城市土地特性及交易市場化框架構建

陳洪娜

摘 要：城市土地一般是指城市建成區及其規劃土地。城市土地一般具有以下五種特性：區位性、供應的稀缺性、聚集效應和報酬遞減性、投入的無限性和利用后果的綜合性。目前我國城市上地市場可分為兩種類型，即土地一級市場和土地二級市場。該文在分析土地交易市場的五種特性的基礎上，制定了“制度保證、政府調控、價格機制”的土地交易市場框架，全文是研究者長期工作實踐基礎上的理論升華，相信對從事相關工作的同行有著重要的參考價值和借鑒意義。

關鍵詞：土地交易市場 內涵 特性 框架

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）03（a）-0221-02

1 城市土地的特性

把握城市土地特性是研究城市土地問題的基礎。城市土地是指城市市區即城市建設用地，其土地上人口密集、建筑稠密、生活設施比較齊全。我國城市土地屬于國家所有，城郊土地除有法律規定為國家所有外，多數屬于集體所有。城市土地一般來說具有以下五大特性。

1.1 城市土地的區位性

位置對城市土地非常重要，城市土地的質量主要取決于城市土地的位置及該位置下的區位條件，如繁華（集聚）程度、交通條件、設施狀況和環境質量等。不同的區位條件決定了城市土地的價值、利用戰略、利用強度和利用方向。

1.2 城市土地供應的稀缺性

相對于人們龐大的土地需求，城市土地總量供給往往是短缺的；而且城市土地由于面積的固定性和區位的惟一性，使其在特定地段會出現土地經濟供給的相對稀缺。城市各種用途的土地只有通過市場競爭才能達到合理的配置。

1.3 城市土地聚集效應和城市土地報酬遞減性

城市土地的產出與投入到地塊上的資本和物質（成本）不一定是按比例遞增或遞減的。一般來說，前期土地產出遞增比例會大于成本投入比例，這就是聚集效應；后期土地產出遞增比例會少于成本投入比例，這是土地報酬遞減效應。

1.4 城市土地投入的無限性

在農業土地生產的過程中，對土地的要素投入只能在一定的尺度上，如化肥不能多施、種子不能多播、勞動力利用也有限度等等，土地的受容量相對穩定且較小。而對城市土地則不同，土地的受容量具有極大的空間，無數的勞動力、物質和資金都可以投到有限的城市土地上。路、水、電設施可以大量建設，建筑可往高層發展等等。

1.5 城市土地利用后果的綜合性

城市土地是城市社會、經濟和生活等各項活動的載體。一個自然歷史經濟綜合體，是生態經濟系統的基礎因子。土地相互連接在一起，不能分割，不可移動。每塊土地或每一區域的土地利用后果，不僅關系到本區域的經濟、生態和社會效益，而且更重要的還影響到臨近區域甚至整個城市、國家的經濟、生態和社會效益，從而產生巨大的社會后果。

2 城市土地市場的結構

根據城市土地的定義和交易客體的類型不同，我國城市土地市場一般分為兩種類型，即土地一級市場和土地二級市場。

（1）土地一級市場

土地一級市場，即土地使用權出讓市場，它是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的市場。

（2）土地二級市場

土地二級市場是發生在土地使用者之間的土地使用權交易的市場。這種市場大體分兩類：一類是通過有協議、招標、拍賣方式獲得土地使用權在二級市場通過轉讓、租賃、作價入股等方式轉賣土地剩余年限的使用權；二是過去行政劃撥的土地使用權進入市場，具體有租售房地產、以地分房、轉讓已開發土地、土地入股、土地抵押等形式，土地地價以隱含的方式獲得了實現。

3 土地交易市場化的內涵

土地交易是在土地市場上完成以土地權利為交易客體的且受土地交易制度制約的一種交易行為，它是土地市場的核心內容。從產權的角度來說，土地的權利是一個以土地所有權為核心的權利束，有土地所有權、土地使用權、抵押權、租賃權、地役權等，這種權利是對稀缺資源或者更嚴格的說是經濟物品的一種獨有的權利。不同權利因其內涵不同而所得到的土地收益也不同。土地的未來收益因土地權利的分離而在各權利者之間實現分配，例如，目前政府擁有征購農用地的權利，且擁有通過出讓土地方式來變更土地用途獲取巨額的土地增值收益的權利。

具體來說，土地交易由三個要素組成：一是交易的主體，即從事交易的人（個人、單位、政府或企業等）；二是交易的客體，即用于交易的對象或標的物，外在表現為土地，實質內涵是土地權利；三是交易的行為，也即交易主體之間發生的實質性的交易活動，一般是以貨幣為媒介的交換，表現為土地交易價格的大小。三個因素的不同組合構成了土地交易的多樣化和復雜化。從交易的主體來講，有個人、集體、工商企業、銀行、政府、國家等等。這些交易主體在交易活動中又可能扮演著不同的角色，如買方、賣方、中間商（經紀人）、律師、融資者。從交易的客體來看，有獨立的土地，有土地與其建筑物結合在一起的“房 地”產，也有關于土地的信息等，而按交易權利劃分又可細分為所有權、使用權、租賃權等各種土地權屬。從交易的行為來看，有買賣、租賃、抵押、入股、典當、贈與、繼承、代理、委托管理、咨詢、經紀等，其中交易形式可分為拍賣、招標、協議等。

“交易市場化”不是一個新的概念，是伴隨著我國社會主義市場經濟體制建立過程中出現的一種認識。我們把建立社會主義市場經濟體制的過程一般地稱為市場化進程.市場化，就是要建立市場機制，這是相對于過往我國實施的計劃體制來說的。市場機制是一種強調以市場為稀缺資源基礎配置手段、強調公平競爭的經濟運行機制。城市土地交易市場化指的是為了達到這樣一種狀態，城市土地在交易過程中遵循市場規則，即符合土地權利明晰、市場主體自主交易和交易價格由市場供需決定等條件。具體表現為：

（1）市場交易主體是有獨立財產權利，自主決策，自負盈虧的市場參與；（2）主體間是一種平等競爭、優勝劣汰的關系，主體之間的交易行為是建立在平等自愿的基礎上的；（3）交易價格是多個有意向的交易主體通過在市場上公平競爭后達成的自愿且能夠承擔的價格。

4 城市土地交易市場化分析框架

“制度保證、政府調控、價格機制”構成了城市土地交易市場化的框架。如圖1所示。

土地市場中的制度是保證土地“公開、公平、公正”交易的前提。產權制度的明晰與否是與土地權利收益分配直接相關的根本因素。只有產權明晰，才有利于土地權利者獲得相應的收益，并且得到法律的保護，土地權利者才會有積極性按照規范市場的規則開發利用土地，否則只會刺激隱形市場的成長，破壞市場秩序。

土地交易中的政府適度的調控行為是土地市場中制度得以落實的保障，但過度的政府調控會影響土地資源配置的效率。現代市場經濟必須有政府的參與才能更好地運行，城市土地是城市各項經濟、社會、文化活動的必需載體，政府必須發揮應有的調控功能，保持公平公正，保證市場運行的效率，不能與民爭利，維護土地市場競爭環境的公開、公平、公正。

價格是制度因素和政府因素外在的核心表現，是反映土地交易市場化程度的最顯著的指標。一般來說，土地價格越接近市場均衡下決定的價格，那么土地的市場化程度越高，資源配置效率也越高；反之，則土地市場受到調控的程度就越大，效率也較低，但是否有利于公平要實事求是的分析。因此，如何遵循市場競爭規則，保證土地價格接近均衡價格是土地交易市場化運作中的一個關鍵環節。

“制度保障、政府調控、價格機制”三者聯系密切，互相影響。制度可以規范政府的行為和維護市場的秩序；政府可以根據土地價格的表現和市場實際運行情況推進或改革現有制度環境；土地價格反映了制度因素和政府因素對市場的綜合作用，合理的價格有利于政府堅定對現有制度環境維護的信心。

5 結語

該文闡述了城市土地的特性和城市土地市場的結構，并建立了城市土地交易市場化的基本概念及其分析框架，主要的內容如下。

城市土地一般是指城市建成區及其規劃土地。城市土地一般具有以下五種特性：區位性、供應的稀缺性、聚集效應和報酬遞減性、投入的無限性和利用后果的綜合性。目前我國城市上地市場可分為兩種類型，即土地一級市場和土地二級市場。土地交易是在土地市場上完成以土地權利為交易客體的且受土地交易制度的制約一種交易行為，它是土地市場的核心內容。“交易市場化”是強調在交易階段，以市場為稀缺資源配置手段、權利主體間進行公平競爭的一種理念。城市土地交易市場化指的是符合土地權利明晰、市場主體自主交易和交易價格由市場供需決定等條件的一種市場狀態。“制度保障、政府調控、價格機制”是城市土地交易市場化進程中最為關鍵的環節。土地市場中的制度是保證土地“公開、公平、公正”交易的前提；土地交易中的政府適度的調控行為是土地市場中制度得以落實的保障：價格是制度因素和政府因素外在的核心表現。

參考文獻

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