個人自有住房涉稅問題及稅務籌劃分析

胡麗蓉

摘 要：近年來隨著市場經濟的發展，房屋租賃市場日益活躍。為此，就個人自有住房出租和無償用于公司經營使用兩種情況下的涉稅和稅務籌劃進行分析。

關鍵詞：個人自有住房；涉稅問題；稅務籌劃

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2015）14-0179-02

1 用于出租時涉稅問題及稅務籌劃分析

案例1：張先生在遼寧省沈陽市某區擁有一套100平方米的住宅，房產原值為100萬元。張先生于2013年1月1日起出租給劉先生用于居住，雙方簽訂了租賃合同，月租金3500元，租期一年。

1.1 涉稅問題分析

（1）房產稅。

根據《房產稅暫行條例》第五條規定，個人所有非營業用的房產免征房產稅。因此張先生房屋在自住期間不繳納房產稅。個人出租房屋取得租金收入應從租計征房產稅。根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入作為計稅依據，按4%的稅率征收房產稅。因此張先生應以每月房屋租金收入乘以4%的稅率計算繳納房產稅，其應納稅額=3500×4%=140元。

（2）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

根據財稅〔2008〕24號文件規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，即以1.5%的稅率計算繳納。

《遼寧省財政廳、遼寧省國家稅務局、遼寧省地方稅務局關于調整全省增值稅、營業稅起征點的通知》（遼財稅〔2011〕942號）規定，個人月營業額未達到20000元的，免征營業稅。張先生每月營業額（租金3500元）未達到營業稅起征點標準，免征營業稅。

由于城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加是以納稅人當期實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅稅額為計稅（費）依據，對本案例由于張先生免征營業稅所以其無需繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

（3）城鎮土地使用稅和印花稅。

根據財稅〔2008〕24號文件規定，個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。因此，張先生出租住房免征城鎮土地使用稅，租賃雙方就住宅租賃所簽訂的租賃合同，均不需要繳納印花稅。

（4）個人所得稅。

根據《個人所得稅法》、《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規定，個人按市場價格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用后的余額為計稅依據：①財產租賃過程中繳納的稅費（房產稅、營業稅、城建稅、教育費附加，應持完稅憑證扣除）；②由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用（以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直到扣完為止）；③稅法規定的費用扣除標準（每次收入不超過4000元，定額減除費用800元，應納稅額=[（每次（月）收入額-財產租賃時所繳稅費-修繕費用）-800元]×適用稅率；每次收入在4000元以上，定額減除20%的費用，應納稅額=[（每次（月）收入額-財產租賃時所繳稅費-修繕費用）×（1-20%）]×適用稅率。財產租賃所得適用稅率為20%的比例稅率。自2001年1月1日起，個人按市場價出租的居民住房，取得的所得暫減按10%征收個人所得稅。

假設張先生出租房屋期間未發生修繕費，則每月應繳個人所得稅=（3500-140-800）×10%=256元，全年應納個人所得稅=256×12=3072元。

綜上，張先生全年應納稅140×12+3072=4752元，稅后收益為3500×12-4752=37248元。

1.2 稅務籌劃分析

從以上分析可知，張先生將自有住房用于出租時，當月租金低于20000元時其實際繳納的稅費僅涉及房產稅和個人所得稅，而兩稅稅額的大小直接與該房租金的高低相關。

（1）對房租收入進行籌劃。

在對個人租賃收入進行稅務籌劃時，可以在保持實際收入不變的前提下，適當地降低租賃的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。

案例2：如果張先生出租房屋每月租金3500元包括水電費（雙方約定為每月200元為限），則張先生每月在繳納房產稅、個人所得稅和負擔水電費后實際收入為2904元（3500-140-256-200）。

假設租賃協議約定張先生不負擔水電費而是將租金降為3300元且未發生修繕費用的情況下，每月應納個人所得稅額為（3300-140-800）×10%=236（元），每月實際收入為2924元（3300-140-236），每月比原來增加20元，全年取得稅務籌劃收益240元。

（2）對出租房屋維修時間進行籌劃。

由于個人所得稅在計稅時允許將房屋出租期間發生的修繕費用以每次800元為限稅前扣除，一次扣除不完得，準予下次繼續扣除，直至扣完為止。因此可以合理安排房屋的維修時間，而為房屋出租者節約一筆不小的稅款。

案例3：如果張先生在出租時與劉先生約定房屋出租后對房屋進行必要的維修，維修期間對劉先生補償200元。假設共發生修繕費用5000元且取得相關合法有效的票據。則張先生個人所得稅計算如下：

1-6月共繳納個人所得稅=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；

7月應納個人所得稅=（3500-140-800-200）×10%=236元；

8-12月共應納個人所得稅=（3500-140-800）×10%×5=1280元；

全年合計繳納個人所得稅=1056+236+1280=2572元；

張先生少繳稅款=3072-2572=500元，考慮對劉先生的200元補償后，張先生取得稅務籌劃收益300元。

2 用于經營時涉稅問題及稅務籌劃分析

案例4：承案例1，如果張先生2013年1月1日開辦有限責任公司并將該房作為公司的注冊地址。

2.1 涉稅問題分析

（1）房產稅。

在創業初期為節約有限的資金，創業者大多會選擇將自有住宅作為公司經營無償所用。很多人認為是無償使用自己的房屋無需繳納相關稅費，而這種認識是錯誤的。我國房產稅法規定：個人自有住宅用于開辦學校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫院、幼兒園、托兒所、敬老院等時免稅，用于其他公司經營則需要繳納房產稅。根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人應依照房產余值代繳納房產稅和城鎮土地使用稅，因此張先生個人自有住房無償用于其公司經營時其房產稅應由公司負責繳納，即年應納稅額=100×（1-30%）×1.2%=8400元。

（2）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。

由于公司無償使用張先生的房子，因此張先生無需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、城鎮土地使用稅、印花稅和個人所得稅。

根據我國城鎮土地使用稅相關規定，無租使用房產的使用方應代繳城鎮土地使用稅。假設該房產所在地土地使用稅21元/平方米，則應由張先生的公司繳納土地使用稅=21×100=2100元。

（3）企業所得稅。

按企業會計準則要求，公司代繳房產稅和城鎮土地使用稅應計入“管理費用”科目，允許企業所得稅前扣除，將降低企業利潤10500元（8400+2100），減少企業所得稅2625元（10500×25%）。

綜上，張先生及其所辦公司共承擔稅費=8400+2100-2625=7875元。

2.2 稅務籌劃分析

如果張先生與自已開辦的公司簽訂租房協議，那么根據（財稅〔2008〕24號）相關規定，假設月租金3500元且全年未發生修繕費用，則張先生每月應繳納房產稅140元，全年應納個人所得稅3072元，兩稅全年合計4752元；而對公司而言每月支付的3500元房租應做為“管理費用”在所得稅前扣除，從而減少企業利潤總額42000元（3500×12），減少企業所得稅10500（42000×25%）。綜上，張先生及其所辦公司共承擔稅費=4752-10500=-5748元，即節稅5748元。與無租由公司使用相比，張先生及所辦公司可獲得稅務籌劃收益7875-（-5748）=13623元。