我國商業地產經營模式探析

廣西保利商業投資有限公司 黎俏

我國商業地產經營模式探析

廣西保利商業投資有限公司 黎俏

摘要：伴隨著不斷貫徹落實的國家政策以及住宅地產開發行業，商業地產開始逐漸趨于飽和狀態，越來越多的政府部門、投資者以及地產開發商開始重視商業地產。在市場經濟環境下，商業地產行業擁有高投資風險以及高利潤回報的雙重特征，同時包括地產以及商業這兩個大部分內容，若開發商僅僅強調在商業模式下運營地產或者是在地產模式下運營商業，都不能獲得成功。本文將針對當前我國商業地產的主要運營模式展開探究分析，并且就其優勢以及存在的隱患進行適當的闡述。

關鍵詞：地產 商業 經營模式 探析

最近這些年來，我國大中型城市中紛紛涌現出開發商業地產的風潮，尤其是在經過國家宏觀調控對住宅地產的過快增長進行適當的控制之后，一部分地產經營者轉向了商業地產的開發，通過這樣的方式來補充缺少的盈利。我國商業地產歷經多年的發展，已經取得了一定的成就。然而，在發展的過程當中，也出現了較多的問題，特別是行業內都非常關注的“經營模式”中存在的問題。

1　“商業地產”概述

我們常說的“商業地產”，其實際上是指“商業房地產”。而關于商業地產，中國商業地產聯盟對其進行了定位的概念是分成廣義和狹義兩種的。在廣義上所說的商業地產指的是：各種類型的非生產性以及非居住性的物業，主要包括一些寫字樓、商用公寓以及會議中心等；在狹義上所說的商業地產則是：為商業服務業提供經營用途的一種物業形式，主要包括一些零售行業、餐飲服務、娛樂休閑項目、健身等。

理論上，地產以及商業屬于兩個基本的屬性，它們分別代表了硬件基礎及其能夠承載的一些功能；相對投資則屬于一種衍生的屬性，因商業地產當中包含的特征令其變成了一種比較主流的投資。

最近這些年來，我國商業地產逐漸變成了房地產業進行投資的熱點之一，然而，因為商業地產本身屬于高利潤與高風險并存的行業，首先是商業地產所帶來的大量利潤，其次是商業地產當中與利潤并行的巨大風險，很多商業地產的項目無法平衡，二者之間的關系最終淪為死鋪，令投資者遭受巨大的經濟損失。究其原因，由于商業地產對于我國的現實情況來說尚且屬于新鮮事物，很多行業還沒有形成較好的行業開發運營理論，導致項目運作過程出現嚴重的不規范行為。很多開發商片面地重視短期的經濟收益，對商業地產的開發沒有比較合理的管理理念以及管理模式。所以，在目前階段，亟待尋找出一條與我國國情相符的商業地產運行模式，以此來提升我國的商業地產發展水平。

2　“商業地產”的經營模式

2.1全部出售

在這種模式當中所說的出售指的是把自營商業進行適當的分割，將分割后的小型產權商鋪統一進行產權出售，并且在出售之后，開發商僅對于出租的部分擁有產權，對已經出售的那一部分沒有經營權以及管理權。這種模式的主要操作方式是把每一層的面積按照一定的規劃分成10平米～50平米左右的小型產權來進行銷售，回收大量的資金以保證自身項目可以獲得經濟收益。當前，為了能夠盡最大可能地確保獲得統一的經營和管理權利，在行業內部基本上都會借助返租來購買經營權，這種返租的利率往往會微高于銀行貸款的利率，在6%～10%之間，從開發商的角度來看，這種模式最大的優勢有以下三點。

(1)能夠在短時間內回收大量的資金，以此來為下個項目提供資金上的保證。

(2)能夠實現統一的規劃式經營，能夠很好地吸引群眾，增加人流量，對開發商在購物中心附近所開發的樓盤進行適當的盤活，可以提升樓盤的實際價值。

(3)能夠在理論上將經營權通過返租的方式來進行收回，并且交給具備經營能力的商家來進行經營。

相對地，開發商借此獲得高收益時，與之相伴而來的就是高度的風險隱患，如下所示。

(1)通常情況下，合同期都比較短(假如合同期超過十年，那么購房者拿回經營權的時候往往已經進入老年階段)。比較理想的時限一般是十年為上限，在十年之后，業主可以自主地進場來經營，或者自行將其出租，但是其導致的是商場原本的統一經營格局遭到破壞，繼而帶來更多的問題。

(2)基本上大部分封閉式的商場都沒有臨街鋪面，因此各個商鋪的增值與否和口岸沒有過多的關聯，大多取決于商場的整體經營是否成功，所以選擇在三樓以上的樓層進行銷售的店鋪經營難度相對比較大，承擔的客戶風險也會比較高，如果商場經營不夠成功，那么業主的租金就很可能為零，甚至虧損。

(3)返租率在6%～10%之間，明顯高于在百貨行業當中的平均利潤率，很容易造成入不敷出的現象。

(4)在商業地產的價值鏈上顯現出了很多個角色的利益關系，主要包括的有開發商、零售商以及相對應的投資者個人利益。開發商所確定的主力店在租金上都非常低。在這一過程當中，為了能夠盡快地收回投資，以減輕資金上的壓力，會把產權商鋪的銷售價格提升得過高，給商鋪投資者的切身利益帶來了非常直接的負面影響，相對地，投資者為了能夠盡快回收投資，也會將針對零售商設置的租金進行提升。在價值鏈當中，零售商具備非常敏銳的市場觸覺，假如在銷售活動中不能獲得利潤，零售商更多地會愿意選擇撤出市場。

(5)大部分商鋪都會與主力店形成相互獨立的關系，因此，如果無法和主力店進行適當的互動并合理地利用由主力店所吸引的客流量，那么，其經營會面臨較大的風險。

(6)假如在項目正式投入到運營后，無法在短時間內滿足業主對于回報的需求，就會給購物中心整體的經營活動埋下較大的隱患，甚至可能會導致開發商不能很好地對經營業主進行控制，令原本設置好的經營、策劃方案都不能得到較好的貫徹和執行，價值鏈當中的所有角色利益都可能會受到一定程度上的負面影響。

2.2全部出租

全部出租模式指的是把自營商業全部進行出租，通常情況下，開發商在購物中心擁有全部的產權，因此可以對其展開適當的規劃和管理、經營，這樣的方式在實際運營當中被擁有雄厚資金力量的開發商所認可，不過也正因如此，其對于開發商是否具備比較出色的經營能力以及招商能力有著較高的要求，這種模式最大的優點包括三點：

(1)產權關系相當明確且簡單易懂，合作起來也比較容易，可以更好地吸引政府部門以及廣大群眾的注意，因此贏得大量的顧客群；(2)對品牌進行推廣時所需耗費的成本不高，加上國內、國外的大型商業企業入駐，引進了大量的先進經驗，在短時間內能夠提升其自身價值，帶來穩定的資金流入，提升開發商所具備的融資水平；(3)專業商業管理團隊可以制定出非常完善的整體規劃，得出對資源進行整合利用的正確方式，以便展開統一招商，在很大程度上提升了運營商業地產的成功概率。

相對地，運行這種模式也存在一定的限制，需要一些特定的條件。

(1)需要非常雄厚的資金力量作為支撐，由于大部分情況下的商業地產都需要耗費幾年的時間作為培育期，在這一階段當中，如果開發商沒有大量資金，則很難利用全部出租的方式進行開發，而借助短期銀行貸款而來的資金來展開地產開發，又會承擔較大的風險。

(2)作為開發商，需要擁有比較專業的運營團隊，團隊必須擁有非常豐富的實踐經驗以及非常專業的相關人士，從全部出租這一運營模式的前期規劃直到后期運行管理，都必須要有專業的團隊介入，協助進行運營。

2.3半租半售

通常情況下，半租半售的模式分成訂單模式以及售后返租兩種。

2.3.1訂單

所謂訂單模式，指的是在開發商進行商業地產開發工作之前就已經和各個知名企業形成了戰略聯盟，在房地產商決定土地受讓之后，在正式開始規劃之前，充分地結合項目周圍商圈的市場需求，同時和與其發展方向適應的企業形成合作關系，保證在進行開發的過程當中能夠讓這些企業都參與到規劃工作當中，最終能夠令整個規劃工作具備合理性以及科學性。

比如：當前我國萬達集團，其首創的訂單模式在行業內廣受贊譽，而萬達集團在這一過程中和眾多國內、國外一線商家形成聯合發展關系，并且簽訂協議，在此基礎之上進行選址、信息共享等，實現共贏。

相比其他的模式，訂單模式具備非常獨特的特征。

(1)強強聯合。借助各種不同的品牌之間的聯合發展，對商家與其他商家之間的資源進行適當的整合開發，繼而形成比較強大的競爭優勢，同時降低了由于市場誤判出現投資失誤的隱患，提升了投資者進行投資的信心，減少了資源浪費，最大化地對房地產資源進行利用。

(2)在進行開發之前，就已經決定好最終入駐的商戶。這在很大程度上防止了在項目竣工之后進行后期規劃而形成的改造或者是浪費的現象。

(3)這種開發模式具備更高度的科學性以及全局性，讓資金的利用更加合理。

但是，相對來說，這種模式尚且不完善，還存在一定的弊端。

(1)在商圈所處的區域當中，經濟水平、業態變化以及基礎設施變化等都是不固定的，它們當中的任何一項出現變化，都可能會導致此地原有的地產商和企業進行規劃的策略出現調整，在原設計基礎上的業態組合都會出現相對應的變化。

(2)在規劃之初形成的戰略聯盟當中的伙伴之間，也可能會存在無法預測的意外性變化，因為市場經濟以及經營狀況都充滿了不確定性因素，在合作的過程當中，無法保證其是否能夠始終盈利，所以，很可能會出現聯盟伙伴退出或者不繼續履行合約的情況，造成關系的變化。

(3)非主力店可能會和未來主力店之間形成矛盾，主力店和非主力店也可能會與開發商之間形成矛盾，比方說租金、規劃要求、商場布局等很多因素都可能會影響到整體的利益。

2.3.2售后返租

通常情況下，售后返租指的是開發商為了能夠在最大程度上促進銷售額的提升，在銷售產權式商鋪的時候和買家形成協議，在達成出售之后的指定年限當中，買家將經營權交由地產商進行行使，而開發商則每年支付一定的租金。比較常見的形式是將商鋪物業進行適當的分割，形成小塊，其單價不高，回報比較吸引人。這種模式在1960年左右于美國初次出現，隨后在日本等地區廣泛流行，假如是在地產市場的發育情況比較理想、且開發商也具備比較高的社會信譽的情況下，就可以很好地實現開發商和業主共贏的效果。這種模式所具備的優勢主要包括以下三點：

(1)可以在短時間內迅速實現資金回籠。作為企業，可以在短時間內收獲利潤。開發商把商鋪進行分割并且適當地出售，通過返租吸引中型、小型商戶，進而實現快速套現，以減輕自身所承擔的資金上的壓力；(2)這種模式的投資回報預期要高一些。可以讓投資者在較短的包租期中獲得比較穩定的回報，同時不需要承擔過高的風險。除此之外，在這種模式下，商鋪產權已經被進行了細致的分割，因此單個商鋪的價格也比較合理，投資門檻不高，適合更多投資者參與到投資當中；(3)經營者需要自負盈虧。因此，經營者無論是誰，都需要承擔租金回報。所以，作為經營者，需要進行細心的經營，才可以更好地發展，或者是獲得更大利潤；

相對地，這種模式也存在一定的潛在隱患。

(1)承租經營隱患。市場經濟變化莫測，商場就是戰場，若承租經營商沒有抵達承租期就由于經營不善等原因不能繼續經營或者是提前撤出，則很難獲得發展商支付的固定租金。

(2)發展商要承擔的信譽隱患比較重要。在售后返租進行銷售之后，需要繼續展開其他項目的開發工作，若投資失敗、經營不善的情況出現，很可能會導致發展商的工作出現非常嚴重的信用危機，甚至將會危及到接下來的合約履行。

總的來說，想要在我國進行商業地產的合理化經營，作為開發商，首先必須要提升商業地產的開發運營水平，引進先進理念，提升運營能力，保證商業地產的相關項目可以順利完成；其次，要建立起比較完善的融資渠道，緩解公司出現的資金短缺等問題；最后，還要建立起專業的管理團隊，保證商業地產能夠健康且穩定地發展。

3　結語

當前，我國商業地產處于一個高速前進的發展階段，盡管目前還存在一定的盲目性，但是，不可否認，我國目前很多商業地產開發商已經走上了發達的國際化道路，引進了著名的商業管理單位，并將其管理精華滲透到我國商業地產行業中，于無形之中促進了我國商業地產行業的發展，同時也給我國的商業地產拓展了新的渠道以及新的管理模式。只有清楚地了解當前階段我國商業地產的主要模式，同時積極地引進一些比較先進的經營管理思維模式，才可以更好、更快地提升我國商業地產的總體水平，加快我國經濟良性發展的速度。

參考文獻

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中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)09(c)-009-04