深圳房價上漲，后果很嚴重

文/楊紅旭

過去十多年，深圳和杭州是全國樓市的風向標，此兩市一旦房價大漲，投資需求很快現身。

近段時間以來，深圳房價上漲的新聞不斷。尤其近兩個月，深圳房價加速上漲，部分熱點地區房價已較去年三季度上漲三成左右，已經到了全國業界共知、當地購房者緊張、政府擔心的程度。

于是，深圳市規劃和國土資源委員會發布消息稱：近期出現“6月17日我市將取消住房限購政策”的傳言，此為不實謠傳，深圳市將繼續執行現有住房限購政策。將嚴格依法查處那些通過故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規行為。將推出系列措施全力保障房地產市場健康有序發展，包括加快商品住房預售審批，加快新增住宅用地供應等。

深圳官方的這一表態，主要傳遞出一個信號：官方對于當地房價快速上漲，深感壓力和擔憂，所以拋出一套調控市場的組合拳：一、辟謠，穩定市場情緒；二、嚴查供應端的違規行為，打擊部分開發商；三、增加市場供應，緩解市場饑渴。

對于此三招的效果，筆者覺得并不樂觀，反而認為：未來半年至一年，深圳官方的壓力還將繼續增加，勢不可免。原因可歸結為三條。

首先，全國房價上漲是基調。資產市場和資本市場的一個鮮明特征是，一旦開始發生方向性變化，不管是上漲還是下跌，都會持續數月、甚至數年。房地產市場同樣如此。過去十年，我國房地產市場經歷了三輪房地產短周期，每個輪回包括上行和下行，時長為三年左右。

當前剛步入第四輪短周期的上行通道，一二線城市住宅成交量從去年10月開始反彈，一線城市房價從今年一季度開始反彈，其中深圳房價是本輪全國房價領漲城市。從70個大中城市房價指數看，平均漲幅于今年5月止跌，而深圳于去年11月已經止跌，且當前漲幅最大。未來一年，全國房價上漲是大勢所趨，在此背景下，深圳不可能單獨下跌或降溫。

其次，市場需求旺盛還將持續。中國購房者在決策之前，一般看兩點，一是當前市場現況及預期走勢，二是政策。當前深圳市場已經熱了起來，正在形成資產市場中常見的 “羊群效應”，很多人因為看到別人蜂涌購房，且擔心房價還將大漲而出手購房。

另外，除了自住需求，投資需求也在逐漸入場。過去十多年，深圳和杭州是全國樓市的風向標，原因之一是投資需求彈性大，杭州是浙江省會，深圳近鄰香港。此兩市一旦房價大漲，投資需求很快現身。據深圳二手中介反映，部分熱點板塊投資性需求占比，已由去年的一成升至當前的三成左右。

至于房地產政策，全國總體來看，今年貨幣政策和房地產政策都將維持寬松。經濟比較低迷，穩增長壓力依然較大，所以貨幣政策穩中有松，降息降準還將繼續。全國房地產市場尚未全面回暖，尤其是廣大三四五線城市住宅庫存大，開發投資活動遠未恢復元氣，所以全國房地產政策繼續從寬。在這樣的宏觀背景下，深圳很難單獨出臺抑制房價的強力政策。

一方面，稅收和信貸政策多是全國性的，地方調整空間不大。另一方面，深圳原本就沒取消限購。至于嚴查“捂盤惜售”，這種市場監督手段，過去十年中已被證明效果很小。

最后，市場供應不給力。抑制房價，最符合市場機制的調控手段就是增加供應。但深圳存在三個難題。其一，房地產生產周期長，即便當前大量供地，形成新盤預售也要等到明后年了。其二，深圳原本就土地稀缺，政府難為“無米之炊”。比如，按深圳近三年商品住房用地供地計劃，2013年和2014年皆為90公頃，今年85公頃，反倒比前兩年少了5公頃！其三，深圳多城中村，城市更新地塊開發流程復雜，而今年“招拍掛”的住宅用地指標僅占總指標的12%，必將引發開發商爭搶，地價必然大漲，“面粉”(土地)貴了，“面包” (房子)能不漲嗎？

綜上所述，深圳房價領漲全國，還將持續多個月份。北京、上海、廣州的房價也會跟著深圳明顯上漲。后面還將跟著更多的二三線城市。而深圳官方，未來一年，注定將為高房價而糾結和憂慮。