地產投資信托基金運作模式分析

王宗勝

（江蘇紫陽假日臥室用品有限公司 江蘇·南通 226100）

一、引言

近年來，隨著我國房地產行業的飛速發展，房地產業在我國國民經濟中的支柱作用越來越明顯。從2003 年至今，我國各地的房價都在不斷上漲，房地產業的生產總額已經占到國內生產總值的6%。但是，縱觀房地產業十多年的發展歷程不難看出，其一直在依賴以向銀行及按揭貸款的方式進行融資。這種房地產業與銀行業之間的捆綁式發展，使得銀行擔負著巨大的信貸風險。為了進一步規范房地產業與金融業的發展、為了解決房地產業與金融業捆綁式發展的模式，國家先后出臺了相關的政策，并對我國的房地產行業進行宏觀調控。例如，2003年，中國人民銀行出臺的《關于進一步加強房地產信托業務管理的通知》，就在我國房地產業中引起了軒然大波。該文件分別對建筑企業的流動資金、房地產開發商、個人住房、土地儲備等違規行為高發的貸款進行了進一步的規范?？梢姡瑔我坏你y行間接融資渠道已經無法滿足房地產行業的大規模、健康的發展，因此，不斷改革與創新我國房地產投資融資制度、改變投融資模式已經成為推動我國房地產發展的關鍵環節。

二、我國房地產投資信托基金發展模式

我們可以從西方經濟發達國家的房地產投資信托基金的發展模式中得到啟示：房地產投資信托基金的發展與運作模式同這個國家的法律環境、金融市場的環境、房地產市場發展環境等有著密切的聯系。不同的國家根據自己發展的不同方式、不同路徑制定出不同的房地產投資信托基金發展模式。因此，我國必須根據自己的實際情況、國情、經濟發展狀況等從不同方面著手進行分析，制定出與我國國情相符的發展策略和模式，并以此為契機全面推進我國房地產市場的發展。

（一）我國房地產投資信托基金的最佳路徑

目前，我國房地產業、金融業的發展現狀不難看出，房地產投資基金產品發展中比較成熟的路徑主要有信托模式、封閉式產業基金管理模式、房地產公司上市模式三種方式。這三種模式各具特點，并各自需要面臨一定的障礙，但是，在綜合我國的基本國情與現實發展情況分析與比較后，信托模式是我國發展的最優路徑。信托投資公司擔任基金的管理者，并將已經募集到的資金用于房地產的開發、物業管理、房地產租售等方面。隨著我國經濟環境的變化，逐步形成具有中國社會主義特色的、符合國際標準的信托投資基金運行模式。我們堅信，隨著我國房地產市場的不斷發展、金融市場的不斷壯大，我國的房地產投資信托基金模式將逐步走向成熟，一定會成為廣大投資者、融資者的首選方案。

（二）我國房地產投資信托基金的募集方式

房地產行業不同于其他行業，他對資金的需求量較大，因此，保證資金供給渠道的暢通是確保我國房地產以蓬勃發展的基本前提條件?？梢?，能夠創建科學的、完善的、規范化的、嚴謹的募集方式也是我國想要切實解決房地產行業資金短缺問題的主要途徑。目前，我國的募集方式主要分為國內募集、海外募集兩種。由于我國的大部分投資者對投資信托基金的運作方式的認識還比較淺薄，很多投資者對于這一新型的融資工具還很陌生、認識嚴重不足，特別是相關的法律法規、制度還尚不健全、政府機關的監管能力還十分欠缺。如果我們僅僅是為了籌集資金而貿然開展投資信托基金的運作模式，必定會導致投資者風險的增加，同時更會導致我國整個金融市場風險的增加。介于這一狀況，我國發展房地產投資信托基金運作模式的伊始階段，可以先選擇私募的方式進行籌集。私募的方式更加靈活、參與的人員范圍更小、投資者的實力與綜合素質更高。同時我國還應該在發展私募的同時，加快推進公募的發展步伐。不論是國內募集還是國外募集，待到我國的房地產投資信托基金運作模式發展相對穩定的時候，我們可以再進一步拓展籌集資金的范圍。

（三）我國房地產投資信托基金的資金來源

房地產投資信托基金運作模式運行成功與否的關鍵是必須具備充足的資金來源。由于信托投資基金的運作模式屬于是融資與投資的有機結合，因此，資金的來源將直接對其治理方式產生影響，這對房地產投資信托基金的運作起著至關重要的作用。目前，我國發展房地產投資信托基金的運作模式的資金來源主要包括：民間私人資本、企業資金、保險養老金、外國投資者等四個方面。例如：近年來我國經濟的飛速發展使得廣大人民群眾的可支配收入不斷增加，人均可支配收入的增加為房地產投資信托資金運作模式提供了資金支持。在這些居民資金的供給者中大部分都擁有較高的學歷、較高的收入，再例如：改革開放三十年，我國非國有企業在社會經濟發展中的作用越來越重要，這些企業經過非公有制經濟的大量積累后，很多資金雄厚的私有企業脫穎而出。房地產行業所產生的超額利潤也是很多企業所渴望的，這也就加大了這些企業要加入房地產行業的想法。但是，由于多種因素的存在，使得這些企業想要實現這一愿望的難度加大，例如，競爭的激烈、房地產開發受到限制、缺乏專業的管理者等。這也就使得這些優秀的、資金實力雄厚的企業對房地產業望而卻步。如果我國更好的運作地產投資信托基金的運作模式將為這些企業提供更加便捷的參與方式，這不僅拓寬了這些企業的投資渠道，更為房地產信托投資基金的運作找到了實力雄厚的投資者。

（四）我國房地產投資信托基金產品定位

房地產投資信托基金將房地產行業、信托行業密切的聯系在一起。就我國金融市場的發展現狀來看，信托機構必須在其產品的發行中充分發揮自己的主導作用，在這方面，日本的做法比較成功，我們可以借鑒它們的成功經驗成立專門的房地產信托機構。由于目前我國還處于房地產信托投資基金運作的初步探索階段，因此，在對信托產品進行定位時必須將其置于低風險的層面。例如，空置房抵押信托產品。目前，我國很多城市的空置房很多，這主要是由于我國幾年前的房地產過熱興建和投資造成的。這些空置房并非沒有價值，并非沒有需求，但是這些空置房的銷售需要較長的時間，很多房地產開發商均希望盡快將這些空置房轉換成資金，以便公司能夠將資金用于另一個項目的開發。擁有這種想法的房地產公司并不在少數，如果信托機構能夠開發出空置房信托產品必定能引起強烈反應。

三、結語

基于目前我國銀行業與房地產業存在的風險與利益共擔的局面，必須快速發展我國房地產投資信托基金，這一創舉不論是對全面拓展我國房地產業的融資渠道，還是對我國房地產金融體系進行完善，都有著深遠的意義。

[1]劉廣瑞.基于投融資視角的房地產投資信托基金模式選擇——以嘉德商用中國信托基金為例[J].財會通訊，2013，（15）。

[2]王建軍，蘇超.房地產投資信托基金融資模式研究——以越秀REITS 為例[J]。行政事業資產與財務，2013，（3）.

[3]羅萍萍.美國房地產投資信托基金管理模式探究[J].中國市場，2013，（44）.