農(nóng)用地基準地價評估方法初探

賴婉茹

摘要：本文在引出基準地價及農(nóng)用基準地價概念的基礎上，進一步闡述農(nóng)用地基準地價評估的目的及意義，最后對農(nóng)用地基準地價的評估方法進行探討。

關鍵詞：農(nóng)用地；基準地價；評估；基本方法

1、基準地價的內(nèi)涵

基準地價是某一時點上，在城鎮(zhèn)土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等）的法定最高出讓年限的土地使用權的平均價格。基準地價的評估既是土地稅收和收益分配的標準，也是國家對土地價格進行宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。

農(nóng)用地基準地價，指市級（或縣級）政府依據(jù)農(nóng)用地的區(qū)域和級別，按照土地利用方法，對某一級別農(nóng)用地在某日的平均價格分別進行評估后得到的價格。農(nóng)用地基準地價可以反映該級別農(nóng)用地的質(zhì)量和預期收益能力，是農(nóng)用地的某種級別的平均價格，其實質(zhì)是農(nóng)用地內(nèi)部的流轉價格。

2、農(nóng)用地基準地價評估的目的和意義

在我國，農(nóng)用地面積占很大比例。城市范圍內(nèi)土地使用的制度改革已進行很長時間，其評估體系較為成熟。同時，城市化進程的加快使農(nóng)用地面積越來越少。反而，農(nóng)用地沒有城鎮(zhèn)用地的規(guī)模，其評估工作處于探索環(huán)節(jié)，理論與實踐不能緊密結合，健全的地價評估體系沒有建立。為有效控制土地開發(fā)，實現(xiàn)土地市場合理合法化和規(guī)范化，一套健全的農(nóng)用地價格評估體系和管理制度亟待建立。

農(nóng)用地基準地價評估的目的首先是為農(nóng)用地使用制度改革打下基礎實現(xiàn)制度創(chuàng)新，縮短城鄉(xiāng)差距；其次，以農(nóng)用地的價值為依據(jù)，可以實現(xiàn)國家征地補償與安置工作，也為地籍管理工作提供價格參考。這一切都有益于農(nóng)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，使農(nóng)民的合法權益免受侵犯，最終實現(xiàn)我國土地市場和地價的統(tǒng)一管理。

意義有四方面：在社會環(huán)境上，通過估價有利于保護農(nóng)民的利益，合理的土地利用有益于生態(tài)環(huán)境的治理，提高生態(tài)效益；管理上，為管理農(nóng)村集體土地流轉工作和公平合理征收地稅提供依據(jù)，實現(xiàn)稅收的改革，使使用者之間所形成的產(chǎn)權和利益分配關系清晰而提高效率；利用上，有利于合理利用土地，防止土壤喪失生產(chǎn)能力，實現(xiàn)土地的持續(xù)利用和規(guī)模經(jīng)營；經(jīng)濟上，利用農(nóng)用地資產(chǎn)的保值性和增值性吸引投資，防止土地的不合理利用和不合理的稅收損害農(nóng)民的利益，從而保護農(nóng)民合法權益不受侵害。

3、農(nóng)用地基準地價評估的基本方法

對于農(nóng)用地基準地價評估主要有樣點地價求基準地價法、定級指數(shù)模型法和基準地塊評估法等三種方法。后文將對樣點地價求基準地價（包括收益還原法、評分估價法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等方法）進行簡單介紹。

3.1 收益還原法

該評估方法的思路為：首先需要對實際地價的資料和影響地價的因素的資料進行收集，然后在待估價的農(nóng)用地的生產(chǎn)經(jīng)營方式的基礎上分析年總收益，同樣方式分析計算年總費用，利用公式（年純收益 = 年總收益 - 年總費用）計算純收益，然后利用比較法或者安全利率加風險調(diào)整值法確定還原率，最后用公式（土地價格=土地年純收益/土地還原率）來計算農(nóng)用地價格。

此法只適用于有收益且容易計算的農(nóng)用地價格評估。這是一種將待估農(nóng)地的純收益以一定的還原率統(tǒng)一還原為當日總收益的方法，如果宗地無收益時，該方法的局限性就體現(xiàn)出來了。

3.2 評分估價法

該方法的思路是首先針對農(nóng)用地價格影響較大的因素建立農(nóng)用地價格影響因素體系，由縣級土地行政管理部門建立農(nóng)用地價格影響因素評分標準（評分表），調(diào)查待估地的基本情況，依據(jù)評分標準對待估農(nóng)用地進行評分，之后由縣級土地行政管理部門確定客觀的農(nóng)用地單位分值價格（每六年一更新），最后選擇適當?shù)墓剑ㄞr(nóng)用地價格=待估用地評分×回歸系數(shù)×農(nóng)用地單位分值價格）計算待估農(nóng)用地價格。

此方法以影響農(nóng)用地收益的因素為起點，以確立農(nóng)用地單位分值價格為前提，利用評分的方法，建立適當?shù)暮瘮?shù)關系式，適用于對所有農(nóng)用地（尤其是大面積農(nóng)用地）價格的評估，也是一種科學合理地利用收益求農(nóng)用地基準地價的方法。

3.3市場比較法

該方法的思路是在同一市場條件下首先收集近期農(nóng)用地的交易資料，并選擇多于三個與待估地塊具有相似性的交易案例，對所選案例的比準價格進行分析，之后比較修正（依據(jù)交易日期、使用年限、區(qū)域因素等）待估地塊價格，最后確定農(nóng)用地基準地價。市場比較法以替代為原則，比較修正為思路求待估宗地在評估時日地價的方法。該方法適用于所有農(nóng)用地（尤其是在有大量的交易案例的區(qū)域）基準地價的評估，具有明顯的現(xiàn)實性，說服力較強，最能體現(xiàn)待估地塊的市場價格，但該方法欠缺理論依據(jù)。因此，為得到合理、準確的結果，要求大量的交易案例，同時要求評估人員經(jīng)驗豐富，知識涉獵面廣。

3.4成本逼近法

基本思路是把對土地的所有投資作為基本成本，所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發(fā)費用，加上基本成本所得利潤、利息、稅費，加上土地有權應得收益（根據(jù)國家對土地的所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要），最后估計基準地價格。

成本逼近法簡單來說是把所有土地的費用（包括農(nóng)用地取得費、開發(fā)費、增值收益、稅費、利息、利潤）相加得到土地價格，一般適用于新開發(fā)農(nóng)用地（例如市場較小、成交案例少、相關交易資料較少等情況）的評估。由于評估農(nóng)用地價格主要考慮其效用因素并非是成本，所以在評估農(nóng)用地基準地價時需作出修正。

3.5剩余法

思路是預計開發(fā)完成后，在農(nóng)用地正常交易價格的基礎上，減去預計的開發(fā)建設費用、資本利潤、資本利息、有關專業(yè)費用和稅費來估算基準地價的方法（待估農(nóng)用地的價格=總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地的總價格-整個開發(fā)項目的開發(fā)成本-開發(fā)者合理利潤）。

剩余法是一種粗略評估農(nóng)用地預期地價的方法，在市場不發(fā)達（即不易采取市場比較法）時適用，該方法最適用于新開發(fā)農(nóng)用地的價格評估，但是不同評估人員的評估結果也不一樣，因此剩余法評估結果的準確性較差。

結語

綜上所述，在評估農(nóng)用地基準地價時，應首先進行調(diào)研，了解土地情況，利用兩種以上評估方法進行基準地價評估，對結果進行相互比較修正，得到科學合理的估價。

參考文獻

[1]劉青. 關于農(nóng)用地基準地價評估的研究[D].長安大學，2007.5

[2]周啟剛. 農(nóng)用地基準地價評估方法研究[D].四川師范大學.2013.6