淺談如何通過地價管理提高城市土地收益

(陜西興華地產評估有限公司，陜西 西安 710004)

前言

當前，雖然我國城市化的建設發展取得了一定成效，但還存在很多的發展制約因素，而資金不足就是其中的一個。從當前的情況來看，由于資金投入不足，我國的城市化發展水平整體來說還是比較落后的。努力提高城市土地的建設管理，不但可以提高城市的土地利用率，還可以為政府的土地發展建設提供資金保障。有數據調查分析表明，近年來很多地方的土地收益不斷上升，部分地方的土地收益甚至已經達到了當地財政收入的百分之五十以上，是當地財政的頂梁柱。地價就是土地收益的基礎，如果沒有土地的價格，那么就不會有經營土地的收益。但是，我國目前的地價管理還是存在很多不足，整體來說比較混亂，缺乏積極有效的管理，導致政府的土地收益經常舉步維艱[1－2]。為此，通過地價管理提高城市土地收益，為政府土地建設發展提供充足的資金保障，促進城市土地建設穩步發展顯得尤為關鍵和重要。

一、土地價格和土地收益的本質關系

1.價格不同，土地收益也不同

一般來說，土地收益都是以貨幣的表現形式在地價中表現出來。在地價中的土地收益具有復雜多變的特點，如果沒有仔細分析，很難把土地收益從地價中剝離出來[2－3]。如果土地的市場條件不透明不公開，那么國有土地資產的流失的可能性就會非常大。但有時土體的收益也不會以貨幣的形式表現出來，而是以實物的形式來表現。因為地價具有多樣性的特點，所以土地的價格不同，土地的收益也會有所不同。對于同一宗土地來說，如果是在協議出讓價格的條件下的收益要高于劃撥用地價格條件下的收益。在掛牌出讓價格的條件下出讓的土地，收益是最高的。在同一種土地價格的定義下，土地收益也會有所不同。所以，在不同的地價內涵和市場條件下，土地的收益都是會存在差別的。只有不斷的對土地的價格進行合理的規范，努力培育地產市場，保證地價的合理性，才可以從根本上來提高政府土地的收益。

2.土地價格越高，土地收益越高

當土地價格越高，那么土地的收益也會越高。當價格內涵相同以及正常情況下的時候，土地的收益與土地價格的關系呈正相關。換句話說就是在同等的條件之下，政府的收益會隨著地價的增高而增高[3－4]。當前，在我國很多地方，為了操作更加方便，在收取土地出讓金的時候，把基準地價乘于零點二或者是具體的某一個比例作為參考依據，把土地的出讓金確定出來。總之，土地的總體收益與土地地價呈現正比的關系。

二、當前我國土地價格管理存在的不足

要想順利實現土地收益，那么合理的地價是重要的前提和保障。但從我國當前的情況來看，由于地價管理體系和市場發育還不是很完善，導致在整個城市化發展過程中，地價管理還是存在很多不足，沒有發展形成應有的發展優勢，導致政府的土地收益與預期存在著很多差距。一般來說，地價管理的不足主要是表現在以下幾個方面:

1.缺乏完善的土地市場機制，市場發育較落后

(1)當前，我國缺乏完善的土地管理機制，市場發育較落后，土地市場沒有做到公開透明化。公平地價的發展形成和運行的前提條件是保證市場的公開化。只有處在公開的市場環境和條件下，地價的發展才具有合理性。

(2)我國土地供應的市場化程度低，給土地市場機制發展形成產生了影響。很多盈利和非盈利的單位都在無償的用地。土地在出讓的時候，總是會受到來自行政的干預，導致地價沒有得到具體明確[5－6]。很多地方的政府在進行招商引資的過程中，對于那些引進的項目會給予優惠的地價，從而導致土地的收益很小甚至為零。缺乏完善的土地市場機制，市場發育較落后，價值建設用地供應現象的存在等都給整個市場地價水平帶來了影響，導致地價存在的潛力難以發揮出來。

2.缺乏合理完善的地價體系

在經過十多年的發展和努力后，我國的地價體系已經初步形成，主要包括有標定地價、市場交易價、基準地價、標定地價為等不同價格類型構成的地價體系，但與土地市場建設、土地有償使用方式多元化對比后，發現還存在很多不足，主要表現在以下三個方面:

(1)現有的基準地價水平還比較落后，沒有形成一個完全的統一。究其原因主要是因為個別技術人員素質較為落后，在測算方法以及成果的時候缺乏合理規范性，導致基準地價不能夠與日常的地價管理相統一[6－7]。

(2)基準地價的內涵不一樣，可比性比較差，所以內容也不明確。由于不同的土地權利對應的地價也不同，所以土地市場中的土地權利形式有:承租土地使用權、劃撥土地使用權、出讓土地使用權、授權經營土地使用權、集體土地所有權、抵押權等等[8－9]。此外，每個地方對于地價的定義也不相同，大多數城市在確定基準地價的時候沒有保證期平衡性，進而導致地價水平出現不協調的情況。

(3)地價的成果沒有得到完全應用，我國地價體系建設的基礎性工作主要是基準地價，是政府對土地調控的重要保障。但是如果基準地價成果沒有得到完全的應用，使用率低，那么政府的宏觀調控的作用也就沒有得到徹底的發揮。在整個土地轉讓的過程當中，沒有把市場調控和基準地價充分結合起來。

(4)一般來說，基準地價和標定地價一定要定期的公布。但是從目前來看，基準地價在很多城市中還是沒有順利展開。地價沒有對市場起到明顯的調控作用，進行有效的地價管理，是提高土地收益的一個重要保障。但是當前各個地方在地價的管理中還是存在很多調控作用不顯著的地方，主要有以下幾個方面:①土地轉讓主要是土地使用權流轉的一個重要環節和形式[10]。轉讓的價格可以把土地市場的價格水平很真實的反應出來，當前各地對于地價管理的重視程度都要超出地價管理的程度。根本原因主要是由于對地價的管理認識不夠全面，一般都只是停留在土地出讓金的基礎上，沒有完善相關的配套措施，沒有徹底落實市場的政策法規。此外，轉讓市場都是出于隱形的狀態，給土地的收益帶來大量的流失。②在城鄉結合的低價管理上有所欠缺。因為集體的土地市場參與成分是比較復雜，具有自發性的特點。在監測的時候難度也是比較大的，所以導致城鄉結合的地價管理都是出于空白的夾斷，在城市建設發展的過程當中，市場地價受到了嚴重的影響。③對于存量地如市場沒有進行有效的調控。給地價管理的調控帶來了影響。在城市建設的過程中會與存量土地形成一個供需平衡的狀態，給地價帶來影響。為此，一定要把存量土地和地價管理有機結合起來，對市場土地進行調控，不要僅僅根據存量土地的總量就來對土地市場的需求做出預測和分析，同時要加大對市場關系和債務關系的進一步認識和研究，從根本上來確保土地價格合理性和確定性。

三、關于提高土地收益的有效建議

1.提高土地市場的建設水平和市場化程度

首先必須要全面查處和糾正各類土地違規行為。把那些供地的主體集中處理好，貫徹和落實土地集中管理。對于那些不規范用地和違規設立的園區，要給與嚴厲的處罰。對于那些非法入市和不依法辦事的行為，要追求其法律責任。其次要嚴格落實好土地儲備制度，嚴格控制土地供應。對于市級和縣級實行高度壟斷土地一級市場，努力改善土地多頭供應的現象，力保政府成為唯一的土地供應者。接著是要充分發揮市場機制在整個土地資源配置中的作用。全面的落實土地使用權的公開制度，推行土地有償使用。所有土地的出讓全部都要采取拍賣、招標等形式來進行，其中需要特別強調的是，對于商品住宅來說，一定要采取拍賣的形式來進行出讓。最后是要努力加強土地的具體用途和土地的具體規劃的工作力度。因為對于不同產業的土地來說，土地的使用率也是會有所不同，為此，一定要努力提高土地的規劃管理工作，充分合理有效的利用土地資源，確保土地可以發揮出最大的經濟效益。此外，一定要對土地法律法規建設進行強化，加強執法監督管理的工作力度，努力構建出省級、市級、縣級三級一體的執法監督體系。

2.促使低價體系不斷完善

首先是必須要對基準地價工作進行更新。政府一定要定時對基準地價進行更新，保證其平衡。把其作為制定地價管理政策、增添建設用地有償使用標準。對宗地的地價進行評估，制定出合理完善的協議給土地使用權提供最新的標準依據。同時，還要對城鎮的基準地價進行更新，把基準地價的制度公開透明化。一般來說，公布的基準地價的內容主要包括:土地的具體用途、界限以及級別等等。

其次是對于國有土地的出租價格一定要合理的來確定。價格的合理性可對整個地產市場有主導的作用。掛牌、拍賣和招標是我國出讓土地的三種形式。土地行政管理部門一定要根據標定的地價進行嚴格的審核和登記。

接著一定要對城市國有土地收購儲備的價格進行全面的認識和研究。如果收購價格過高，會給國家帶來嚴重的財產損失。地方政府也比較難以接受。但是如果收購的價格態度，企業又一定會惜售，反而促使收購的失敗，導致最終都沒有達到土地供應的本質目的。所以，一定要對收購的價格進行合理的確定。為此，一定要根據實際情況，把基準地價的適當比例作為依據，從根本上來將解決政府和企業之間的矛盾，促使收儲工作可以順利的展開，保證城市國有土地資本可以在市場上正常的運轉起來。充分發揮出價格的調杠作用。在過去計劃經濟的體制背景下，城市使用土地都是無償的，行業在用地的時候都不會講究條件的好壞，導致最后出現了很多不合理用地的現象。但如今已是市場經濟，城市土地的有償使用就必須要符合新興體制的規定和要求。合理利用的表現主要有以下幾個方面;單位行業在用地的時候，可以獲取最大的經濟效益。在另一個方面就是城市土地在被利用的時候，可以達到充分節約利用的目的。確保土地資源得到最有效的利用，提高土地資源的利用率。

3.提高土地管理人員的素質

在整個地價管理過程當中，都是由人去操控的。為此，一個人素質的高低對于土地的管理結果產生直接的影響。國家要努力構建和完善關于對土地管理人員行為規范的制度，讓制度來管人，讓制度來說話。讓所有的土地人員在整個操作過程當中，有法可依，有據可循，嚴格督促他們按規矩去辦事。對于那些有嚴重違背土地管理規定，作出違背土地收益的事情的工作人員，要給與嚴肅的處理，情節嚴重的還要給予相應的法律責任。同時，還要努力構建多種學習的平臺，給予土地管來人員更多的學習機會，不斷幫助他們樹立起正確的人生觀和價值觀，幫助他們不斷追求更高的職業理想，不斷提高自身的責任感。在實際的工作當中，可以依法辦事，嚴格律己，確保我國土地出讓工作可以穩定有效的運行，提高地價管理水平，從根本上來提高最終的土地收益。

結束語

綜上所述，我們可以看出，地價管理和城市土地收益存在正相關的關系。為此，我們一定要全面認識地價管理中存在的各種不足，努力采取積極有效的措施來提高地價管理水平，使最終的土地收益得到穩定有效的增長，以大力確保我國各縣土地管理工作得以順利運行。

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