變?yōu)?5 元/m2(按建筑面積計)。現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為110 元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，租金支付方式為每年年末支付，請計算當前承租人權益的價值。

解析：根據(jù)式(1)：承租人權益的價值等于=租賃期間各年合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和，目前承租人權益的價值計算如下[3]：

各年市場租金與合同租金之差：(110-85)×1 000×12=30(萬元)

剩余租賃期限：10-3=7(年)

由于本案例1未涉及租賃經(jīng)營的年運營費用(出租人承擔)情況，所以不能直接運用式(2)進行計算。

【案例2】假設該寫字樓租賃市場上的年運營費用均為C萬元，其他條件同【案例1】。請計算目前承租人權益的價值。

解析：先運用式(2)計算如下(只需剩余租賃期限7年內(nèi)的價值，再求差額)：

第一步：合同租金下的房地產(chǎn)年凈收益A1=85×1 000×12-C=102—C(萬元)

第二步：市場租金下的房地產(chǎn)年凈收益A2=110×1 000×12-C=132—C(萬元)

再用式(1)計算，顯然其計算結果與【案例1】一樣是146.05萬元，即本案例運用式(1)、(2)，其結果相同。

【案例3】該市場上，租賃經(jīng)營的年運營費用率為年租金收入的30%，其他條件同【案例1】，請計算目前承租人權益的價值。

解析：先運用式(2)，計算步驟同【案例2】，簡化如下：

再運用式(1)計算，顯然其結果與【案例1】相同是146.05萬元，即本案例3運用式(1)、(2)的計算結果是不一樣的。下面對此現(xiàn)象進行詳細分析：

【案例1】實際暗含了一個前提：合同租金與市場租金下，承租人均不承擔任何運營費用或租金均包含了承租人承擔的運營費用。此時，市場租金與合同租金之差就是該合同的承租人實際可“節(jié)約的成本”，即：承租人權益價值=市場租金與合同租金之差的現(xiàn)值之和；

【案例2】中，由于年運營費用相同，“市場租金與合同租金之差的現(xiàn)值之和”與“無租約限制下的房地產(chǎn)價值-有租約限制下的房地產(chǎn)價值”的計算結果相同；

【案例3】中，由于運營費用是按照租金的一定比例計取的，租金不同導致年運營費用是不同的，所以在此情況下，“市場租金與合同租金之差的現(xiàn)值之和”與“無租約限制下的房地產(chǎn)價值-有租約限制下的房地產(chǎn)價值”的計算結果就不相同了。由于承租人實際可“節(jié)約的成本”才是其權益價值，本案例3只能運用式(1)進行評估計算。

綜上分析，式(1)、(2)顯然不能在任何情況下都是“等價”的，應有其各自的運用前提條件。式(1)的前提條件是：合同租金與市場租金中，承租人除了支付租金外，均不再承擔其他任何運營費用；式(2)的前提條件是：市場租金與合同租金中，年運營費用相同且固定不變，否則只能采用式(1)進行計算。而根據(jù)我國房地產(chǎn)租賃市場的實際經(jīng)營情況，租金的不同會導致其運營費用(包括維修費、管理費、營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等)的不同，因而式(1)的運用范圍比式(2)廣泛。實質(zhì)上，式(2)是在式(1) 基礎上發(fā)展形成的。

另外，根據(jù)市場現(xiàn)實情況，商業(yè)或商務辦公房地產(chǎn)的租金隨著經(jīng)濟發(fā)展，會有一個遞增的趨勢，那該如何評估計算呢？

【案例4】預計該市場上類似商店正常月租金每年遞增3 %，運營費用率為租金收入的30%，承租人不承擔租金外的其他費用，其他條件同【案例1】。請計算目前承租人權益的價值。

解析：根據(jù)上述分析，由于兩種租金的年運營費用不相同，只能選式(1)計算：

年市場租金：110×1 000×12=132萬元，年合同租金：85×1 000×12=102萬元，

則，承租人權益價值為：

這里先用年金公式計算各自7年內(nèi)租金的現(xiàn)值和，再相減，不影響計算結果。對比可知，本案例4的承租人權益價值比案例1和案例2中的承租人權益價值要大，是因為：由于市場租金的上升，使得承租人權益的價值(節(jié)約的成本)的增加。

三、承租人權益價值評估技術路線

根據(jù)前文分析結果，評估式(1)的運用范圍比式(2)廣泛，式(1)是基礎公式，那么下面只對評估式(1)的運用提出其評估技術路線：

Ⅰ)選3個租賃可比實例，用市場法評估該類房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的市場租金；

Ⅱ)查出該房地產(chǎn)租賃合同中的租約租金；

Ⅲ)求取剩余租賃期間內(nèi)每年市場租金與合同租金的差額；

Ⅳ)根據(jù)該類房地產(chǎn)的報酬率，求取上述各年市場租金與合同租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和(或市場租金與合同租金在估價時點的現(xiàn)值之差)，即為承租人權益的價值。

四、結語

本文對房地產(chǎn)估價實務中評估承租人權益價值的兩種評估方法及其公式進行了探討。評估公式“承租人權益價值=市場租金與合同租金差額的現(xiàn)值之和”的運用條件是：合同租金與市場租金中，承租人除了支付租金外，均不再承擔其他任何運營費用；而評估公式“承租人權益價值=無租約限制下的房地產(chǎn)價值-有租約限制下的房地產(chǎn)價值”的運用條件是：市場租金與合同租金中，年運營費用相同且固定不變。根據(jù)我國房地產(chǎn)租賃市場的實際經(jīng)營情況，前一公式的運用范圍更廣，因此也給出了其評估技術路線。

[1] 柴 強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2014.

[2] 金建清.帶租約房地產(chǎn)估價方法探討[J]. 天津師范大學學報，2010(4).

[3] 蔣蘇健，金錫萬.房地產(chǎn)估價理論與實務[M].北京：北京郵電大學出版社，2012.

[責任編輯 樂 知]

Discussion about the Appraisal Approach on Tenant Rights Value and It’s Appraisal Technical Route

JIANG Sujian

(ZhejiangGuangshaCollegeofAppliedconstructionTechnology,Jinhua322100,China)

For two kinds of appraisal approach of tenant rights value, the existing literature fails to point out its difference between its use. Through the detailed comparison and analysis, this paper finds that the two corresponding calculation formula are not equivalent, and they both have their own specific use condition. This paper also discusses the appraisal technical route of the tenant rights value.

the tenant rights value；appraisal approach；appraisal technical route

2014-10-24

浙江廣廈建設職業(yè)技術學院2014年院級課題(項目編號：RWYB14)

蔣蘇健(1974— )，男，安徽池州人，浙江廣廈建設職業(yè)技術學院講師，碩士，注冊房地產(chǎn)估價師，土地估價師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟研究。

F293.3

A

1671-8127(2015)01-0051-03